Smlouvy o spolupráci uzavírané mezi obcí a investorem jsou dnes již běžnou součástí fungování samospráv. Na základě těchto dohod jsou budovány silnice, chodníky, osvětlení, kanalizaci, vodovod nebo třeba školka potřebné pro dobré fungování nové výstavby. Když jsou obce při uzavírání takových smluv dostatečně opatrné, nelze proti tomu nic namítat, to ostatně potvrzují i soudy.

Někdy zastupitelé s investory dohodnou, že se budou skrze finanční příspěvky podílet na nákladech, které nová výstavba v obci vyvolá. Ani takový postup není v rozporu se zákonem. Problém se objevuje až tehdy, kdy se obce snaží developerům vyjít vstříc a nabízejí, že budou příspěvky různě snižovat prostřednictvím „započítání“ hodnoty další infrastruktury, kterou investoři vybudují a následně obci převedou do vlastnictví.

Pozor na zákon o veřejných zakázkách!

Jestliže smlouva s investorem obsahuje závazek zaplatiti finanční příspěvek a obec se zaváže část příspěvku odečíst za to, že jí investor „daruje“ infrastrukturu, pak se mohou zastupitelé snadno dostat do spletité sítě veřejných zakázek. Proč?

Podle § 2 odst. 2 zákona o veřejných zakázkách se veřejnou zakázkou rozumí zakázka na dodávky, na služby, na stavební práce a koncese na služby nebo koncese na stavební práce. Obce jsou povinny postupovat při zadávání veřejných zakázek přesně podle zákona. Podle § 2 odst. 1 zákona o veřejných zakázkách se rozumí zadáním veřejné zakázky uzavření úplatné smlouvy mezi zadavatelem a dodavatelem, z níž vyplývá povinnost dodavatele poskytnout dodávky, služby nebo stavební práce. Pro to, aby se smluvní vztah mohl podřadit pod zákon o veřejných zakázkách, je zapotřebí, aby byly splněny kumulativně (současně) tyto požadavky: uzavření smlouvy mezi zadavatelem a dodavatelem, povinnost dodavatele poskytnout zboží, služby nebo stavební práce a úplatnost smluvního vztahu – poskytnutí protiplnění ze strany zadavatele. Podrobněji se k této otázce kumulativních podmínek vyjadřovaly soudy např. takto (rozsudek ze dne 21. 4. 2016 sp. zn. 62 Af 15/2015 Krajský soud v Brně, tj. sice vydaný před účinností zákona o veřejných zakázkách, ale aplikovatelný i na stávající právní úpravu):

  • musí se jednat o smluvní vztah mezi zadavatelem (jak je definován zákonem) a jedním nebo více dodavateli,
  • předmětem takového právního vztahu musí být dodávky, služby nebo stavební práce,
  • zadavatel musí požadovat získání předmětu plnění (tedy dodávek, služeb nebo stavebních prací),
  • toto plnění mu musí poskytovat dodavatel,
  • dodavatel musí požadovat za své plnění úplatu,
  • tuto úplatu podle smlouvy poskytuje zadavatel či jiná osoba.

V důvodové zprávě k zákonu o veřejných zakázkách se k úplatnosti smlouvy uvádí: „Návrh vymezuje pojem zadání veřejné zakázky, kterým rozumí uzavření úplatné smlouvy mezi zadavatelem a dodavatelem, z níž vyplývá povinnost dodavatele poskytnout dodávky, služby či stavební práce. Charakteristikou veřejné zakázky je úplatnost, tedy zadavatel „platí“ za poskytnuté plnění, přičemž „úplata“ nemusí probíhat jen prostřednictvím peněz, může být realizována jinou formou, například zadavatel platí tím, že se vzdává potenciálních příjmů nebo dochází k zápočtům plnění obou smluvních stran. Tyto případy byly již v minulosti judikovány. Rozhodující je také skutečnost, že platí zadavatel. V případě, že zadavatel poskytuje plnění (prodává, pronajímá) a sám je příjemcem úhrady, není uzavření takové smlouvy již zadáním veřejné zakázky. Další charakteristikou je povinnost na straně dodavatele spočívající v poskytnutí plnění.“

V případě smluv s investory by se jednalo především o veřejné zakázky na služby (např. projektová dokumentace) a na stavební práce. Jestliže by si tedy obec v podstatě u investora „objednávala“ zhotovení nějakého občanského vybavení a investorovi by ze smlouvy vyplýval nárok na zaplacení ceny (byť slevou z finančního příspěvku nebo nějakým jiným započtením vzájemných pohledávek vůči obci), bylo by třeba takový vztah posuzovat podle zákona o veřejných zakázkách. Obdobně se to uvádělo v dnes již neaktuálním metodickém doporučení Ministerstva pro místní rozvoj „Plánovací smlouva“ z roku 2010 (ovšem neaktuální nikoli z důvodu změny tohoto výkladu, ale kvůli přijetí nového zákona o veřejných zakázkách, kde jsou ale uvedené principy totožné).

„Pokud z obsahu plánovací smlouvy vyplývá, že si obec jako objednatel objednává u žadatele jako zhotovitele zhotovení části veřejné infrastruktury (např. místní komunikace), kdy za toto dílo vyplývá zhotoviteli nárok na zaplacení ceny (byť např. formou započtení jiné pohledávky obce za žadatelem), bylo by třeba takový vztah posuzovat podle okolností podle zákona o veřejných zakázkách. Tato kombinace smluvních vztahů se však jeví zejména u stavebních prací jako nepraktická.“

Je nezbytné, aby obce důsledně analyzovaly své závazky ze smluv tak, aby nedocházelo k porušení zákona o veřejných zakázkách. Pokud město potřebuje sportovní halu, hospic nebo třeba zdravotnické zařízení, je na místě zhotovitele řádně „vysoutěžit“.

Závěrem – opatrnosti není nikdy nazbyt

Soudy se smlouvami s investory z hlediska veřejných zakázek zatím nezabývaly. Není tedy jisté, jak se bude k celé otázce přistupovat. Proto doporučujeme, aby obce zachovávaly potřebnou opatrnost a k nejrůznějšímu započítávání se raději nezavazovaly. Z hlediska zákona o veřejných zakázkách by si ostatně měly na smlouvy s investory dávat pozor celkově – i příliš podrobné požadavky na infrastrukturu budovanou investorem, kterou bude posléze obec přebírat, mohou být ošemetné. Problém podle našeho názoru řeší z podstatné části přijetí zásad pro spolupráci s investory a specifikace požadavků na infrastrukturu ve vlastnictví obce v tomto dokumentu.