Dnes kromě NSS o územním plánu rozhodoval také Krajský soud v Praze. Jedna středočeská obec totiž změnila vlastníkovi dosud zastavitelné pozemky na nezastavitelné, což se mu pochopitelně vůbec nelíbilo. Původní územní plán ve znění změny č. 1 přiřazoval pozemkům využití pro drobnou výrobu, skladování a podnikatelskou činnost.

Obec pak dle tvrzení vlastníka neočekávaně a v rozporu se zásadou legitimního očekávání začala záměru bránit za využití zástupného argumentu o obnově krajiny. V důsledku přijetí napadeného územního plánu měla být hodnota pozemků vlastníka devalvována a dochází k mnohamilionové škodě na jeho majetku. Vlastník tvrdil, že cíle mohla obec dosáhnout méně drastickými prostředky – třeba vhodnými regulativy. Krajský soud návrh na zrušení části územního plánu zamítl.

Vlastník nemá nárok na změnu využití pozemků

Krajský soud shrnul, že vlastník vycházel z domněnky, že převážná část jeho pozemků byla nově zařazena do plochy ZZ – zeleň – zahrady a sady, která neumožňuje totožný či obdobný způsob využití těchto pozemků, jaký umožňoval předchozí územní plán, čímž došlo ke zmaření jeho investic a k zásahu do jeho legitimního očekávání. To nebyla tak docela pravda (podle vyjádření vlastníka během pořizování územního plánu). Soud si myslel, že ve skutečnosti vlastníkovi vadilo, že nedošlo k jím požadované změně v té podobě, že by veškeré jeho pozemky byly zastavitelné a současně zařazené v ploše SV – smíšené obytné venkovské, která by umožnila výstavbu více (až čtyř) rodinných domů.

Na tomto místě KS připomněl, že vlastník pozemku nemá veřejné subjektivní právo na schválení konkrétní podoby územního plánu podle svého požadavku a že zájmy vlastníků pozemků, např. v podobě určitého investičního záměru, ani nejsou samy o sobě nadřazeny veřejnému zájmu reprezentovanému orgánem veřejné moci. Judikatura též dovodila, že neexistuje nárok na změnu funkčního využití pozemku. Vlastník je tak povinen strpět omezení vlastnického práva na základě schváleného územního plánu, má-li ústavně legitimní a o zákonné cíle opřené důvody a je činěno jen v nezbytně nutné míře a nejšetrnějším ze způsobů vedoucích ještě rozumně k zamýšlenému cíli, nediskriminačním způsobem a s vyloučením libovůle.

K námitce legitimních očekávání vlastníka

KS konkrétně řekl: „Ve vztahu k argumentaci týkající se navrhovatelova legitimního očekávání soud nejprve obecně konstatuje, že územní plánování nemůže být činností zcela nahodilou, nepředvídatelnou a svévolnou. Je proto žádoucí, aby se pořizovatel územního plánu snažil respektovat územní plány předchozí.

Vzhledem k principům právní jistoty a ochrany legitimního očekávání tak je třeba respektovat kontinuitu územního plánování, na druhou stranu však požadavek na kontinuitu nesmí znemožnit revizi existujícího stavu. Nelze totiž přehlížet též protichůdný princip dynamiky územního plánování, jenž požaduje reagovat na aktuální podněty a potřeby. Vymezení určitých regulativů do budoucna nevylučuje možnost jejich změny. Opačný přístup by znamenal vyprázdnění práva obce regulovat rozvoj zástavby na svém území…

Navrhovatel nemohl legitimně očekávat, že bude moci na svých pozemcích provést výstavbu až čtyř rodinných domů, neboť realizaci takového stavebního záměru předchozí územní plán vůbec neumožňoval. Podle něj byly v ploše pro drobnou výrobu, skladování a podnikatelskou činnost stavby pro bydlení i rekreaci výslovně označeny za nepřípustné. Jeho legitimní očekávání ohledně záměru na výstavbu několika rodinných domů nemohlo být založeno ani později, neboť již v roce 2011 se odpůrkyně v rámci procesu přijímání změny č. 1 předchozího územního plánu jednoznačně vyjádřila proti vymezení plochy pro bydlení na jeho tehdejším pozemku.“

Důležitá je koncepce

KS opět připomněl, jak důležitá je dobrá koncepce územního plánu (obcemi a urbanisty často podceňovaná): „Koncepce napadeného územního plánu byla postavena mj. na respektování a chránění ploch zemědělské půdy v I. a II. třídě ochrany (kapitola B.2.1 výrokové části), na respektování, ochraně a využívání urbanistické koncepce sídla či na ochraně krajinného rázu území (kapitola B.2.2), jakož i na respektování, ochraně, využívání a rozvíjení struktury osídlení (kapitola B.2.3). Samotná urbanistická koncepce vycházela ze zásad, že bude zachováno uspořádání a pozice obce v rámci sídelní struktury, osídlení se bude rozvíjet ve formě jednoho samostatného sídla a nedojde k založení nových sídel.

Pro rozvoj zástavby měly být přednostně využívány plochy v zastavěném území (stavební proluky, plochy přestavby a brownfieldy), zastavitelné plochy měly být vymezovány ve vazbě na zastavěné území, v okrajových částech sídla měl být zajištěn harmonický přechod zastavěného území do volné krajiny nezastavěnými plochami zahrad, sadů nebo veřejné sídelní zeleně, při navrhování ploch a koridorů měl být minimalizován zábor zemědělského půdního fondu půd v I. a II. třídě ochrany.“

Obec se nedopustila diskriminace

Soud dále řekl, že obec vlastníka nediskriminovala a navíc svoje rozhodnutí řádně odůvodnil: „Přestože vymezení plochy pro bydlení na pozemcích navrhovatele neodpovídalo základní koncepci rozvoje území obce a urbanistické koncepci ani se nejevilo jako příliš vhodné s ohledem na chybějící kanalizaci a obecní vodovod a na poddolování území, snažila se navrhovateli vyjít vstříc s ohledem na předchozím územním plánem stanovenou, byť nevyužitou zastavitelnost jeho pozemků, schválenou výjimku ze stavební uzávěry a opakovaně vznesený požadavek na zařazení pozemků do plochy umožňující výstavbu pro bydlení.

Již z toho, že odpůrkyně navzdory vymezené koncepci a sledovanému cíli na ochraně výše uvedených veřejných zájmů vymezila na části pozemku p. č. 765/7 plochu SV, je patrné, že k poměřování veřejných zájmů se soukromým zájmem navrhovatele přistoupila (a vyplynulo to ostatně také z odůvodnění rozhodnutí o námitkách). Zatímco vyhovění požadavku navrhovatele na zařazení všech pozemků do plochy SV a umožnění výstavby až čtyř rodinných domů by vedlo k neproporcionálnímu upřednostnění soukromého zájmu navrhovatele před sledovanými veřejnými zájmy a k potlačení zvolené koncepce územního plánování, tak umožnění výstavby jediného rodinného domu na části navrhovatelových pozemků lze považovat co do omezení jednotlivých řešených zájmů za vyvážené.“

Konkrétně pak KS konstatoval: „K argumentaci navrhovatele týkající se nerespektování kontinuity územního plánování a směřující vůči novému funkčnímu využití jeho pozemků v rozsahu, ve kterém došlo ke změně plochy pro drobnou výrobu, skladování a podnikatelskou činnost na plochu zeleně, soud opakuje, že zásada kontinuity, jakkoli je v územním plánování důležitá, nemůže vést k zakonzervování v minulosti nastavených podmínek a nemožnosti jejich revize. Pokud tedy z určitých důvodů dojde ke změně koncepce a nově přijímaný územní plán se tím dostane do nesouladu s předchozí územně plánovací dokumentací téže nebo nižší úrovně, nemůže v tom být bez dalšího spatřována nezákonnost.“

Někdy je redukce zastavitelných ploch přípustná

KS také vysvětlil, kdy je přípustné omezit rozsah zastavitelných ploch: „Také rozhodnutí odpůrkyně přistoupit k redukci dříve vymezených ploch pro výrobu, skladování a podnikání a vymezit je ve vhodnější lokalitě v návaznosti na železnici a zpevněné komunikace u Milínského nádraží, kde nebudou v kolizi s ochranou nezastavěného území a s ochranou cenných půd, soud pokládá za legitimní a odpovídajícím cílům uvedeným v § 18 odst. 4 stavebního zákona.

Změna využití plochy pro výrobu, skladování a podnikání na plochu smíšenou obytnou venkovskou a plochu zeleně byla odůvodněna též ochranou přírody a krajiny, zejména zemědělských půd, a odpovídá koncepci napadeného územního plánu (viz odst. 28 tohoto rozsudku). Ve vztahu k zařazení pozemků navrhovatele do plochy zeleně lze podotknout, že ty umožňují i realizaci drobných staveb a zařízení souvisejících s provozem zahrad a sadů. Jejich vymezení v blízkosti plochy SV pak odpovídá urbanistické koncepci, podle níž má být zajištěn harmonický přechod zastavěného území do volné přírody nezastavěnými plochami zahrad, sadů či sídelní zeleně.“

Podle rozsudku Krajského soudu v Praze čj. 59 A 10/2023- 38, ze dne 30. 5. 2023.

Více našich textů k problematice územního plánování najdete zde.