Jsme rádi, když se nám podaří u soudu obhájit práva našich klientů. Dnes nás proto potěšil rozsudek Krajského soudu v Praze, který dal za pravdu obci a jejímu řešení v územním plánu. Vlastníkům se nelíbilo, že samospráva nově zařadila část jejich pozemků do plochy smíšené nezastavěného území a tím zrušila jejich zastavitelnost. Navrhovatelé se bránili typickými argumenty: porušení principu kontinuity územního plánování a nepřiměřený zásah do vlastnického práva. Vedle toho nebyli dotčení vlastníci spokojeni ani se způsobem vypořádání námitek a odůvodnění rozhodnutí o nich. Spor se týkal také toho, zda k pozemku vede či nevede odpovídající pozemní komunikace.

K dostatečnosti rozhodnutí o námitkách

Z rozhodnutí Krajského soudu lze vybrat následující: „Navrhovatelé dále vytýkají odpůrkyni, že se nevypořádala řádně s jejich námitkami k návrhu územního plánu, jimž se domáhali zařazení celé plochy pozemku navrhovatelů mezi plochy smíšené obytné (O). Soud se s touto námitkou neztotožňuje. Byť je odůvodnění rozhodnutí o námitkách navrhovatelů koncipováno poměrně stručně (ve srovnání s délkou uplatněných námitek), přiléhavě zachycuje klíčové důvody, jež vedly odpůrkyni k tomu, že tomuto požadavku nevyhověla v celém rozsahu.

Pouhá skutečnost, že navrhovatelé se závěry odpůrkyně a způsobem vypořádání jejich námitek nesouhlasí, nečiní rozhodnutí o námitkách nepřezkoumatelným… Pokud jde o vyloučení zastavitelnosti jižní části pozemku navrhovatelů, není pravdou, že by odpůrkyně tuto regulaci odůvodnila pouze absencí odpovídajícího dopravního napojení, jak se snaží interpretovat navrhovatelé odůvodnění rozhodnutí o námitkách.

Odpůrkyně sice skutečně zdůraznila, že dopravní napojení pozemku navrhovatelů z jihu prostřednictví účelové komunikace (polní cesty) na pozemku p. č. 1774 je vyloučena, neboť jde o cestu, která není určena pro obsluhu obytné zástavby, ale o polní cestu pro pohyb zemědělské techniky. Tomu ostatně odpovídá i skutečnost, že komunikace na tomto pozemku nebyla v grafické části územního plánu jako plocha veřejného prostranství VP či plocha dopravní (D) ani vyznačena, neboť na tomto pozemku je vymezena zčásti plocha vodní (T) a zčásti plocha smíšená nezastavěného území (N).“

Zohledňují se i další části odůvodnění

Soud poukázal i na další části odůvodnění, které je třeba zohlednit při přezkumu otázky, zda bylo dostatečně odůvodněno rozhodnutí o námitce: „Navíc nelze opomenout ani část odůvodnění územního plánu, jež se věnuje vyhodnocení účelného využití zastavěného území a potřebě vymezení nových zastavitelných ploch (bod p/).

Zde se s ohledem na projevující se suburbanizační tlak (stěhování obyvatel z metropole) a prevenci jeho nežádoucích důsledků mj. uvádí, že územní plán přednostně umožňuje zastavění proluk v zastavěném území, přičemž převážná část zastavitelných ploch byla převzata z předchozího územního plánu. Nové zastavitelné plochy jsou vymezovány pouze za účelem vhodného uspořádání struktury zástavby, zajištění návaznosti veřejných prostranství a dopravní infrastruktury a řešení rozhraní sídla a krajiny.

Rozsah zastavitelných ploch byl redukován s ohledem na skutečný potenciál rozvoje obce i dopad na charakter území a ráz krajiny. Z této obecné části odůvodnění územního plánu tak lze dovodit, že redukce zastavitelnosti pozemku navrhovatelů byla vedle již zmíněných úvah také výsledkem vyhodnocení účelného využití zastavěného území a potřeby vymezení nově zastavitelných ploch, jež v celkovém výsledku vede ke zmenšení rozsahu zastavitelných ploch na území odpůrkyně.“

Závěr

Soud nakonec ještě zdůraznil, že obec „dostatečně osvětlila důvody, jež ji vedly ke zvolenému řešení a k odchýlení se od původní územně plánovací regulace umožňující zastavění celého pozemku navrhovatelů. Tímto způsobem implicitně odůvodnila, proč v daném případě neupřednostnila kontinuitu územně plánovací dokumentace a nově zvolila přísnější regulaci. Zároveň tím také jasně vyjádřila účel a cíl zvolené regulace, jejichž význam dle odpůrkyně zjevně převažuje nad soukromým zájmem navrhovatelů na zachování zastavitelnosti pozemku navrhovatelů v celém jeho rozsahu.

Jinými slovy, odpůrkyně srozumitelně identifikovala veřejné zájmy, jejichž význam v rámci testu proporcionality zásahu do práv navrhovatelů převažuje nad ochranou jejich soukromého zájmu. Ani skutečnost, že odpůrkyně nereagovala výslovně na každý dílčí argument či argumentační linii prezentované v námitkách podaných navrhovateli (princip kontinuity, vyvážení konkurujících zájmů), tedy nečiní rozhodnutí o námitkách, potažmo celý územní plán nepřezkoumatelným.“

Soud ke kontinuitě územního plánování

Soud opět potvrdil, že obec měla pro zrušení zastavitelnosti dobré argumenty: „Soud má za to, že odpůrkyně v daném případě přednesla dostatečně silné důvody, proč se rozhodla zastavitelnost pozemku navrhovatelů částečně omezit (nikoliv však zcela vyloučit). Zvolená regulace má zjevně za cíl omezení živelné výstavby, harmonizaci stavebního rozvoje a zajištění dostatečné dopravní dostupnosti pozemků nově určených k zastavění. Nelze pominout, jak již bylo zmíněno, že územním plánem a jeho odůvodněním se vine snaha o vytyčení základů pro urbanisticky kvalitní rozvoj obce při zajištění potřebné dopravní i jiné infrastruktury.

Rozhodně nelze považovat za nelegitimní či dokonce nezákonný požadavek odpůrkyně, aby k novým stavbám určeným k bydlení bylo zajištěno odpovídající dopravní napojení respektující požadavky na jejich kvalitu, rozměry a kapacitu stanovené obecně závaznými dopravními předpisy případně příslušnými technickými normami. Skutečnost, že z více či méně dávné minulosti již v obci existují dopravní komunikace, které současné požadavky nesplňují, nemůže být důvodem k tomu, aby na jejich naplnění odpůrkyně rezignovala, pokud jde o nově plánované a v budoucnu realizované stavby. 47.

Za podstatný argument dále považuje soud i snahu o dílčí omezení nové výstavby a redukci zastavitelných ploch, jež s sebou přináší zvýšenou zátěž v podobě tlaku na dostupnou veřejnou infrastrukturu zajišťovanou odpůrkyní či jinými dodavateli. Konečně za podstatný důvod omezení výstavby na pozemku navrhovatelů považuje soud i snahu o zachování krajinného významu a přírodního charakteru údolí B. potoka, který tvoří významnou lokalitu N2.1 a krajinně rekreační osnovu územního plánu.“

Ani připravovaný stavební záměr není dostatečným důvodem pro zachování původní regulace

Navrhovatelé se dále bránili tím, že obec dobře věděla o jejich stavebních plánech. Soud k tomu ale řekl: „I přestože odpůrkyně zjevně musela vědět o stavebním záměru navrhovatelů na výstavbu tří dalších domů na pozemku navrhovatelů, což není mezi účastníky sporné, a přestože navrhovatelé již zřejmě vynaložili finanční prostředky na přípravu jeho realizace, nic to nemění na tom, že při prověřování podmínek v území a pořizování nového územního plánu vyvstaly natolik závažné důvody veřejného zájmu (viz shora), že v jejich důsledku byly dány předpoklady k (dílčímu) omezení zastavitelnosti pozemku navrhovatelů a nerespektování principu kontinuity územního plánování.

Navrhovatelům nesvědčí žádné veřejné subjektivní právo na zachování regulace obsažené v dříve platné územně plánovací dokumentace. Od účinnosti změny č. 2, která umožnila zastavitelnost pozemku navrhovatelů, do doby vydání napadeného územního plánu navíc uplynulo přes 10 let, a i legitimní očekávání v zachování a neměnnost dřívější regulace tak již bylo podstatnou měrou oslabeno. V této souvislosti lze poukázat na úpravu obsaženou v § 102 odst. 5 stavebního zákona, podle níž náleží náhrada za změnu v území pouze v případě, pokud k ní došlo po uplynutí 5 let od účinnosti zemního plánu nebo jeho změny, která zastavění umožnila. V tomto případě uplynula již dvojnásobná doba.“

Máte-li problémy s územním plánem nebo jinými otázkami ze stavebního práva, obraťte se na naši kancelář. Rádi pomůžeme i vám!