Krajský soud v Praze řešil zajímavou kauzu týkající se územního plánu jedné malinké části obce ve Středočeském kraji, kde mělo několik společností zájem vysadit rozlehlé ovocné sady, čímž by se zcela změnil charakter místa a došlo by k enormnímu zatížení obce. Městský úřad Poděbrady rozhodl, že změní využití území pro účel sadového areálu. Podle obce měl být přitom záměr rozporný s územním plánem. Soud dal ale za pravdu úřadům a investorům. Proč?

Situace s územním plánem obce

Záměr měl být umístěn na plochách NZ1 a NZ3, což je důležité. Podle obce totiž mohly sady vzniknout jen v plochách NZ3. To si ale nemyslel krajský úřad. Došel k závěru, že v regulativech územního plánu není konkrétní využívání zemědělského půdního fondu nijak omezeno. Podle obce však nebral v potaz to, že územní plán užívá pojmy „plochy zemědělské“ a „pozemky zemědělského půdního fondu“ v užším významu než § 1 zákona o ZPF, konkrétně že těmito výrazy označuje prostupné zemědělské plochy, které nepřipouštějí oplocení (orná půda, trvalý travní porost).

Podle obce navíc vyčlenění pouze omezené části pozemků pro zakládání zahrad a sadů vycházelo z odlišného charakteru těchto ploch oproti ostatním typům zemědělského využití, neboť sady vyžadují intenzivnější obhospodařování a vytváří v krajině uzavřené neprůchodné bloky.

Obec šla k soudu s tím, že skutečnost, že sady lze zakládat pouze v plochách NZ3 byla od roku 2010 přijímána jak jí samotnou, tak stavebním úřadem, investory i obyvateli obce B. Krajský úřad se tak prý de facto pasoval do role zpracovatele, schvalovatele i vydavatele změny územního plánu, což mu nepříslušelo. Změna využití dotčeného území je pak nejen výsledkem nezákonného zásahu do práva na samosprávu, ale je i v přímém rozporu se zájmy obyvatel obce na harmonickém využití území. Ze strany orgánů veřejné moci je však nutno volit vždy takový výklad, který upřednostní ústavou zaručené právo na samosprávu.

Co řekl soud na k vymezení zemědělských ploch?

Soud se zabýval především definicí zemědělské plochy. K tomu mj. uvedl: „Ustanovení § 14 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území upravovalo jako jeden z typů ploch s rozdílným způsobem využití plochy zemědělské. Podle § 14 odst. 1 této vyhlášky se plochy zemědělské obvykle samostatně vymezují za účelem zajištění podmínek pro převažující zemědělské využití. Podle § 14 odst. 2 téže vyhlášky plochy zemědělské zahrnují zejména pozemky zemědělského půdního fondu, pozemky staveb, zařízení a jiných opatření pro zemědělství a pozemky související dopravní a technické infrastruktury.

Dle § 1 odst. 2 zákona o ZPF tvoří zemědělský půdní fond pozemky zemědělsky obhospodařované, to je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty a půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není. Podle § 1 odst. 3 zákona o ZPF do zemědělského půdního fondu náležejí též rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, technická protierozní opatření apod. Podle § 3 odst. 2 katastrálního zákona se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.“

Pak uvedl: „Ve vztahu ke shora citovaným zákonným ustanovením lze nejprve obecně konstatovat, že rozdílným způsobem využití ploch ve smyslu § 3 vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území se rozumí to, že u všech ploch řešených územním plánem musí být stanoven způsob jejich využití, přičemž tento způsob bude různý. Tyto plochy pokrývají beze zbytku celé řešené území a každé ploše řešené územním plánem tak musí být přiřazen některý ze způsobů využití uvedených v § 4 až § 19 téže vyhlášky (nejde-li o výjimku předpokládanou v § 3 odst. 4 větě druhé vyhlášky), bez ohledu na to, o jakou plochu jde.

V textové části územního plánu se pak u těchto ploch obligatorně stanoví podmínky se stanovením hlavního (lze-li je stanovit), přípustného, podmínečně přípustného a nepřípustného účelu využití… Plochy zemědělské patří mezi plochy ve vyhlášce výslovně jmenované, přičemž zahrnují zejména pozemky zemědělského půdního fondu, mezi které patří mj. zahrady a ovocné sady, jež právní předpisy řadí též mezi pozemky zemědělsky obhospodařované či pozemky zemědělské.“

Podle soudu obec svůj záměr do územního plánu řádně nepromítla

Soud se musel vypořádat s tím, že obec měla v územním plánu 3 typy zemědělských ploch: „Územní plán žalobkyně z roku 2010 ve znění jeho změny č. 1 z roku 2017 vymezuje tři plochy zemědělské NZ1, NZ2 a NZ3…Pokud jde o vymezení plochy NZ3, soud nemá důvod zpochybňovat tvrzení žalobkyně, že jejím záměrem bylo vyčlenit konkrétní plochy pro zahrady a ovocné sady na takových místech, kde to považovala za vhodné, a současně stanovit, že ovocné sady mohou být realizovány pouze v ploše NZ3, a nikoli jinde. Takový záměr nicméně do územního plánu nemanifestovala.

S ohledem na to, že pro plochu NZ3 bylo stanoveno hlavní využití pro pozemky zemědělského půdního fondu a v jejich rámci zejména pro ovocné zahrady a sady, jednak není vyloučeno, aby se v ploše NZ3 nacházely i jiné druhy pozemků patřících pod zemědělský půdní fond než jen zahrady a ovocné sady. A jednak – a to především – nedává územní plán oporu pro závěr, že by se ovocné sady mohly nacházet pouze v ploše NZ3, a nikoli v ploše NZ1, když druhá ze jmenovaných ploch připouští obecně jakékoli pozemky zemědělského půdního fondu, ovocné sady nevyjímaje…

V souzené věci pouhá skutečnost, že existuje specifická zemědělská plocha NZ3 určená především, ale nikoli výhradně pro ovocné sady a zahrady, nikterak nevylučuje a nelimituje existenci a rozsah funkčního vymezení všeobecné zemědělské plochy NZ1. Pokud by bylo z existence specifické zemědělské plochy dovozeno omezení vlastnického práva vlastníků pozemků v obecných plochách NZ1, které není v územním plánu nijak slovně vyjádřeno, jednalo by se o zásah překvapivý, svévolný a nezákonný až protiústavní.“

K tvrzenému zúžení pojmů v územním plánu

Soud se vyjádřil k tvrzenému zúžení významu pojmů v územním plánu oproti zákonu o ochraně ZPF: „Územní plán ani nedává oporu pro argumentaci žalobkyně, podle níž jsou v něm pojmy „plochy zemědělské“ a „pozemky zemědělského půdního fondu“ užívány v užším významu než v § 1 zákona o ZPF s tím, že konkrétně dle žalobkyně územní plán těmito výrazy označuje „volně prostupné zemědělské plochy, které nepřipouštějí oplocení (orná půda, trvalý travní porost)“.

Nic takového z územního plánu neplyne. Žalobkyně při jeho tvorbě využila terminologii dle zákona o ZPF, katastrálního zákona a vyhlášky o obecných požadavcích na využívání území, a nikoli vlastní definice. Hlavní využití plochy NZ1 stanovila jako pozemky zemědělského půdního fondu, a to bez toho, aby například dodala „vyjma ovocných sadů, zahrad, chmelnic a vinic“ tak, jak by se to dalo předpokládat v případě, že by jejím záměrem skutečně bylo připustit v těchto plochách pouze volně prostupné zemědělské plochy.“

Závěr

Jak vidno, obce by měly klást na zpracovatele svých územních plánů vysoké nároky a podle toho s nimi uzavírat smlouvy, a především s architekty důkladně probrat zadání, tedy to, co vlastně v územním plánu mít chtějí a proč. Ledabyle zpracované textové i grafické části způsobily nejedné obci potíže (a prohry) u správních soudů.

Podle rozsudku Krajského soudu v Praze čj. 59 A 6/2023- 96 ze dne 12. 4. 2023

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.