Nejvyšší správní soud rozhodoval o zajímavé věci spojené s aplikací pražského územního plánu. Předmětem sporu se stala otázka, zda jeden konkrétní záměr (výstavba dvou věžáků) nepřekračuje stanovený limit rozvoje v rámci stabilizovaného území, definovaný jako „zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti“. Protože má řada měst a obcí v územních plánech podobně obecnou formulaci, s jejímž použitím v praxi bývají problémy, myslíme si, že závěry NSS mohou být zajímavé i pro ostatní samosprávy.

Jak to bylo v posuzovaném případu

V lokalitě mezi Karlínem a Libní, kde měly velké obytné domy vyrůst, je urbanismus výrazně definován výstavbou sídliště Invalidovna. Jedná se o kombinaci různých typů bytových domů kolem občanské vybavenosti. Výraznou dominantou je hotel Olympik. Zástavba v okolí zamýšlené stavby je rozvolněná. Jižně jsou umístěny nové bytové domy, západně se nachází polyfunkční objekt kulturního domu, administrativy a zdravotnické středisko. Západním směrem je sídliště Invalidovna, jihovýchodně poté zelený svah se zahrádkářskou kolonií a sportovištěm. Severně je sportovní areál s tenisovými kurty, golfový hřištěm a sportovní halou. Otázkou tedy bylo, zda se do takové zástavby hodí či nehodí vysoké bytovky.

Orgány územního plánování (i nadřízený při přezkumu závazného stanoviska) potvrdily, že záměr je v souladu s předmětným regulativem územního plánu. Podle jejich názoru se při hodnocení přípustnosti záměru proto vždy posuzuje, zda se záměr z hlediska výškového a hmotového řešení nepřiměřeným způsobem nevymyká stávajícím stavbám v daném území. Orgány posoudily rovněž dodržení pražských stavebních předpisů a výškových hladin. Podle jejich názoru stavební předpisy nebyly porušeny. Navržený záměr není hmotově ani výškově nepřiměřený vzhledem k okolní zástavbě.

Co řekl městský soud?

Městský soud v Praze žalobu zamítl a řekl, „že navržený záměr není stavbou, která by nezapadala do urbanistické struktury území. Podmínku umístění nové stavby ve stabilizovaném území, tedy že má být zachována, dotvořena či rehabilitována stávající urbanistická struktura, je totiž nutné posuzovat v rámci širšího okolí, nikoli pouze jako plochu, na které má být záměr postaven. Stávající zástavba v území je přitom různorodá až neuspořádaná. Nachází se zde obytné doby různých tvarů a výše. Nelze tedy vysledovat žádnou jednotnou urbanistickou strukturu.

V případě záměru navíc nejde ani o stavbu, která by se svou výškou nějak vymykala svému okolí. Míru zastavěnosti územní plán v daném místě neurčuje. Svému okolí se stavba nicméně nevymyká ani hmotou. Nelze tedy dovodit, že by navržený záměr změnil charakter území či jeho urbanistickou strukturu. Stejně tak v kontextu daného okolí nejde o žádný významný stavební rozvoj. Navržený záměr proto podle názoru městského soudu je v souladu s územním plánem.“

Kasační stížnost byla také zamítnuta. Proč?

Co uvedl Nejvyšší správní soud

NSS nejprve ověřil regulativ v územním plánu: „Podle oddílu 7a odst. 1 Přílohy č. 1 ÚP hl. m. Prahy platí, že ve stabilizovaném území není uvedena míra využití ploch. Z hlediska limitů rozvoje je možné pouze zachování, dotvoření a rehabilitace stávající urbanistické struktury bez možnosti další rozsáhlé stavební činnosti. Přípustné řešení se v tomto případě stanoví v souladu s charakterem území s přihlédnutím ke stávající urbanistické struktuře a stávajícím hodnotám výškové hladiny.“

Pak NSS přistoupil ke kontrole odůvodnění rozsudku Městského soudu: „pro zhodnocení, zda městský soud správně posoudil splnění podmínek pro umístění záměru do stabilizovaného území, jsou klíčové tři dílčí námitky stěžovatelů, které se týkají:

  1. použití „salámové metody“ (tj. zda je nutné zohledňovat i budoucí záměry),
  2. potřeby srovnání stavebního záměru z hlediska míry zastavěnosti, resp. hmoty (tj. zda musí být podlažní plocha vztažena k výměře pozemku a koeficientu podlažních ploch),
  3. rozsahu území, v jehož rámci se provádí srovnání se stávající urbanistickou strukturou.“

 Vypořádání první námitky

K prvnímu bodu NSS řekl: „Stěžovatelé předně považují za důležité, aby byl hodnocen nejen stavební záměr, ale zohledněna byla i plánovaná budoucí zástavba. Konkrétně namítají, že je projednávána změna územního plánu, přičemž developer představil městské části svoji představu realizace v celém území současného hotelu Čechie, tj. včetně současného sportoviště. Případné budoucí záměry však nejsou v rámci projednávané věci relevantní. Předmětem řízení o umístění stavby do stabilizovaného území je právě jeden stavební záměr.“

Vypořádání druhé a třetí námitky

K bodu 2. a 3. NSS konstatoval, že Městský soud „uvedl, že územní plán žádnou míru zastavěnosti pozemků v daném místě neurčuje. S tímto závěrem stěžovatelé v kasační stížnosti nijak nepolemizují. Pouze namítají, že koeficient podlažních ploch je jedním ze zásadních prvků určujících urbanistickou strukturu území. Závěr, že je ve stabilizovaném území potřeba vždy posuzovat i koeficient podlažních ploch, by nicméně odporoval smyslu oddílu 7a odst. 1 Přílohy č. 1 ÚP hl. m. Prahy, jenž výslovně uvádí, že ve stabilizovaném území není míra využití ploch stanovena.

Ostatně právě tím se stabilizované území odlišuje např. od území rozvojových, v nichž se přípustnost stavby posuzuje mj. s ohledem na koeficient podlažních ploch. Z tohoto důvodu městský soud korektně konstatoval, že daný parametr není pro posouzení přípustnosti stavebního záměru v rámci stabilizovaného území rozhodující… Záměr nelze hodnotit pouze z hlediska nejbližšího okolí či dotčené plochy, na níž má být umístěn.

Z podstaty „stabilizovaného území“ a limitu rozvoje v podobě zachování, dotváření či rehabilitace stávající urbanistické struktury plyne, že zohledňovat je třeba urbanistickou strukturu v rámci daného území, tj. širšího okolí záměru… Výstavba nové stavby na místě již existující budovy navíc téměř vždy znamená změnu výšky, tvaru, či objemu objektu na dotčené ploše. Tato změna však sama o sobě neznamená zásah do stávající urbanistické struktury.“

Shrnutí

Lze říci, že NSS shrnul celou věc následovně: „Pokud proto v důsledku realizace nového záměru s odlišnými parametry dojde k navýšení stávající podlahové plochy a změně funkce budovy, což může znamenat i zvýšené nároky na dopravu a infrastrukturu, je tento aspekt nutné opět hodnotit v rámci širšího území. Jak bylo přitom uvedeno, záměr v projednávané věci se svojí výškou, tvarem, ani hmotou nevymyká již existujícím objektům v rámci širšího okolí. Nenarušuje ani stávající urbanistickou strukturu a charakter území. Právě z těchto důvodů správní orgány ani krajský soud nepovažovaly realizaci záměru za nepřípustný rozsáhlý stavební rozvoj.“

 Podle rozsudku NSS ze dne 8. 2: 2023, čj. 3 As 247/2022 – 62, dostupné na www.nssoud.cz.

Více našich textů k problematice územního plánování najdete zde.