Smlouva o spolupráci při budování infrastruktury, smlouva o finančním příspěvku investora, smlouva o příspěvku na infrastrukturu… Toto jsou jen některá z mnoha označení, která se v praxi používají k tomu, aby obce řešily negativní dopady výstavby na svém území, nebo jim předcházely. My pro tyto smlouvy používáme souhrnné označení „smlouvy o rozvoji území“ či „smlouvy o územním rozvoji“.[1]

Obdobné smlouvy jsou například v německém Mnichově využívány již od počátku 90. let minulého století. Developeři zde na každý m2 nově vybudovaných bytů hradí městu od roku 2017 částku 100 € (asi 2500 Kč). Celkem takto v letech 1994-2016 na sociální infrastrukturu města přispěli 211,4 mil €, na dopravní infrastrukturu 237,7 mil €, na plochy zeleně 130,2 mil € a na plánování a podobné činnosti 49,1 mil €.

Základ ve smlouvách podle stavebního zákona

V České republice uzavírání smluv mezi obcí a investorem do jisté míry předvídá zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon. Plánovací smlouvy uzavřené podle § 66 odst. 2 stavebního zákona v souvislosti s vydáním regulačního plánu na žádost tvoří přílohu žádosti o vydání územního rozhodnutí. Další smlouvy mohou být vyžadovány stavebním úřadem, pokud se ukáže, že příslušný záměr klade příliš velké nároky na stávající dopravní a technickou infrastrukturu.[2]  Tyto smlouvy ovšem rozhodně nemohou pokrýt veškeré potřeby obce.

Sdílená odpovědnost za udržitelný rozvoj obce

V praxi tak dochází daleko častěji k uzavírání tzv. nepojmenovaných smluv podle občanského zákoníku. Na teoretické úrovni lze vycházet jednak ze skutečnosti, že obec reprezentuje a chrání veřejný zájem a pečuje o všestranný rozvoj svého území a o potřeby svých občanů (§ 2 odst. 2 zákona o obcích), ale také z toho, že developer mnohdy realizuje záměr s nezanedbatelným negativním dopadem na život obyvatel obce.

K hořkému poznání totiž dospěly například některé obce ve Středočeském kraji, kde se počet obyvatel v důsledku rozvoje výstavby rodinných domů a bytů za posledních deset let až zdvojnásobil. Developeři v řadě případů pouze „slízli smetanu“ v podobě zisku z prodeje nemovitostí. Na obcích pak zůstalo, aby řešily problémy s nedostatečnou kapacitou kanalizace, přetíženost dopravních komunikací či chybějící místa ve školách a zdravotnických zařízeních. [3]

V tomto smyslu pak smlouvy o rozvoji území představují vyjádření přístupu, že svou odpovědnost za udržitelný rozvoj dané lokality obec smluvně přenáší také na investora. Vedle principu sociálně odpovědného působení (social responsible investing) se někdy vychází také z analogie s přístupem „znečišťovatel platí“, podle kterého ten, kdo způsobí škodu na životním prostředí, má nést náklady vzniklé v souvislosti s touto škodou.

Obec Kolová: Nejvyšší soud dal smlouvám o územním rozvoji zelenou

Zatěžkávací zkouškou soudního přezkumu prošla smlouva o příspěvku na vybudování infrastruktury v obci Kolová. Tam se investoři již v roce 2007 zavázali poskytnout obci finanční příspěvek (dohromady ve výši 1 250 000 Kč) na vybudování inženýrských sítí, následně si to ale „rozmysleli“ a odmítli podle smlouvy plnit.

Obec se obrátila na soud, který žalobě vyhověl, odvolací soud ale dal za pravdu investorům a posoudil předmětnou smlouvu jako neplatnou. Věc se dostala k Nejvyššímu soudu, který v usnesení 33 Cdo 3225/2011 rozhodl, že smlouva není neplatná pro rozpor se zákonem o vodovodech a kanalizacích či se zákonem o místních poplatcích. Podle Nejvyššího soudu ze znění smlouvy jasně vyplývá, že jejím předmětem bylo poskytnutí příspěvku na vybudování inženýrských sítí, na který se zákon o vodovodech a kanalizacích neuplatní. Na tom nic nemění fakt, že v době sjednání smlouvy byly inženýrské sítě již vybudovány a ani to, že inženýrské sítě byly spolufinancovány z fondu EU.

Logistické centrum Amazon u Dobrovízu – příklad dobré praxe

I v ČR ale již máme zkušenosti také smlouvami ohledně velkých projektů. Příkladem může být smlouva o spolupráci mezi obcí Dobrovíz a investory uzavřená v souvislosti s vybudováním logistického centra pro společnost Amazon. Investoři se zde například zavázali vybudovat dopravní obchvat obce, zaplatit smluvní kompenzaci za zhoršenou dopravní situaci, hradit obci každoroční příspěvek na veřejně prospěšné účely nebo zajistit rozšíření čističky odpadních vod v obci.

Posledně zmíněná smlouva představuje v mnohém dobrou inspiraci pro české zastupitele, protože obec Dobrovíz do smlouvy například zahrnula také finanční záruku investorů ve výši 50 milionů Kč pro případ nesplnění jejich povinností. Závazky obce v rozporu se zákonem, nedostatečné předvídání situací, které mohou nastat, přebírání infrastruktury bez vhodných parametrů… Toto vše jsou chyby, kterých se bohužel obce v pozicích „průkopníků“ smluv o územním rozvoji dopouštějí. K tomu ale zase až příště.

Poznámky:

[1] Srov. Zahumenská, V. a kol.: Smlouvy o územním rozvoji – analýza problematiky. Arnika 2017. Dostupné zde.

[2] V tomto případě se smlouva uzavřená podle ustanovení § 86 odst. 2 písm. d), § 94c odst. 1, § 94l odst. 2 písm. d) nebo § 94s odst. 2 písm. d) ve spojitosti s § 88, § 94d odst. 1, § 94l odst. 2 nebo § 94t odst. 1 stavebního zákona, může týkat pouze dopravní nebo technické infrastruktury. Nutno dodat, že stavební zákon již zde od 1. 1. 2018 nepoužívá označení „plánovací smlouva“.

[3] V žádném případě nechceme tvrdit, že realizace nové výstavby v obcích je jevem pouze negativním. Podstatné ale podle nás je si negativní dopady této činnosti uvědomovat a efektivně je řešit.

Aktualizováno:

V roce 2019 jsme k tématu vydali první knihu ve vydavatelství Wolters Kluwer: Smlouvy obcí s investroy: když je investor za humny.

Mgr. David Zahumenský, Mgr. Vendula Zahumenská, Ph.D.