Vrchní soud v Olomouci ukončil období nejistoty, s níž se musela potýkat společenství vlastníků jednotek při změně stanov. Ve svém usnesení ze dne 28. 6. 2016, sp. zn. 8 Cmo 202/2016, rozhodl, že pro SVJ založená před 1. 1. 2014 není forma notářského zápisu při změně stanov nutná.

Situace před vydáním shora uvedeného rozhodnutí byla poněkud problematická, a to z důvodu odlišného přístupu Vrchního soudu v Praze a Vrchního soudu v Olomouci. Zatímco první z uvedených soudů zastával názor, že účast notáře nutná není, přístup druhého soudu byl zcela opačný. Tento rozpor vedl k situaci, kdy se při změně stanov v Čechách postupovalo jinak než při změně stanov na Moravě.

V Olomouci jedině s notářem

Odrazem rozdílných přístupů obou vrchních soudů byla jejich protichůdná rozhodnutí. V případě Vrchního soudu v Olomouci šlo o usnesení ze dne 22. 9. 2015[1], kde soud dovodil, že ačkoliv pro společenství vlastníků jednotek, která vznikla na základě dnes již neúčinného zákona o vlastnictví bytů, nebyla v tomto zákoně upravena povinnost provádět změny zakladatelské smlouvy formou veřejné listiny, situace se změnila nabytím účinnosti nového občanského zákoníku. Ten změnil způsob vzniku SVJ a ve svém § 1200 vyžaduje pro stanovy SVJ formu veřejné listiny. VS v Olomouci odmítl možnost, aby jiný právní režim platil pro SVJ vzniklá před účinností nového občanského zákoníku a jiný pro SVJ vzniklá po jeho účinnosti jako nepředstavitelnou dvojkolejnost.

V Praze to šlo i bez notáře

Oproti tomu Vrchní soud v Praze ve svém usnesení ze dne 26. 10. 2015[2] zdůraznil nutnost rozlišovat mezi SVJ vzniklými před účinnosti nového občanského zákoníku podle zákona o vlastnictví bytů a mezi SVJ vzniklými po 1. 1. 2014. SVJ vzniklá po 1. 1. 2014 se ještě dále rozlišují podle toho, jakým způsobem byla založena – buďto učiněním prohlášení o rozdělení práva k nemovité věci na vlastnické právo k jednotkám, nebo smlouvou o výstavbě, anebo schválením stanov. Přičemž toliko u třetího z uvedených způsobů je nutné, aby měly stanovy formu notářského zápisu. VS v Praze dovodil, že pokud ve dvou ze tří případů nemusí mít SVJ vzniklé dle nového občanského zákoníku formu notářského zápisu, tím spíše ji nemusí mít SVJ vzniklé dle zákona o vlastnictví bytů.

V současnosti je již názor sjednocen

V novém rozhodnutí Vrchního soudu v Olomouci, které je zmíněno v úvodu tohoto článku, se soud odklání od své dosavadní rozhodovací praxe a sjednocuje svůj přístup s VS v Praze, což vysvětluje následovně: „Je skutečností, že odvolací soud vydal usnesení, na něž odkazuje soud prvního stupně, v němž dospěl k závěru, že formu notářského zápisu musí mít rovněž usnesení o změně stanov dříve vzniklých společenství, s odkazem na historickou paralelu v případě společností s ručením omezeným, kdy obdobná změna obchodního zákoníku, k níž došlo zákonem č. 142/1996 Sb., dopadala rovněž na dříve vzniklé společnosti s ručením omezeným, kde společenská smlouva ve formě notářského zápisu zákonem vyžadována nebyla.

Na společné gremiální poradě soudců vrchních soudu rozhodujících ve společenstevních a rejstříkových věcech konané v Olomouci ve dnech 8. – 10. června 2016 však došlo ke sjednocení stanovisek tak, že formu notářského zápisu musí mít pouze rozhodnutí o změně stanov společenství vzniklých ode dne 1. ledna 2014, nikoliv však společenství dříve vzniklých (a zápis z gremiální porady byl rozeslán rejstříkovým soudům).“

Nejasnosti ohledně změny stanov tedy byly tímto rozhodnutím odstraněny. Pro úplnost je nutno dodat, že samozřejmě stále existuje varianta, kdy je změna stanov formou notářského zápisu vyžadována přímo samotnými stanovami, a v takovém případě potom není právní režim vzniku SVJ rozhodný. Tato situace ale není v praxi příliš častá, a proto lze zjednodušeně říct, že „stará“ SVJ, založená před lednem 2014, mají možnost své stanovy změnit bez přítomnosti notáře.

[1] Usnesení Vrchního soudu v Olomouci ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 8 Cmo 278/2015.

[2] Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 78 Cmo 229/2015.