Dostali jsme možnost navrhnout podobu právní úpravy smluv s investory. Věděli jsme, že právní úprava, kterou navrhuje ministerstvo pro místní rozvoj, obcím jen a pouze uškodí. Protože se tématu smluv s investory věnujeme už dlouho, měli jsme teze právní úpravy promyšleny.

Když jsme se ale nad úkolem zahloubali, rozhodli jsme se, že bude třeba zavést nejen instutut smluv s investory, ale také místní poplatek na veřejnou infrastrukturu po vzoru jiných států EU.

Náš návrh jsme zaslali ke konzultaci několika starostkám a starostům, se kterými spolupracujeme a nakonec se dostal i ke Svazu měst a obcí, z čehož máme velkou radost. Všichni potřebujeme, aby byla právní úprava jednoduchá a halvně funkční a vaše nápady a připomínky z praxe mohou jedině pomoci.

Nemyslíme si, že je možné, aby tak nekvalitní záležitost, jakou je návrh nového stavebního zákoan, vůbec mohla projít legislativním procesem. Věříme, že se pod náporem pozměňovacích návrhů ve Sněmovně musí zhroutit. Proto i náš pozměňovací návrh berte spíše jako nápad na to, jak právní úpravu smluv s investory a poplatku na infrastrukturu v budoucnu pojmout, než jako nějaké řešení stávající tristní situace okolo stavebnho práva.

Návrh stavebního zákona v dispozici ve veřejném eKlepu.

Přečtěte si více o kritice stávajícího návrhu stavebního zákona a smluv s investory.

Náš návrh si prohlédněte zde

STAVEBNÍ ZÁKON

Díl 7
Úprava vztahů v území

Oddíl 1

Plánovací smlouvy

§ 130

  1. Plánovací smlouvou se rozumí soukromoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a územním samosprávným celkem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž předmětem je vzájemný závazek stran poskytnout si součinnost při realizaci záměru a veřejné infrastruktury nezbytné pro další rozvoj území, ve kterém se záměr nachází (dále jen „veřejná infrastruktura bezprostředně související se záměrem).
  2. Plánovací smlouvou smí být stavebník zavázán jen k takovému plnění, které je spravedlivé a přiměřené vzhledem k rozsahu a druhu záměru.
  3. Plánovací smlouvou se územní samosprávný celek může zavázat pouze k takové součinnosti, která odpovídá postavení v samostatné působnosti mimo výkon veřejné správy.
  4. Vyžaduje-li záměr vybudování nové nebo úpravu stávající veřejné infrastruktury bezprostředně související se záměrem, není možné bez uzavření plánovací smlouvy záměr povolit. Požadavek na uzavření plánovací smlouvy musí být uveden ve vyjádření podle § 182 tohoto zákona.
  5. Uzavření plánovací smlouvy může být vyžadováno i pro jednoduché stavby. V tomto případě je stavebník povinen oznámit územně samosprávnému celku nebo vlastníkovi veřejné infrastruktury, že hodlá vystavět jednoduchou stavbu s takovým předstihem, aby mohla být uzavřena plánovací smlouva před zahájením výstavby jednoduché stavby. Bez uzavření plánovací smlouvy není možné jednoduchou stavbu realizovat, klade-li tato požadavky na veřejnou infrastrukturu ve smyslu předchozího odstavce.
  6. Plánovací smlouva musí mít písemnou formu.
  7. Uzavření plánovací smlouvy není překážkou pro stanovení místního poplatku na rozvoj veřejné infrastruktury podle zvláštního zákona.
  8. Podmínky pro uzavírání plánovacích smluv může stanovit územní samosprávný celek obecně závaznou vyhláškou.

K vypuštění:

§ 81 odst. 3

§ 86 odst. 3

Příloha č. 7 bod I. odst. 2 písm. d), odst. 3 písm. a) bod 6

Příloha č. 8 bod I. odst. 2 písm. d)

K doplnění § 10 odst. 1 písm. b) na konec doplnit za čárkou: systémy, zařízení a stavby sloužící k adaptaci na změnu klimatu,

§ 182 nově zní:

§ 182

Vyjádření územně samosprávného celku nebo vlastníka veřejné infrastruktury k požadavku na uzavření plánovací smlouvy

  1. Žádost o vyjádření územního samosprávného celku nebo vlastníka veřejné infrastruktury k nezbytnosti uzavření plánovací smlouvy musí obsahovat identifikační údaje žadatele a identifikační údaje o záměru.
  2. Součástí žádosti je vždy dokumentace pro povolení záměru.
  3. Při vydávání vyjádření se postupuje obdobně dle § 181.

(Další §§ přečíslovat)

§ 184 odst. 1 psím. i) nově zní: vyjádření územního samosprávného celku nebo vlastníka veřejné infrastruktury k požadavku na uzavření plánovací smlouvy,

§ 184 odst. 1 psím. j) nově zní: další podklad vyžadovaný jinými právními předpisy.

§ 193 odst. 1 písm. f) nově zní: uzavřenou plánovací smlouvou,

§ 193 odst. 1. písm. g) nově zní: ochranou práv a právem chráněných zájmů účastníků řízení.

ZÁKON O MÍSTNÍCH POPLATCÍCH

Do § 1 doplnit písm. h) poplatek na rozvoj veřejné infrastruktury

Hlava VIII Poplatek na rozvoj veřejné infrastruktury

§ 10d

  1. Poplatek na rozvoj infrastruktury platí stavebník, který realizuje na území obce stavbu ve smyslu stavebního zákona. Jestliže došlo k postoupení práv a povinností stavebníka a poplatek nebyl uhrazen, přechází na postupníka poplatková povinnost. Je-li stavebníkem více osob, jsou tyto povinny hradit poplatek společně a nerozdílně.
  2. Poplatek na rozvoj infrastruktury platí taktéž stavebník, který realizuje přestavbu nebo rekonstrukci stávající stavby, jestliže dojde k rozšíření podlahové plochy stávající stavby. V tomto případě se poplatek určuje pouze z nově vzniklé podlahové plochy.
  3. Poplatek je příjmem obce, na jejímž území má být stavba realizována.
  4. Obec stanoví obecně závaznou vyhláškou, na jaké území obce se poplatek vztahuje.
  5. Obce mohou obecně závaznou vyhláškou stanovit, na které stavebníky nebo druhy staveb se poplatková povinnost nevztahuje.
  6. Poplatek může být vybírán také tehdy, uzavřela-li obec se stavebníkem plánovací smlouvu podle stavebního zákona.
  7. U záměrů určených k bydlení se poplatek určuje ze součtu m2 podlahové plochy.
  8. U záměrů neuvedených v předchozím odstavci se poplatek určuje ze součtu m2 zastavěné plochy záměru.
  9. Sazba poplatku nesmí přesáhnout 2500 Kč/m2 plochy vypočtené podle odstavců 7) a 8) tohoto ustanovení.  Obec stanoví sazbu poplatku na základě průměrných nákladů vynaložených v souvislosti s budováním, rozšiřováním nebo péčí o veřejnou infrastrukturu v předchozích deseti letech před rokem, ve kterém byl zaveden poplatek na rozvoj infrastruktury.
  10. Pro jednotlivé druhy záměrů lze nastavit odlišnou sazbu poplatku. Výše poplatku musí být odůvodněná.
  11. Poplatková povinnost vniká dnem, kdy nabylo právní moci povolení nebo jiný úkon, na základě kterého je možno realizovat výstavbu. Jestliže došlo ke změně rozhodnutí nebo jiného úkonu, na základě kterého vzniká právo realizovat stavbu a zvýšila-li se plocha záměru, je stavebník povinen doplatit poplatek určený podle takto navýšené plochy záměru do 60 dnů od právní moci takového úkonu nebo do 60 dnů od okamžiku, kdy mu vzniklo oprávnění rozšířit stavbu. V případě, kdy právní předpisy k realizaci výstavby nebo ke změně stavby nevyžadují žádný úkon, musí stavebník oznámit zahájení výstavby do 15 od skutečného zahájení výstavby. Poplatková povinnost vzniká od prvního dne následujícího měsíce[DZ1] .
  12. Jestliže stavebníkovi zanikne právo realizovat stavbu, musí tuto skutečnost písemně oznámit a obci do dvou měsíců a prokazatelně doložit. Lhůta začíná běžet od prvního dne měsíce následujícího po dni, ve kterém k zániku oprávnění realizovat stavbu došlo. Na základě oznámení vrátí obec uhrazený poplatek stavebníkovi do 60 dnů. Stejným způsobem může být vrácena poměrná část poplatku, došlo-li ke snížení podlahové plochy záměru.
  13. Stavebník je povinen oznámit obci do 15 dnů od okamžiku, kdy mu vznikla poplatková povinnost rozsah plochy záměru a tuto skutečnost prokazatelně doložit. Nedoloží-li stavebník tuto skutečnost, určí se rozsah poplatkové povinnosti na základě odborného posudku, který nechá obec zpracovat na náklady stavebníka. Ke zpracování tohoto posudku je stavebník nebo jiná osoba, na kterou byly práva a povinnosti stavebníka převedeny, povinen poskytnout součinnost.
  14. Za úhradu poplatku ručí vlastní záměru. Je-li vlastníků více, ručí společně a nerozdílně.

§10e Využití výnosu poplatku

  1. Výnos poplatku je příjmem rozpočtu obce. Ve statutárních městech je poplatek určen k užití na území městské části či obvodu, kde vznikla poplatková povinnost, ledaže statut určí jinak.
  2. Obec je povinna využít výnos poplatku pouze pro rozvoj veřejné infrastruktury.
  3. Obec je povinna v souhrnné zprávě nejméně jednou ročně zveřejnit informaci o tom, jak byl využit nebo jaké je jeho plánované využití.

ODŮVODNĚNÍ:

  1. Kritika právní úpravy obsažená v návrhu stavebního zákona schváleného vládou

Navrhovaná právní úprava reaguje na nedostatky, kterými trpí návrh schválený vládou. Plánovací smlouvy byly uchopeny jako smlouvy veřejnoprávní. Návrh neupravoval blíže jejich režim, tzn že by se subsidiárně používala právní úprava obsažená v § 159-170 správního řádu.  Návrh specificky stanovil pouze to, že soulad plánovací smlouvy s právními předpisy nelze přezkoumat z moci úřední (vyloučil § 165 správního řádu).  Je zjevné, že cílem takové právní úpravy bylo vyhnout se kritice předchozí verze návrhu, kde byly smlouvy koncipovány jako soukromoprávní, a přesto se jejich prostřednictvím mohly obce zavázat např. ke změnám územního plánu, což není možné. Takový přístup totiž opomíjel skutečnost, že jde o smlouvy, ve kterých obec nevystupuje jako orgán moci veřejné, ale pouze jako právnická osoba veřejného práva. Ve smlouvách se tudíž může zavázat jen k plněním, která odpovídají soukromoprávnímu postavení obce. Územní plánování je ale výkonem veřejné správy, mocenským rozhodováním o právech a povinnostech fyzických a právnických osob. Soukromoprávní smlouvy uzavírají obce v rámci svého postavení jako právnické osoby soukromého práva, kdy dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod mohou stejně jako ostatní subjekty soukromého práva činit vše, co není zákonem zakázáno, a nesmí být nuceny činit, co zákon neukládá. Naopak v rámci výkonu veřejné moci, v rámci mocenského působení samosprávy (mj. v procesu územního plánování) rozhodují o právech a povinnostech. Soukromoprávní smlouvou v žádném případě nelze upravovat práva (přesněji řečeno: pravomoci) a povinnosti obcí a krajů, pokud vykonávají veřejnou moc ve veřejnoprávním procesu. V důsledku toho se projevila zjevná snaha zachovat možnost ovlivňovat smlouvami podobu územních plánů ve prospěch investorů a došlo k zavedení plánovacích smluv jako smluv veřejnoprávních.[1]

Z charakteru závazků, které mohou být obsahem plánovací smlouvy je ale zjevné, že ve skutečnosti jde stále o smlouvy soukromoprávní, jak tomu ostatně je v dosud platném stavebním zákoně. Proto je např. značně nevhodné, aby spory ze smluv nepřezkoumával civilní soud, ale Nejvyšší stavební úřad, který je koncipován jako správní orgán, správní řízení jím vedené je jednoinstanční, proti jím vydanému správnímu rozhodnutí se lze bránit žalobou podle soudního řádu správního. Spory, které ale v praxi z plánovacích smluv budou vznikat, jsou spory soukromoprávní povahy zejm. o splnění závazků soukromoprávního charakteru jako jsou spory o vlastnické právo nebo o poskytnutí materiálního plnění. Původní úprava neumožňovala stranám smlouvy přístup ke spravedlnosti.

  • K navrhované změně právní úpravy

Navrhovaná změna (dále jen „Změna“) vychází z chápání plánovacích smluv jako soukromoprávních, neboť závazky, které obsahují, lze chápat jedině jako soukromoprávní. Změna navrhuje, aby plánovací smlouvy mohly uzavírat nejen obce, ale i kraje v rámci své samostatné působnosti mimo veřejnoprávní působení (tj. zejména nesmí plánovací smlouvy obsahovat závazky směřující k ovlivnění procesu územního plánování a samozřejmě se nemohou dotýkat působnosti přenesené). Plánovací smlouvy mohou být uzavřeny také s vlastníkem veřejné infrastruktury, pokud je jím subjekt odlišný od územně samosprávného celku.

Změna vychází z toho, že plánovací smlouvy mají obsahovat pouze závazky stavebníka k budování veřejné infrastruktury bezprostředně související se záměrem. Jedná se o takovou infrastrukturu (dopravní, technickou – včetně adaptačních opatření, občanskou vybavenost i veřejná prostranství), která je pro užívání záměru nezbytná. Typicky půjde o pozemní komunikace, chodníky, veřejné osvětlení v místě realizace záměru, může jít také o zelené střechy, zasakovací systémy a podobně. V případě značně rozsáhlých záměrů může jít i o realizaci školky.

Změna požaduje, aby uzavření plánovací smlouvy bylo povinné, nelze-li záměr bez vybudování nové infrastruktury (popř. rozšíření stávající) vůbec realizovat. Pro většinu záměrů proto bude nezbytné, aby územní samosprávné celky uzavřely se stavebníky plánovací smlouvu.

Změna zdůrazňuje po vzoru právních úprav zahraničních (Rakousko, Německo, aj.), že by plnění, ke kterým bude stavebník zavázán, měla odpovídat rozsahu a druhu záměru a měla by proto být přiměřená a spravedlivá.

Na rozdíl od návrhu, který schválila vláda, Změna zdůrazňuje, že se soukromoprávní smlouvou smí územní samosprávný celek zavázat jen k těm plněním, která jsou mimo jeho veřejnoprávní mocenské působení. Změna proto vylučuje, aby se územní samosprávný celek mohl v plánovací smlouvě zavázat zejm. ke změně územního plánu nebo k přijetí takového plánu, který bude odpovídat zájmům stavebníka. Územní plánování je totiž čistě veřejnoprávní proces, který je striktně upraven normami veřejného práva a územní samosprávný celek v jeho průběhu rozhoduje o právech a povinnostech fyzických a právnických osob mocenským aktem (to platí, ať je územní plán vydáván jako opatření obecné povahy nebo obecně závazná vyhláška).

Vzhledem k tomu, že např. rodinné domy jsou pro obce značně zatěžující výstavbou, může být uzavření plánovací smlouvy požadováno i pro jednoduché stavby.

Změna počítá s tím, že podmínky pro uzavírání smluv stanoví každý územně samosprávný celek obecně závaznou vyhláškou.

Protože se navrhuje novelizovat zákon o místních poplatcích a zvést nový poplatek na rozvoj veřejné infrastruktury, stavební zákon výslovně stanoví, že se navzájem nevylučuje možnost zavést místní poplatek, který se týká další veřejné infrastruktury v obci (rozšiřování kapacity školy, péče o veřejnou infrastrukturu jinde v obci zatíženou užívání novými obyvateli) a uzavření plánovací smlouvy, která se naopak týká nutnosti vybudovat veřejnou infrastrukturu bezprostředně související se záměrem.

  • Novela zákona o místních poplatcích

Vedle plánovacích smluv se navrhuje novelizace zákona o místních poplatcích, do kterého by byl vložen nový místní poplatek na veřejnou infrastrukturu. Konstrukce právní úpravy bude dávat obcím možnost zvolit buď jen plánovací smlouvy, jen místní poplatek nebo vhodně zkombinovat obojí. Plánovací smlouvy samy o sobě řeší jen vybudování a případné převzetí nově budované či rozšiřované infrastruktury v místě realizace záměru, poplatek na rozvoj infrastruktury směřuje na rozšiřování veřejné infrastruktury v ostatních částech obce – například na rozšíření školních zařízení, komunikací nebo veřejných prostranství zatížených příchodem nových obyvatel.

Pro výpočet poplatku vychází návrh z podlahové plochy záměru u bytových projektů, u nebytových záměrů pak ze zastavěné plochy záměru.

Při stanovení výše poplatku by měla obec vycházet z nákladů, které má na veřejnou infrastrukturu a stanovenou výši poplatků by měla být schopna řádně zdůvodnit.

Protože obce zatěžuje také výstavba rodinných domů, stanovuje návrh obecně, že poplatková povinnost vzniká okamžikem, kdy stavebník dokončí výstavbu, neboť návrh stavebního zákona u tzv. jednoduchých staveb počítá s možností stavět bez vydání povolení. U staveb, které vyžadují povolení nebo jiný akt, aby bylo možno výstavbu zahájit, vzniká poplatková povinnost právní mocí takového rozhodnutí nebo úkonu.

Za účelem výpočtu výše poplatkové povinnosti je stavebníkovi uložena povinnost doložit rozsah záměru. Jestliže tak neučiní, určí se výše poplatkové povinnosti na základě posudku, který si nechá obec zpracovat na náklady stavebníka.

Návrh novely počítá se způsobem vracení poplatku, pokud stavební stavbu nerealizuje vůbec nebo ji realizuje v menším rozsahu.

V případě větších záměrů zasahujících obvod více obcí každá obec může vybírat poplatek za část záměru zasahující na její území. Lze také zvážit spolupráci v rámci svazku obcí při uzavírání plánovacích smluv.

[1] V podrobnostech viz článek z Bulletinu advokacie od advokátky Aleny Bányaiové s názvem „Návrh nového stavebního zákona – experiment pro vzduchoprázdno“. Dostupný na https://www.cak.cz/assets/komora/bulettin-advokacie/ba_7-8_2020_web.pdf

[DZ1]Tyto podrobnosti lze nechat na OZV.