V posledních letech se velmi rozrůstá podnikatelská činnost spočívající v tom, že společnosti založené za účelem realitní činnosti získávají do nájmu byty a ty dále dávají do podnájmu lidem, kteří v bytech skutečně bydlí. Na tomto postupu by nebylo nic špatného, kdyby tak nedocházelo zároveň k obcházení zákonných ustanovení na ochranu nájemce. V tomto článku předkládám výklad, podle kterého není možné účelově obejít ochranu nájemníka tím, že je byt pronajat třetí osobě a teprve ta jej dává do podnájmu.

Garance pro vlastníky, hůl na nájemníky

Jistě, pokud někdo pronajímá byt, může se mu stát, že narazí na „lumpa“, který mu byt poškodí, neplatí nájem nebo se odmítá vystěhovat, přestože mu smlouva už skončila. Zároveň to ale není „norma“ a spousta lidí bydlících v nájmu se o byt stará a svoje závazky plní.

Společně s tím, jak občanský zákoník účinný od roku 2014 posílil určitá práva nájemce (např. možnost přijmout další osobu do bytu nebo chovat v něm zvíře), se zřejmě zvyšuje přitažlivost „zaručených návodů“, jak zákon obejít prostřednictvím třetí osoby a vyhnout se ochranitelskému nájmu bytu prostřednictvím podnájmu.

Tak například stránky společnosti CZECH POINT 101 vyloženě vybízejí k tomu, aby vlastníci bytů tyto nepronajímali „napřímo“, ale aby využili podnájemní smlouvu. Podle této společnosti se tak lze vyhnout prakticky všemu, co občanský zákoník ve prospěch nájemníků upravuje: sjednat si možnost ukládání pokut, vyloučení chovu zvířete v bytě nebo vyloučení možnosti přijmout do bytu někoho z nájemcovy rodiny.[1]

Jako hlavní výhodu ale CZECH POINT 101 prezentuje možnost ukončení smlouvy bez nutnosti trápit se s tříměsíční výpovědní dobou. Rady jsou zde podle CZECH POINT 101 dvě. První možností je, že se účelově domluvíte s nájemcem a využijete toho, že podnájemní smlouva končí nejpozději s nájmem („Pokud tedy máte “neplatícího” či “problematického” podnájemce, jednoduše se s Vašim nájemcem domluvíte na okamžitém skončení nájmu dohodou a podnájemci ohlásíte, že nájem byl ukončen, ergo že byl ukončen i podnájem a on se musí vystěhovat.“).[2] Pak zřejmě zase nájem obnovíte a „jede se dál“.

Případně („nyní se dostáváme k naprosté třešničce na dortu a hlavnímu důvodu, proč si ti chytří investoři volí právě podnájemní smlouvy“) si upravíte podmínky skončení podnájemního vztahu ve smlouvě tak, jak to u nájmu nejde: „Jednoduše se domluvíte, že pokud Vám nezaplatí dejme tomu do 10 dní od data splatnosti, pošlete mu ukončení podnájmu a musí se vystěhovat třeba do dalších 10 dní a pokud ne, dáte si opět do smlouvy že souhlasí s tím, že jej vystěhujete na jeho náklady. Jednoduché, efektivní a hlavně možné.“[3]

Ochranu nájemníka nelze tak snadnou vyloučit

CZECH POINT 101 má pravdu v tom, že takový návod působí jednoduše a efektivně, ale legální to není. Pokud někdo pronajme byt třetí osobě za účelem toho, aby jej dala do podnájmu, tak se jedná o obcházení ustanovení o ochraně nájmu a nájemníka bytu. Občanský zákoník na to má § 2235, který říká, že se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují práva nájemce. Toto ustanovení je podle mě potřeba vykládat široce, tedy nejen tak, že podobná ustanovení nemají účinek v nájemní smlouvě, ale také v tom smyslu, že nelze jednoduchým obcházením zákona ochranu nájmu bytu vyloučit. Jinak by se teoreticky mohlo stát, že žádné byty k nájmu nebudou a existovat bude pouze podnájem.

Zástupce českého ombudsmana a expert na bytové právo Stanislav Křeček k tomu (v kontextu otázky, zda může být nájemcem bytu právnická osoba) uvádí: „Pokud by smlouva opravňující k užívání bytu byla označena jako smlouva o podnájmu, stejně by se jednalo o smlouvu nájemní, neboť smlouvu je třeba posuzovat podle jejího obsahu. Právnická osoba mající byt v nájmu nemůže platně uzavírat smlouvy podnájemní, pokud je bytový prostor užíván k bydlení.“[4]

Jsem přesvědčen, že tyto závěry se uplatní vždy, pokud je byt dáván do podnájmu přes prostředníka právě jen proto, aby se obešla ochrana nájemce (tedy i tehdy, pokud vlastník pronajímá byt nejprve příbuznému, který tam nikdy nebydlel a pouze byt dále podnajímá). Zcela evidentní je ale obcházení zákona právě v případě právnických osob, které si byty berou do nájmu pouze účelem dalšího pronájmu.

Jako důvody neplatnosti právního jednání jsou v občanském zákoníku stanoveny zejména rozpor s dobrými mravy a rozpor se zákonem. Přitom pod rozpor se zákonem je nutno v souladu s důvodovou zprávou zařadit také obcházení účelu zákona. Jsem tak přesvědčen, že ustanovení podnájemní smlouvy (pokud se jedná o podnájem prostřednictvím třetí osoby, která byt pouze dále dává do podnájmu) jsou neplatná nebo minimálně neúčinná, pokud se odchylují od kogentních ustanovení o nájmu bytu a ochraně nájemníka.

Poznámky:

[1] Pronájem vs. podnájem. Výhody podnájemní smlouvy. Publikováno 4. 10. 2017. Dostupné zde.

[2] Tamtéž.

[3] Tamtéž.

[4] Křeček, Stanislav. Může si právnická osoba najmout byt? Bulletin-advokacie.cz, 18. 4. 2016.