U Nejvyššího správního soudu byl zajímavý případ. Územní plán obce Jenštejn se snažil zamezit nežádoucí výstavbě v ploše bývalého JZD a stanovil, že do budoucna půjde o plochu přestavby, přičemž vlastníci budou při jejím využití limitováni mj. poměrně přísným koeficientem zástavby. Nikdo se asi nediví tomu, že územní plán obce, která se nachází v blízkosti Prahy, a tudíž na jejím území by rád stavěl kde kdo, skončil u soudu. Územní plán ale obstál jak u krajského, tak u zmíněného Nejvyššího správního soudu. Proč? Tajemství se skrývalo, jak jinak, v dobrém odůvodnění, které je v právním státě alfou i omegou každého opatření obecné povahy.

NSS konkrétně uvedl: „Z celkového odůvodnění územního plánu, které promítá rovněž stanoviska dotčených orgánů, vyplývá, že odpůrkyně v souladu s citovanými cíli a úkoly územního plánování prostřednictvím stanovených koeficientů neusiluje toliko o ochranu historického jádra obce přiléhajícího ke zřícenině hradu Jenštejn. Cílem odpůrkyně je dosáhnout do budoucna celkového nového, vhodnější využití celé sporné lokality, kde se nachází řada neudržovaných staveb bývalého JZD, které svému dřívějšímu účelu již neslouží. Proto je také celá sporná lokalita územním plánem vymezena jako transformační území – plocha přestavby, tedy jako znehodnocené území, které vyžaduje obnovu [§ 2 odst. 1 písm. l stavebního zákona]. Nutno zdůraznit, že proti tomuto vymezení sporné lokality stěžovatel nikterak nebrojí. Stanovené koeficienty jsou přitom s tímto vymezením bezprostředně spojeny. Mají zabránit tomu, aby jednotliví vlastníci pozemků ve sporné lokalitě realizovali novou výstavbu (bez odstranění té stávající), která by zamýšlenou obnovu a změnu stávajícího stavu lokality znemožňovala. Současně stanovené koeficienty „zastavěnosti“ brání tomu, aby další výstavba v areálu bývalého JZD, který částečně tvoří rozhraní obce s okolní nezastavěnou krajinou, nebránila v prostupnosti zastavěného území obce ve vztahu k okolní krajině. I tento cíl je v napadeném územním plánu srozumitelně vyjádřen (viz bod 4.1 textové části územního plánu). Nelze tak přisvědčit námitce, že stanovené koeficienty jsou projevem libovůle odpůrkyně.“

Poněkud „na vodě“ a pro mnoho podobných sporů vlastně naprosto nepoužitelné se nám ale zdá tento závěr NSS: „Tvrzení stěžovatele, že pokud by byly ze sporné lokality odstraněny všechny stavby bývalého JZD, měla by daná lokalita shodný charakter, jako s ní sousedící pozemek, který je územním plánem určen k výstavbě primárně staveb individuálního bydlení, je jen teoretické. Takový skutkový stav zde v době vydání územního plánu zjevně nepanoval; stěžovatel nerozporuje, že v dané době se ve sporné lokalitě stavby bývalého JZD nacházely, čímž se odlišovala od lokality, se kterou je srovnávána. Správní soud přitom při přezkumu opatření obecné povahy vychází ze skutkového (a právního) stavu, který tu byl v době jeho vydání (§ 101b odst. 3 s. ř. s.).“

To, že na nějakém pozemku stojí stavby určené k demolici a na jiném, tomu prvnímu jinak velmi podobném ne, není podle nás natolik relevantní, aby to odůvodňovalo diskriminaci jednoho vlastníka oproti druhému. Proto obcím doporučujeme se na podobný argument příliš nespoléhat a raději hledat důvody pro odlišnou regulaci jinde. V mnoha jiných rozhodnutích totiž NSS ohledně rozdílného zacházení s majiteli pozemků v obci argumentuje jinak a zdá se proto, že se názory soudu mění jak dubnové počasí.

Bez povšimnutí ale rozhodně není, že NSS i krajský soud uznaly jako důvod pro přísnou regulaci obecnou ochranu kulturních hodnot v obci: „Pokud jde o dílčí argumentaci, že v obci Jenštejn není vymezena vesnická památková rezervace ani vesnická památková zóna, nýbrž že se zde nachází toliko zřícenina hradu Jenštejn, stěžovatele postačí odkázat na odst. 48 napadeného rozsudku, v němž mu již krajský soud s odkazem na shora citovaný § 18 odst. 4 stavebního zákona vysvětlil, že ochrana urbanistických a architektonických hodnot má své místo nejen ve specificky chráněných územích, nýbrž v rámci územního plánování v každé obci. Stěžovatel s tímto vysvětlením, k němu Nejvyšší správní soud nemá výhrady, nikterak nepolemizuje.“ Doporučujeme se nad tímto závěrem zamyslet a zohlednit ho při územním plánování.

V neposlední řadě stojí za zmínku, že nespokojený vlastník se snažil před soudem tvrdit, že ho stejně přijatá regulace nedonutí s pozemky udělat to, co si obec přeje. NSS k tomu shrnul: „Smyslem a účelem územního plánu je stanovit základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání (§ 43 odst. 1 stavebního zákona). Obecným cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území (§ 18 odst. 1stavebního zákona). Účelem územního plánu a v něm obsažené regulace jednotlivých vymezovaných ploch, včetně kapacitní a prostorové regulace, vůbec není vlastníky jednotlivých pozemků a staveb přímo „nutit“ k určité aktivní stavební činnosti, ať již nové výstavbě či rekonstrukcím stávajících staveb. Prostřednictvím územního plánu obec stanovuje limity stavebního rozvoje na svém území a může tak, mimo jiné prostřednictvím regulativů jako jsou koeficient podlažní plochy či maximální zastavěnosti pozemků, zamezit nechtěné výstavbě. Argument stěžovatele, že jej stanovené regulativy nemohou donutit ke kultivaci jím vlastněné části bývalého areálu JZD, lze připodobnit k situaci, kdy obec určité dosud nezastavěné pozemky na svém území vymezí jako plochu obytnou. Taková regulace také neznamená, že by vlastníci příslušných pozemků byli přímo nuceni na nich zahájit výstavbu bytových či rodinných domů. Daná regulace jim však brání v tom, aby na příslušné ploše realizovali jiné záměry, kolidující s představou obce o nejvhodnější urbanistické koncepci jejího území. Obdobně je tomu v nyní posuzované věci, kdy stanovené regulativy skutečně samy o sobě nemohou vlastníky pozemků a budov v areálu bývalého JZD přinutit k tomu, aby přistoupili k aktivní rekonstrukci jednotlivých zchátralých staveb a kultivaci areálu. Brání však tomu, aby se nežádoucí situace ve sporné lokalitě ještě dále zhoršovala tím, že, aniž by došlo k odstranění některých stávajících staveb, budovali by v ní vlastníci stavby nové, a tím danou lokalitu stavebně zahušťovali, bránili v její prostupnosti ve vztahu k navazující krajině aj. V tomto ohledu zjevně umožňuje stanovená regulace sledovaného cíle dosáhnout, neboť brání nové výstavbě bez odstranění té stávající. Nejedná se tedy o argumentaci spekulativní, jak se domnívá stěžovatel.“

NSS se neopomněl vyjádřit ani k přiměřenosti regulace, jak se při soudním přezkumu opatření obecné povahy sluší a patří. I tyto řádky jsou podle našeho názoru pro starostky, starosty a zastupitele schvalující územní plán přínosné: „Odpůrkyně vysvětlila, proč pro ni zchátralý a neudržovaný areál bývalého JZD, nacházející se bezprostředně u obytné zástavby, která má nadto podle stanovisek dotčených orgánů historickou a urbanistickou hodnotu, představuje zátěž. Popsala tedy, jaký veřejný zájem zvolenou regulací sleduje… Obdobně jako v případu řešeném v uvedených rozhodnutích je pro závěr o přiměřenosti stanovených regulativů ve vztahu k vlastnickému právu stěžovatele zásadní, že stanovené koeficienty stěžovateli nikterak nebrání v tom, aby své pozemky a budovy v areálu bývalého JZD i nadále využíval tak, jako před přijetím napadeného územního plánu. Nutno poznamenat, že Nejvyšší správní soud může z námitek, které stěžovatel uplatnil v procesu pořizování územního plánu, toliko usuzovat, že stěžovatel předměty svého vlastnictví ve sporné lokalitě využíval, a měl v úmyslu i nadále využívat, k podnikatelským účelům. K jakým konkrétním záměrům je využívá či má v budoucnu v úmyslu využívat, však stěžovatel ani v řízení před krajským soudem, ani v kasační stížnosti vůbec neuvedl. Vzhledem k tomu, že nedošlo ke změně funkčního využití plochy sporné lokality a koeficienty podlažní plochy a maximální zastavěnosti pozemků byly v této lokalitě stanoveny na hodnotách faktické míry zastavěnosti v době pořizování územního plánu, stanovené regulativy pro stěžovatele, z hlediska možnosti využívávání jeho předmětů vlastnictví nepředstavují žádnou změnu. K případnému omezení stěžovatelova vlastnického práva by mohlo dojít teprve tehdy, pokud by měl stěžovatel v úmyslu své pozemky a budovy využívat jinak, než dosud. V tomto směru nicméně své záměry ani nenaznačil. Nejvyšší správní soud ani krajský soud tak ani nemohly posoudit, zda bude stěžovatel při užívání svých nemovitostí stanovenou regulací vůbec fakticky dotčen. Stanovenou regulaci tak nelze ve vztahu k vlastnickému právu stěžovatele hodnotit jako nepřiměřenou.“

Zpracováno podle rozsudku NSS ze dne 10. 2. 2022, čj. 3 As 225/2019 – 37.