Nejvyšší správní soud rozhodoval o kasační stížnosti směřující proti rozhodnutí Krajského soudu v Praze o územním plánu jedné Středočeské obce. Jedním z argumentů nespokojeného vlastníka tentokrát bylo, že obec měla jeho pozemky zahrnout do zastavěného území, neboť se jednak jednalo o proluku a jednak šlo i pozemek obklopený jinými pozemky zastavěného území.

Co je to „zastavěné území“?

Zastavěné území definuje zákon č. 183/2006 Sb., stavební zákon v § 58 takto:

  • Na území obce se vymezuje jedno případně více zastavěných území. Hranici jednoho zastavěného území tvoří čára vedená po hranici parcel, ve výjimečných případech ji tvoří spojnice lomových bodů stávajících hranic nebo bodů na těchto hranicích.
  • Do zastavěného území se zahrnují pozemky v intravilánu, s výjimkou vinic, chmelnic, pozemků zemědělské půdy určených pro zajišťování speciální zemědělské výroby (zahradnictví) nebo pozemků přiléhajících k hranici intravilánu navrácených do orné půdy nebo do lesních pozemků, a dále pozemky vně intravilánu, a to:
    1. zastavěné stavební pozemky,
    2. stavební proluky,
    3. pozemní komunikace nebo jejich části, ze kterých jsou vjezdy na ostatní pozemky zastavěného území,
    4. ostatní veřejná prostranství,
    5. další pozemky, které jsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území, s výjimkou pozemků vinic, chmelnic a zahradnictví.

(3) Zastavěné území se vymezuje v územním plánu a aktualizuje se jeho změnou.

Správní soudy k vymezení stavební proluky

Právě k výkladu tohoto ustanovení stavebního zákona přistoupil Krajský soud a NSS mu následně dal za pravdu (na tomto místě se omlouváme za důsledky anonymizace soudního rozhodnutí, což rozsudek činí mírně nepřehledným kvůli samým „X“): „Navrhovatel dále tvrdí, že podél komunikace (ulice X) se nachází domy, a to od pozemku p. č. X až k pozemku p. č. X; této námitce soud rozumí tak, že navrhovatel naznačuje, že jeho pozemky vytváří proluku ve smyslu § 58 odst. 2 písm. b) stavebního zákona. Podle judikatury NSS je stavební prolukou „nezastavěný prostor nacházející se mezi souvislou stavební zástavbou“ a naopak za ni nelze považovat pozemek nacházející se mezi dalšími pozemky, které jsou částečně zastavěny, přičemž tyto stavby na sebe nenavazují.

Účelem stavebního zákona je totiž mj. ochrana homogenity ploch a s tím související ochrana estetického rázu dané oblasti: „Zákonodárce použitím termínu stavební proluka (a nikoli např. „proluka mezi zastavěnými stavebními pozemky“) se snažil dosáhnout toho, aby estetický ráz určité lokality v podobě souvislé stavební zástavby, zejm. řadovými domy, nebyl narušen tím, že by se v rámci takové souvislé zástavby nacházela proluka, kterou by nebylo možné zastavět s odůvodněním, že není zahrnuta do zastavěného území.“ (srov. zejm. bod 28 rozsudku NSS ze dne 19. 12. 2012, č. j. 6 Aos 2/2012 – 27).

Je tedy zřejmé, že samotná skutečnost, že předmětné pozemky se nacházejí mezi dvěma zastavěnými plochami (plochami CH – chaty a zahrady), z nich ještě nečiní stavební proluku podle § 58 odst. 2 písm. b) stavebního zákona. Podstatný je estetický prvek. Z hlavního výkresu územního plánu v tomto směru plyne, že předmětné pozemky sousedí z jihovýchodní a severozápadní strany s plochami zařazenými do plochy Ch – chaty a zahrady; ze severu s pozemní komunikací a z jihu s plochou LP – louky a pastviny a Vn – voda (navržená na jiných pozemcích). Byť se na pozemcích zařazených do plochy CH nachází menší stavby (patrně jde o rekreační objekty), nejedná se o souvislou zástavbu na sebe navzájem navazujících staveb, ve které by nezastavěné předmětné pozemky vytvářely neestetickou proluku srovnatelnou např. s mezerou mezi řadovými domy. O tom svědčí i fotografie předmětné oblasti a letecké snímky, které předložil navrhovatel, jakož i snímky z lokality, které jsou dostupné v mapovém portálu www.mapy.cz, které soud provedl k důkazu.“

Nejvyšší správní soud (který si s anonymizací naopak hlavu prakticky neláme) k definici proluky doplnil: „Jelikož pojem stavební proluka není v právních předpisech definován, lze vycházet z vymezení tohoto pojmu v rozsudku Nejvyššího správního soudu ze dne 29. 8. 2014, č. j. 5 As 111/2013 – 31, podle kterého „lze […] souhlasit s definicí tohoto pojmu uvedenou např. v Metodické pomůcce k umísťování staveb v prolukách Ministerstva pro místní rozvoj, odboru stavebního řádu, z června 2013:

‚Pojem „proluka“ je terminus technicus běžně užívaný nejen odbornou, ale též laickou veřejností. V prováděcích předpisech ke stavebnímu zákonu je pojem „proluka“ užíván s cílem umožnit doplnění stávající souvislé zástavby vhodnou stavbou při respektování všech urbanistických a architektonických zásad a zároveň zajistit vhodné podmínky pro vnitřní prostředí staveb (např. denní osvětlení a proslunění), a to jak staveb pro bydlení, tak i staveb nebytových. Přestože je pojem „proluka“ užíván v předpisech stavebního práva, stavební zákon jej nedefinuje. Definici lze nalézt ve vyhlášce hl. m. Prahy č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy 2, v české technické normě ČSN 73 4301 – Obytné budovy nebo v Naučném slovníku architektury (SNTL 1961) od Doc. Ing. arch. Dr. Bohuslava Syrového:

Čl. 3 odst. 1 písm. l) vyhlášky hl. m. Prahy č. 26/1999 Sb. hl. m. Prahy 2: ‚Prolukou se rozumí nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě včetně nezastavěného nároží, který je určen k zastavění; v zástavbě rodinných domů se prolukou rozumí také nezastavěný pozemek v souvislé řadě pozemků stávajících rodinných domů včetně volného pozemku na nároží ulic, určený k zástavbě rodinným domem’, ČSN 73 4301 – Obytné budovy – Poznámka k čl. 4.3.4.: ‚Prolukou se rozumí dočasně nezastavěný prostor ve stávající souvislé zástavbě, který je určen k zastavění. Pro nezastavěné nároží (např. při blokové zástavbě) lze použít termín rohová proluka’, Doc. Ing. arch. Dr. Bohuslav Syrový – Architektura – Naučný slovník (SNTL 1961): ‚Proluka – nezastavěné místo vzniklé vybouráním některé části v souvislém zastavění nebo ponecháním volné parcely v zastavěné řadě.“ (zvýraznění doplněno). Z tohoto pohledu je zřejmé, že krajský soud v odst. [17] odůvodnění svého rozsudku správně dovodil, že „byť se na pozemcích zařazených do plochy Ch nachází menší stavby (patrně jde o rekreační objekty), nejedná o souvislou zástavbu na sebe navzájem navazujících staveb, ve které by nezastavěné předmětné pozemky vytvářely neestetickou proluku srovnatelnou např. s mezerou mezi řadovými domy“. Je tedy zřejmé, že výše uvedené definici pozemek parc. č. 1326 nevyhovuje, neboť v daném případě nelze hovořit o souvislé zástavbě, a proto se nejedná o stavební proluku.“

Pozemek obklopený ostatními pozemky zastavěného území

K výkladu toho, co se považuje za pozemek obklopený ostatními pozemky zastavěného území krajský soud jen poznamenal: „Soud dále podotýká, že předmětné pozemky rovněž nelze považovat za obklopené ostatními pozemky zastavěného území podle § 58 odst. 2 písm. e) stavebního zákona, neboť na ně z jihu navazuje nezastavěné území.“ NSS tento závěr opět jen stručně potvrdil: „Pokud jde o variantu uvedenou v § 58 odst. 2 písm. e) stavebního zákona (další pozemky, které jsou obklopeny ostatními pozemky zastavěného území, s výjimkou pozemků vinic, chmelnic a zahradnictví), je zřejmé, že zde užitý pojem „obklopen(y)“ je vskutku nutno vykládat jako situaci, kdy konkrétní pozemek v celé své hranici sousedí s jinými pozemky zastavěného území; zákon nestanoví jakékoliv výjimky či další podmínky, které by takto obecně chápaný sémantický význam tohoto pojmu dále modifikovaly. Dovodil-li tedy krajský soud, že pokud pozemek parc. č. 1326 na jihu sousedí s nezastavěným územím (pozemek parc. č. 1331/4), pak není obklopen pozemky zastavěného území, nelze tomuto závěru ničeho vytknout.“

Zpracováno podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 6. 5. 2020, čj. 43 A 81/2019 – 90 a rozsudku NSS ze dne 27. 1: 2023, čj. 3 As 237/2020 – 54.

 

Naše poslední texty k problematice územního plánování, najdete zde.