V obci Louňovice nesouhlasili vlastníci s tím, že byl jejich pozemek zahrnut do nezastavitelných ploch a s dále s tím, že na něm byl vymezen pás krajinné zeleně spolu s interakčním prvkem územního systému ekologické stability a koridor pro cyklostezku. O návrhu rozhodoval Krajský soud v Praze, který mu částečně vyhověl.

Jak rozhodl krajský soud?

Soud zrušil napadený územní plán v části, v níž byl na sporném pozemku vymezen významný objekt „stromořadí/alej“, a v části, v níž byly na sporném pozemku nad rámec pásu podél severní hranice vymezeny plocha krajinné zeleně a interakční prvek územního systému ekologické stability lemující jeho západní hranici. Ve zbytku ale návrh zamítl – vlastníkům tedy zůstaly nezastavitelné pozemky.

Proto se vlastníci obrátili na Nejvyšší správní soud. Podstatou kasační stížnosti je nesouhlas stěžovatelů s tím, že sporný pozemek byl v napadeném územním plánu zařazen do nezastavěného území obce jako plocha zemědělské půdy. Kasační stížnost byla zamítnuta. Proč?

Pozemek nemusí být zahrnut mezi zastavitelné plochy

NSS se soustředil na to, jaké pozemky musí být zahrnuty do zastavěného území. Řekl: „S ohledem na skutečnost, že sporný pozemek se nachází vně intravilánu (zastavěné části obce) odpůrkyně i krajský soud vyhodnotily předmětný pozemek z toho hlediska, zda splňuje podmínky stanovené v citovaném ustanovení, tedy zda se jedná o zastavěný stavební pozemek, který musí být zahrnut do zastavěného území. Jak vyplývá z evidence v katastru nemovitostí, sporný pozemek je zde veden v kategorii orné půdy… Na tomto závěru nic nemění ani samotné oplocení sporného pozemku, neboť toto z hlediska citovaného ustanovení stavebního zákona nepředstavuje definiční prvek zastavěného stavebního pozemku a jeho realizací nedošlo ke změně jeho využití.“

K tzv. legitimním očekáváním vlastníků

Vedle toho se zabýval tzv. legitimním očekáváním vlastníků: „Rovněž tak skutečnost, že podle předchozího územního plánu… byla… i na sporném pozemku, vymezena plocha parkoviště a plocha určená pro smíšenou výstavbu nerušící výroby, služeb a podnikatelských aktivit, nemůže být automaticky důvodem pro zahrnutí sporného pozemku do zastavěného území obce.

Nejvyšší správní soud v rozsudku ze dne 20. 5. 2010, č. j. 8 Ao 2/2010 – 664, sice uvedl, že je nutno s přihlédnutím k principu právní jistoty a legitimního očekávání respektovat kontinuitu územního plánování, ale na druhou stranu zdůraznil, že požadavek na kontinuitu nesmí znemožnit revizi existujícího stavu. Pokud tedy z určitých důvodů dojde ke změně koncepce a nově přijímaný územní plán se tím dostane do nesouladu s předchozí územně plánovací dokumentací téže nebo nižší úrovně, nemůže v tom být bez dalšího spatřována nezákonnost.

V nyní posuzovaném případě byl předchozí územní plán z hlediska vlastní koncepce s ohledem na cíle územního plánování vyjádřené v § 18 stavebního zákona shledán odpůrkyní nevyhovujícím. Z tohoto důvodu odpůrkyně přistoupila ke koncepci, která podle jejího názoru lépe odpovídala cílům podle § 18 odst. 4 stavebního zákona. K tomu lze v souladu s krajským soudem dodat, že postup stěžovatelů při využívání sporného pozemku nesměřoval k jasnému a zřetelnému (stavebnímu) záměru, do kterého by územním plánem bylo zasaženo. Ačkoliv tak sporný pozemek ve vlastnictví stěžovatelů byl v rámci nového územního plánu zahrnut do nezastavěného území, byla tato změna řádně zdůvodněna novou koncepcí v rámci odůvodnění územního plánu.“

Kvalitní urbanistická koncepce je základ

Jako obvykle se proto NSS vrátil ke své obvyklé argumentaci, která by se dala shrnout následovně: Chcete-li, aby územní plán obstál, odůvodňujte, odůvodňujte, odůvodňujte (viz také např. zde).

Obec Louňovice v odůvodnění svého územního plánu sáhla mj. ke kvalitní urbanistické koncepci. Takový postup lze jen doporučit. Proto by si každá obec měla zvolit kvalitního zpracovatele územního plánu a hned na počátku celého procesu připravit dobře zadání celého územního plánu, do kterého zahrne představy o svém rozvoji. Jedině tak se lze připravit na možné střety s vlastníky pozemků, kteří nebudou s novou regulací souhlasit:

„Hlavním důvodem pro vyřazení sporného pozemku ze zastavitelných ploch byla podle odpůrkyně nová urbanistická koncepce územního plánu, jejímž účelem bylo zejména v co největší míře ochránit jednu z nejvýraznějších hodnot v obci, kterou je krajina okolo údolí s řadou rybníků mezi částmi obce Louňovice a Louňovičky, aby byly umožněny průhledy do krajiny jižním směrem od Kutnohorské ulice.

K tomu lze podotknout, že ochrana stávajícího krajinného rázu nepochybně představuje legitimní a zákonem chráněný veřejný zájem, přičemž zastavitelnost sporného pozemku by neodpovídala koncepci vycházející z požadavku § 18 odst. 4 stavebního zákona na vymezování zastavitelných ploch s ohledem na potenciál rozvoje území a míru využití zastavěného území, bodu 19 Politiky územního rozvoje České republiky a bodu 7 Zásad územního rozvoje Středočeského kraje, neboť zástavba na sporném pozemku by negativně vybočovala do volné krajiny a podporovala srůst sídel Louňovice a Louňovičky. Urbanistické důvody, které odpůrkyni vedly k omezení výstavby v pruhu dosud nezastavěného území mezi Louňovicemi a Louňovičkami, založené zejména na požadavcích ochrany krajinného rázu a vzhledu obce, lze tak považovat za legitimní a srozumitelné, přičemž stěžovatelé nedoložili, že by jen v důsledku kroků odpůrkyně v rámci územně plánovací činnosti byl zmařen jejich reálný záměr výstavby na sporném pozemku. Zásah do vlastnického práva stěžovatelů lze proto považovat za akceptovatelný a přiměřený.“

Územní plán představuje vizi uspořádání území

Na konci rozsudku NSS zdůraznil jeden důležitý fakt:

„Závěrem zdejší soud konstatuje, že lze souhlasit se stěžovateli, že územní plán neplní v platném právu roli imperativu a nelze tak stěžovatelům jakkoliv přikázat výstavbu ani cyklostezky ani pásu zeleně. Takový bezodkladný následek není ani cílem územního plánování. Územní plánování v rovině navrhovaných možností slouží spíše jako vize nežli jako přímý nástroj vykonatelnosti. Pokud by soud přisvědčil stěžovatelům, neměla by odpůrkyně v rámci územního plánování jinou možnost, než veškeré navrhované koncepce utvářet pouze na pozemcích v jejím vlastnictví. Takový závěr je však zjevně nesmyslný, kdy jsou takové koncepce utvářeny naopak právě omezeními ve volnosti využití daného území. Územní plánování tak nemá a priori sloužit k přímému rozvrhu, kde co v nejbližší době bude, nýbrž má sloužit spíše jako předpoklad toho, čeho by daná obec v daném území chtěla dosáhnout.“

Podle rozsudku NSS zde dne 27. 7. 2022, čj. 7 As 6/2020 – 36, dostupný na www.nssoud.cz