Ve veřejné části eKlepu je už dostupná novela zákona č. 334/1992 Sb., o zemědělském půdním fondu. Pojďme se podívat, co se má změnit ve vztahu k územnímu plánování a možnostem obcí redukovat rozsáhlé zastavitelné plochy bez obav ze zrušení částí nebo změn územních plánů soudem.
Ustanovení § 4 odst. 1 má nově znít: Pro nezemědělské účely je nutno použít především nezemědělskou půdu, nezastavěné a nedostatečně využité pozemky v zastavěném území nebo v zastavitelných plochách, stavební proluky a plochy získané odstraněním na nich umístěných staveb a zařízení. Určit zemědělskou půdu k jinému než zemědělskému účelu v územně plánovací dokumentaci nebo ji odejmout ze zemědělského půdního fondu je možné pouze v nezbytném odůvodněném případě. (Následuje výčet podmínek, jak postupovat, pokud už má být zemědělská půda použita pro nezemědělské účely).
Co se navrhuje?
Ustanovení § 4 odst. 3 má vypadat takto: Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany lze v územně plánovací dokumentaci určit k jinému než zemědělskému účelu nebo odejmout pouze v případech, kdy jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem ochrany zemědělského půdního fondu.
Nové ustanovení § 4 odst. 4 se navrhuje v této podobě: „Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany nelze vymezit v územně plánovací dokumentaci jako plochu pro záměry pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha nebo pro záměry energetického zařízení pro přeměnu energie slunečního záření na elektřinu s výjimkou záměrů podle § 8a, ani ji pro tyto záměry nelze odejmout ze zemědělského půdního fondu.“
Za takového znění zákona je poměrně obtížně představitelné, jak by developeři dokázali, že je dán veřejný zájem (a nikoliv jen jejich soukromý na výdělku nebo soukromý zájem lidí bydlet v samostatném rodinném domku) na výstavbě satelitního městečka na poli na okraji vsi… stačí v tomto ohledu poukázat na přísnou rozhodovací praxi Nejvyššího správního soudu k aplikaci stávajícího § 55 odst. 4 stavebního zákona, který se týká prokazování potřeby vymezování nových zastavitelných ploch
Překlápění starých zastavitelných ploch do nových územních plánů
Již dnes se v nové metodice ministerstva životního prostředí uvádí: „Ustanovení § 4 odst. 3 zákona stanoví že zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany lze odejmout pouze v případech, kdy jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem ochrany zemědělského půdního fond“. Druhá věta ustanovení § 4 odst. 5 zákona stanoví, že odstavec 3 se nepoužije při posuzování ploch vymezených jako zastavitelné nebo jako plochy územní rezervy v platné územně plánovací dokumentaci. Aplikace druhé věty daného ustanovení se vztahuje na situace, kdy se takzvaně „překlápí“ plocha z platné územně plánovací dokumentace (dále jen „ÚPD“) do nově připravované ÚPD.
Druhá věta ustanovení § 4 odst. 5 zákona definuje podmínky, za kterých není potřeba prokazovat jiný veřejný zájem výrazně převažující nad veřejným zájmem na ochranu ZPF dle ustanovení § 4 odst. 3 zákona, přičemž je zásadní, že se dané ustanovení vztahuje pouze na vyhodnocování ploch (zastavitelné plochy, plochy přestavby, plochy změn v krajině či plochy v územní rezervě) v návrhu územně plánovací dokumentace. Pro aplikaci druhé věty ustanovení § 4 odst. 5 zákona je zásadní, že se vztahuje pouze na posuzování již vymezených ploch v platné ÚPD („… posuzování ploch vymezených…“) při takzvaném překlápění do nově připravované ÚPD.
Jedná se o plochy, u kterých nemá dojít ke změně parametrů vymezené plochy (změna funkčního využití či plošného rozsahu), neboť v případě změny vymezené plochy se již fakticky jedná o plochu novou, a nikoliv o případ posuzování vymezené plochy. Dojde-li ke změně parametrů vymezené plochy, je potřeba aplikovat ustanovení § 4 odst. 3 zákona. V souladu s výše uvedeným lze konstatovat, že druhou větu ustanovení § 4 odst. 5 zákona lze aplikovat pouze v případě, kdy nedošlo ke změně parametrů posuzované plochy při takzvaném překlopení z platné ÚPD do nově připravované ÚPD. V případě změny parametrů posuzované plochy oproti parametrům plochy obsažené v platné ÚPD či v případě plochy územní rezervy, která bude v nové ÚPD vymezena např. v zastavitelných plochách, bude nutno aplikovat ustanovení § 4 odst. 3 zákona.
Druhá věta daného ustanovení neumožnuje jiný výklad, neboť by jakýkoliv jiný výkladový přístup k danému ustanovení předpokládal situaci, kdy by při návrhu zastavitelné plochy na nejkvalitnější půdě zařazené do I. či II. třídy ochrany dle BPEJ neproběhlo posouzení, zda v souladu s § 4 odst. 3 zákona jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem na ochraně ZPF, a to přestože plocha dříve nebyla předmětem posouzení ze strany orgánu ochrany ZPF. Takový postup by bezpochyby představoval zásadní rozpor se smyslem a účelem zákona.“
Zastavitelné plochy a ZPF do budoucna
Pokud by novela prošla zákonodárným procesem v navrhované podobě, patrně by to znamenalo, že by obce mohly bez větších problémů s odkazem na ochranu cenných zemědělských půd zasahovat do vlastnických práv a téměř bez uzardění překlápět stávající zastavitelné plochy do nezastavitelných. To už ostatně mohou podle metodiky dělat dnes, pokud vhodně nastaví zadání a návrh změny územního plánu nebo nového územního plánu. Uvidíme, jak se na takový postup budou tvářit správní soudy, které až doposud bývaly poměrně citlivé na zásahy do vlastnických práv územním plánem a na obce byly docela přísné.
Zdá se ale, že bude možno obcím doporučit, aby se méně bály a více si troufly územní plán využívat ve prospěch ochrany životního prostředí a zájmů občanů samospráv a naopak na úkor developerských zájmů.