Otázka: Může se obec zavázat ve smlouvě s investorem ke změně územního plánu?
Odpověď:
Stávající stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) smlouvy s investory prakticky neupravuje. Řeší jen plánovací smlouvy spojené s regulačními plány na žádost (§ 66) a pak smlouvy s vlastníky dopravní a technické infastruktury, které se dokládají k žádosti o územní rozhodnutí nebo v průběhu územního řízení (§ 86 a 88 stavebního zákona). Tyto smlouvy jsou soukromoprávní a je důležité vědět, že je obce uzavírají v samostatné působnosti mimo veřejnoprávní působení. Sice jsou vázány jistými pravidly (např. zákaz diskriminace), ale jinak mají při uzavírání těchto smluv stejné postavení jako fyzické či právnické osoby (investoři).
Naopak územní plánování se děje v rámci výkonu veřejné moci, ať už jde o schvalování návrhu zadání nebo vydávání územního plánu či jeho změny a většina dalších kroků obce v územně plánovacím procesu. Obec se tedy podle aktuální právní úpravy nemůže platně zavázat k tomu, že bude podobu územního plánu ovlivňovat. Pokud je pro realizaci developerského projektu třeba změnit územní plán, je vhodné do smlouvy dát systém odkládacích podmínek, které zajistí, že plnit se bude tehdy, pokud dojde řádným způsobem ke změně regulace v území.
Z judikatury vyplývá, že obec se může zavázat pouze k tomu, že dá podnět k pořízení změny územního plánu, neboť ještě zde jedná jako jiné osoby právnické či fyzické: „Soud I. stupně podle názoru odvolacího soudu rovněž sponzorskou smlouvu posoudil správně jako tzv. inominátní smlouvu a správně ji shledal jako uzavřenou platně Sponzorská smlouva obsahuje jasná a určitá ujednání, předmět závazků obou stran je upraven dostatečně určitě. Tato smlouva není ani v rozporu s právními předpisy. Obec je oprávněna zavazovat se v rozsahu své samostatné působnosti, což také ve sponzorské smlouvě učinila, když se zavázala pouze k zařazení pozemků jako stavebních do územního plánu, avšak nezavázala se k tomu, že takovýmto způsobem bude územní plán schválen Ani její závazek vydat sponzorovi souhlas s vydáním územního a stavebního rozhodnutí pro stavbu rodinných domů a závazek neklást projektu žádné překážky není v rozporu s pravomocí v rozsahu její samostatné působnosti. Proto i odvolací soud shledává uzavřenou sponzorskou smlouvu jako platnou.“ (Rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 11. 3. 2020, č. j. 21 Co 240/2019- 255)
Naproti tomu nový stavební zákon (č. 283/2021 Sb.) upravuje problém jinak a plánovací smlouvy prohlašuje za smlouvy veřejnoprávní, ačkoliv obsahují většinou soukromoprávní prvky. Obcím dovoluje, aby se skrze tyto smlouvy zavazovaly např. k tomu, že:
- učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace,
- po sjednanou dobu nevydá nebo nezmění územně plánovací dokumentaci nebo neučiní jiný úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění záměru,
- po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.
Nad rámec otázky doplňujeme, že jako účastník územního řízení či jako vlastník dopravní a technické infrastruktury se obec zavazovat může, pozor si opět musí dát jen na to, aby kupř. zacházela se všemi osobami ve stejné situaci stejně.
TENTO DOTAZY BYL ZVEŘEJNĚN V RÁMCI NAŠÍ VÝZVY: 365 ČLÁNKŮ NEBO DALŠÍ KOČKA. PŘIJÍMÁME DOTAZY OBCÍ A MĚST, KTERÉ ZDARMA ZODPOVÍME.