Otázka: Vlastník domu si jej zateplil polystyrenovými deskami. Tím se zúžil pozemek obce (s tím jsme souhlasili), přes který vede průjezd k pozemku jiného vlastníka. Průjezd byl široký 3 metry, dnes je užší, ale ne pod 2, 5 metru. Druhý vlastník po obci chce, aby zařídila odstranění zateplení a aby byl průjezd široký jako předtím. Musíme to udělat?

Odpověď:

Domníváme se, že situaci není třeba řešit prakticky nijak. Za prvé – obec s užíváním prostoru nad svým pozemkem souhlasila. Za druhé, nedošlo k umístění žádné nové stavby, ale pouze ke stavebním úpravě stavby stávající. Podle § 123 odst. 1 písm. d) stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu nevyžadují stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, nevyžadují posouzení vlivů na životní prostředí11) a jejich provedení nemůže negativně ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou. Podle § 2 odst. 5 písm. c) stavebního zákona je změnou dokončené stavby stavební úprava, při které se zachovává vnější půdorysné i výškové ohraničení stavby; za stavební úpravu se považuje též zateplení pláště stavby.

Krajský soud v Ostravě, pobočka v Olomouci, rozhodoval o případu, kde došlo rovněž k zateplení budovy, kdy desky zasahovaly v šíři cca 20 cm nad pozemek sousedního vlastníka, jemuž tento přesah znemožňoval (dle jeho slov) provést opravu jeho domu, aniž by došlo k poškození zateplení pláště sousední stavby.

Soud k tomu řekl: „V žalobním bodu b) zmiňuje žalobce četnou civilní judikaturu konstatující nepřípustnost přesahu stavby na sousední pozemek bez právního důvodu, avšak tyto judikaturní závěry nijak nepropojuje s podmínkami, za nichž je stavební úřad oprávněn, resp. povinen nařídit odstranění stavby. Tak činí žalobce teprve v žalobním bodu c), kde namítá nedodržení § 23 odst. 2 vyhlášky, který blíže upravuje podmínky pro využití území a požaduje, aby byly stavby umisťovány tak, aby stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek.

Žalobce však opomíjí, že žalovaný se k povinnosti respektovat § 23 odst. 2 vyhlášky s ohledem na obsah odvolání v napadeném rozhodnutí vypořádal a uvedl, že je nelogické řešit a požadovat splnění obecných požadavků na umísťování staveb u staveb, které se podle § 79 odst. 6 stavebního zákona neumísťují. Žalobce však se způsobem, jakým se žalovaný s námitkou vypořádal, nepolemizuje, toliko námitku znovu opakuje. Krajský soud proto pouze konstatuje, že argumentaci žalovaného považuje za logickou a věcně správnou, neboť nelze nařizovat odstranění stavbu (stavební úpravy), u níž je konstatováno, že v souladu s § 103 odst. 1 písm. d) stavebního zákona nevyžaduje stavební povolení ani ohlášení stavby, postupem dle § 129 odst. 1 písm. d) stavebního zákona poukazem na nedodržení podmínek prováděcí vyhlášky pro umísťování staveb, když se jedná o stavební úpravu, k jejíž realizaci není rozhodnutí o umístění stavby třeba.

Zásahem do vlastnického práva je stavební úřad oprávněn se zabývat pouze v případech, kdy mu zákon tuto kompetenci svěřuje, tj. typicky v případě rozhodování o umístění stavby, kdy se zabývá dotčením vlastnického práva vlastníků sousedních nemovitostí. Krajský soud proto nepovažuje za opodstatněnou námitku žalobce, že stavební úřad rezignoval na svou roli ochránce veřejného zájmu, neboť posuzoval podmínky pro nařízení odstranění stavby v souladu s § 129 odst. 1 písm. b) i d) stavebního zákona. Žalobci nezbývá, než se domáhat ochrany vlastnického práva, tj. odstranění provedené stavební úpravy sousedního domu v rozsahu, v němž dle jeho názoru přesahuje na jeho pozemek, soudní cestou, tj. žalobou v občanském soudním řízení.“ (Podle rozsudku Krajského soudu v Ostravě, pobočka v Olomouci, č.j. 65 A 28/2018-33, kasační stížnost nepodána.)

I kdybychom se ale podívali na vyhlášku č. 501/2006 Sb., pak se v jejím § 20 odst. 6 věnovanému vymezování pozemků pro stavby uvádí: Ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. To znamená, že i kdyby se přístup k pozemku dotčeného souseda vymezoval nově, kritéria podle vyhlášky by splňovala pozemní komunikace široká alespoň 2, 5 metrů. Přístup k pozemku, i po provedení zateplení, je tedy více než dostatečný.

Jediné, kde se vlastník může (teoreticky, pokud by prokázal právní zájem) bránit, je tedy v civilním řízení. Proto, aby nebyl úspěšný, je důležité, podle nás, i když to může znít absurdně, aby obec respektovala úpravu v § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, podle které je nutno záměr obce prodat, směnit, darovat, pronajmout, propachtovat nebo vypůjčit hmotnou nemovitou věc nebo právo stavby anebo je přenechat jako výprosu a záměr obce smluvně zřídit právo stavby k pozemku ve vlastnictví obce obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím v příslušném orgánu obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky.

Podle § 506 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník totiž platí, že součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Podle § 1023 občanského zákoníku sice platí, že vlastník pozemku musí snášet užívání prostoru nad pozemkem nebo pod pozemkem, je-li pro to důležitý důvod a děje-li se to takovým způsobem, že vlastník nemůže mít rozumný důvod tomu bránit. Toto ustanovení se ale na zateplení nevztahuje.

V úvahu také připadá kontrola usnesení obce, kterým byl udělen souhlas se zateplením, ministerstvem vnitra.

TENTO DOTAZ BYL ZVEŘEJNĚN V RÁMCI NAŠÍ VÝZVY: 365 ČLÁNKŮ NEBO DALŠÍ KOČKA. PŘIJÍMÁME DOTAZY K ÚZEMNÍMU PLÁNOVÁNÍ, KTERÉ ZDARMA ZODPOVÍME.