Nejvyšší správní soud řešil zajímavý případ s územním plánem: snahu o výstavbu rodinného domu v zahrádkářské oblasti. Nespokojený vlastník se nejdříve obrátil na Krajský soud v Pardubicích a protože neuspěl, „hnal“ věc až k Nejvyššímu správnímu soudu, leč ani tam nepochodil. Jak argumentoval a co mu na to řekl soud?

Příliš velká podrobnost územního plánu

 Častým kamenem úrazu bývá pro obce to, jak konkrétní může územní plán být. Ve Opatovicích and Labem, o které se jedná, byla ploše určena regulace RZ – zahrádkové osady „stavby pro individuální rekreaci – zahrádkářské chaty liniové a plošné sadovnické porosty“. Hlavní využití bylo v textové části charakterizováno jako „individuální rekreace osob spojená s pěstitelskou zahrádkářskou činností na pozemcích zpravidla se zahrádkářskými chatami“. Přípustné využití hlavní definoval územní plán jako „drobné okrasné a užitkové pěstitelské plochy, stavby pro individuální rekreaci – zahrádkářské chaty liniové a plošné sadovnické porosty“. Přípustné využití doplňkové pak určoval následovně: „stavby, zařízení a způsob využití slučitelné s hlavním využitím resp. přípustným využitím hlavním např.: účelové komunikace, komunikace pro pěší a cyklisty; parkovací plochy pro osobní automobily, motocykly, kola pro obsluhu vymezené plochy (RZ); drobná architektura a vodní prvky; stavby pro krátkodobé odkládání TKO sloužící obsluze plochy (RZ); stavby pro nakládání s odpady související se zahrádkářskou činností (např. kompost); stavby a zařízení technické infrastruktury; stavby, zařízení a opatření sloužící ochraně území (např. protipovodňová); veřejná a izolační zeleň“.

Jako nepřípustné využití pak stanovil: „veškeré stavby a zařízení nesouvisející s přípustným využitím; veškeré stavby a činnosti, jejichž negativní účinky na životní prostředí (zejména škodlivé exhalace, hluk, teplo, otřesy, vibrace, prach, zápach, znečišťování vod a pozemních komunikací a zastínění budov) překračují nad přípustnou mez limity uvedené v příslušných předpisech a nejsou slučitelné s přípustným využitím hlavním; veškeré stavby, zařízení a využití ploch, které by mohlo negativně ovlivnit krajinný ráz“.

V odůvodnění územního plánu bylo popsáno, co se myslí onou chatou (šlo o chatu s obestavěným prostorem nejvýše 110 m3 a zastavěnou plochou nejvýše 25 m2 , včetně verand, vstupů a podsklepených teras, může být podsklepená a mít nejvýše jedno nadzemní podlaží a podkroví). Nespokojený vlastník tvrdil, že je taková regulace příliš podrobná a patří do regulačního plánu.

Podle krajského soudu tak územní plán pouze určuje „celkový charakter staveb (zahrádkářských chat), které je možné na ploše RZ – zahrádkové osady vystavět. Jde tedy o přípustné stanovení podmínek prostorového uspořádání, charakteru a struktury zástavby, které běžně obsahuje územní plán“.

Nejvyšší správní soud k tomu doplnil:

„Závazná část územního plánu (textová část) v nyní projednávané věci požaduje využívat plochy RZ – zahrádkové osady za účelem rekreace; v tomto smyslu umožňuje na takto označených plochách stavět stavby pro individuální rekreaci – zahrádkářské chaty liniové a plošné sadovnické porosty. Takovéto závazné stanovení podmínky využití rozhodně nelze považovat za podrobnost, která by svým obsahem náležela regulačnímu plánu. Jde o zcela obecné pravidlo, které požaduje využívat plochy označené jako RZ, jednoduše řečeno, za účelem rekreace, zahradničení. Územní plán nestanovuje, jak má konkrétní stavba na konkrétním pozemku vypadat, v jaké části daného pozemku se má nacházet, jaké konkrétní rozměry má mít, apod. Toto nestanovuje ani navrhovatelem rozporovaná definice zahrádkářské chaty obsažená v odůvodnění textové části územního plánu obce Opatovice nad Labem. Z tohoto odůvodnění je zřejmé, že odpůrce vymezil plochy RZ tak, že na těchto plochách mohou být postaveny pouze takové stavby, které budou odpovídat zahrádkářským chatám, tj. malé stavby, pro které zpravidla není potřeba žádat o vydání rozhodnutí o umístění stavby, ani územní souhlas, a které budou sloužit hlavnímu účelu – rekreaci, vč. staveb slučitelných s hlavním přípustným využitím (viz příkladmo uvedený výčet přípustného využití doplňkového…

Definice obecně stanovuje maximální velikost zahrádkářské chaty kombinací maximální zastavěné plochy, objemu a podlažností, čímž určuje přípustné využití ploch v zahrádkové osadě – výškovou regulaci zástavby a úpravu charakteru a struktury zástavby. Přestože je tedy definici zahrádkářské chaty nutné vnímat skutečně jako interpretační vodítko (tato definice je obsažena v odůvodnění textové části územního plánu obce Opatovice nad Labem, str. 263), ani tato definice se nevymyká podmínkám využití území, které může územní plán stanovovat.“

Jak vidno, podrobnost v tom rozsahu, jak ji použili v Opatovicích, u soudu obstála.

 Záplavová oblast jako argument pro zásah do práv

Druhým uplatněným okruhem byl zásah do vlastnických práv, neboť nový územní plán znemožnil vlastníkovi využívat území tak, jak to povoloval ten předchozí. Důležité bylo, že se v lokalitě nacházela záplavová oblast. Povodí Labe v průběhu pořizování územního plánu Opatovic uvedlo, „že tyto pozemky spadají do záplavového území řeky Labe (mimo aktivní zónu), jež bylo stanoveno opatřením obecné povahy Krajského úřadu Pardubického kraje, odboru životního prostředí a zemědělství, oddělení vodního hospodářství (vodoprávního úřadu) ze dne 2. 12. 2015, č. j. KrÚ 77681/2015. Zařazení pozemků navrhovatele do plochy bydlení proto podle tohoto sdělení není vhodné, stejně jako není vhodné na těchto pozemcích s ohledem na možné povodňové ohrožení rozšiřovat stávající zástavbu.“

Navíc z rozhodnutí Nejvyššího správního soudu vyplývá, že „zařazení uvedených pozemků do plochy RZ k využití za účelem rekreace odpovídalo také jejich dosavadnímu využívání (na pozemcích navrhovatele, stejně jako na okolních pozemcích se nacházejí pouze drobné stavby – zahrádkářské chaty, jak je zřejmé z podkladů založených ve spise). A přestože před přijetím aktuálního územního plánu byly navrhovatelovy pozemky vedeny jako plocha „DV – zóna výroby, služeb, řemesel, skladů a technického vybavení“, ani takto stanovené využití neumožňovalo výstavbu rodinných domů… Nelze tedy souhlasit s navrhovatelem v tom, že aktuální územní plán oproti stavu předchozímu znemožnil na daných pozemcích vystavět rodinný dům (slovy navrhovatele „stavbu pro rodinnou rekreaci“), resp. jakékoli stavby. Přijetím aktuálního územního plánu odpůrce respektoval doporučení od správce vodního toku řeky Labe, kterým je Povodí Labe, s. p. (§ 48 odst. 1 vodního zákona). A byť nejde o vodoprávní úřad (srov. § 104 odst. 2 vodního zákona), jde nepochybně o subjekt, který zná vodní poměry daného území; ostatně – rozsah záplavového území stanovuje vodoprávní úřad právě na návrh správce vodního toku (§ 66 odst. 1 vodního zákona, věta druhá); rozhodně tedy nelze tvrdit, že jde o sdělení, které by nemělo být při přijímání územního plánu zvažováno pouze proto, že nejde přímo o vodoprávní úřad.“

Nejvyšší správní soud nakonec shrnul, že „jak již bylo uvedeno shora, v daném případě odpůrce tím, že zařadil pozemky navrhovatele do plochy RZ – zahrádkové osady, nejednal svévolně, ani mimo rámec mantinelů daných zákonnými pravidly územního plánování. Jeho odůvodnění volby tohoto způsobu využití území je racionální – umožňuje zamezit vzniku případných škod na majetku, jakož i předcházet případnému ohrožení životů lidí, kteří by se na daných pozemcích (v záplavovém území) trvale zdržovali. Zvolení tohoto způsobu regulace tedy obstojí v testu vhodnosti, který je prvním krokem testu proporcionality. Obstojí také v testu potřebnosti, neboť uvedeného cíle (předcházení případnému ohrožení života a zdraví, jakož i zamezení škodám na majetku) lze dosáhnout nejlépe právě tím, že na daném území nebudou vystavěny stavby určené k bydlení.“

 Opět se tedy potvrdilo „zlaté pravidlo územního plánování“ – do vlastnických práv lze bez větších problémů zasáhnout a omezit je, pokud obce přesně vědí, proč to dělají a mají pro tento svůj krok veškeré možné a potřebné podklady.

Podrobně v rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 21. 1. 2022, č.j. 5 As 394/2020 – 51