Nejvyšší správní soud rozhodoval o změně územního plánu města Brna. V tomto případu jeden ze sousedních vlastníků nesouhlasil s výstavbou výškových domů v blízkosti jeho rekreační nemovitosti nacházející se v Židenicích. Navrhovatel uvedl několik argumentů (zásah do práva vlastnického, práva na příznivé životní prostředí a práva na soukromí včetně ochrany před imisemi – konkrétně pak vadil příliš vysoký index podlažní plochy, který určuje, jak hmotná stavba bude).

Navrhovatel se bohužel neúčastnil procesu změny územního plánu, a tak soud v podstatě nehodnotil přiměřenost regulace. Zabýval se jen zákonností postupu Brna a obsahovou souladností napadeného opatření obecné povahy (OOP) s hmotněprávními předpisy, nikoli již však námitkami směřujícími do proporcionality přijatého řešení. Návrh krajský soud nakonec zamítl a NSS jeho postup potvrdil.

Co řekl k vymezování nových ploch pro bydlení NSS?

Dotčenému vlastníkovi se hlavně nelíbilo, že jsou změnou vymezeny další plochy k zastavění bytovkami na úkor zeleně. Navrhovatel mj. namítal, „že krajský soud nesprávně posoudil otázku, zda je v napadeném OOP prokázána potřeba vymezení nových zastavitelných ploch ve smyslu § 55 odst. 4 stavebního zákona, jelikož prokázání této potřeby musí být podstatně konkrétnější, než jak je tomu u napadeného OOP.

Krajský soud považoval odůvodnění změny ÚP za dostatečné i přesto, že se vůbec nezabývá splněním požadavku § 55 odst. 4 stavebního zákona (krajský soud odkazuje pouze na ty části odůvodnění, které vyhodnocují dopady na zemědělský půdní fond), je zcela obecné (vyčerpání pouhých 37 % návrhových ploch územního plánu bylo zdůvodněno pouze výčtem několika důvodů týkajících se celého území města), neobsahuje výčet údajně nevyužitelných zastavitelných ploch s uvedením důvodu jejich nevyužitelnosti a neobsahuje ani žádnou informaci o konkrétní situaci v dotčené městské části Brno-Židenice (přestože je v odůvodnění uvedeno, že není relevantní hodnotit využití ploch pro bydlení v zastavěném území města jako celku), přičemž odkazovaný dokument Strategie bydlení města Brna 2018-2030 toto rovněž neřeší ani neodůvodňuje (pouze konstatuje, že navýšení rozsahu rozvojových ploch pro bydlení je potřeba).“

Nejvyšší správní soud k tomu řekl, „že stěžovatel ve své argumentaci zcela nesprávně odkazuje na dřívější judikaturu, která se již na daný případ neaplikuje. Dle relevantního znění § 55 odst. 4 stavebního zákona lze další zastavitelné plochy změnou ÚP vymezit na základě prokázání potřeby vymezení nových zastavitelných ploch. Žádná jiná podmínka ani požadavek na odůvodnění se tedy v této souvislosti nevyžaduje, není tedy třeba prokázat nemožnost využít již vymezené zastavitelné plochy. Současně prokázání potřeby vymezení nových zastavitelných ploch je sice nutnou podmínkou přijetí takové změny ÚP, avšak nelze ji brát příliš formalisticky a vyžadovat detailní rozbor tak, jak požaduje stěžovatel.

Prokázání potřeby vymezení nových zastavitelných ploch bývá problematické zejména v případech, kdy je odkazováno na zájem vlastníků pozemků či je změnou zabírána kvalitní zemědělská půda, k ani jedné z těchto situací však v projednávaném případě nedošlo. Případné zájmy vlastníka vůbec nebyly součástí úvahy odpůrce, neboť o nich není v odůvodnění napadeného OOP ani zmínka. Zábor kvalitní půdy ze zemědělského půdního fondu (ZPF) byl rovněž vyloučen detailním rozborem kvality tamní půdy, která je velmi nízká a její využití je efektivnější jiným způsobem než pro zemědělství; ostatně již nyní byly tyto pozemky užívány k individuální rekreaci.“

Strategie bydlení jako důvod pro výstavbu

V rozsudku se dočteme, že město Brno citovalo v odůvodnění změny územního plánu „stěžejní dokument Strategie bydlení města Brna 2018-2030, který lze považovat za dostatečnou analýzu potřeby vymezení zastavitelných ploch sám o sobě, zcela konkrétně uvedl důvody, proč nelze dosavadní vymezené plochy využít a provedl hodnocení takto zjištěných skutečností. Krajský soud zcela přesně poukázal na relevantní body odůvodnění napadeného OOP, v nichž se tato otázka řeší, vysvětlil na konkrétním textu odůvodnění, proč je úvaha odpůrce správná a neshledal odůvodnění v tomto bodě nezákonným.

Nejvyšší správní soud se přiklání k názoru krajského soudu, že prakticky vždy může být odůvodnění podrobnější, ale pro účely projednávaného rozsahu je zcela dostačující. Odpůrce bezpochyby prokázal potřebu vymezení nových zastavitelných ploch v řešeném území… Argument stěžovatele, dle něhož musí odůvodnění změny ÚP obsahovat též zdůvodnění toho, proč se dané plochy jeví být vhodnou náhradou za dosud nevyužité zastavitelné plochy, pak postrádá oporu v zákoně, ačkoli se to v některých případech může jevit jako vhodné.“

U velkých měst stačí, když prokáží potřebu vymezení nových zastavitelných ploch na úrovni celého sídla

NSS dále vyslovil názor, že velká města nemusí prokazovat potřebu vymezení nových zastavitelných ploch na úrovni městské části, ale stačí toto doložit v kontextu celého sídla: „Stěžovatel také vytýkal krajskému soudu, že v odůvodnění změny ÚP postrádal informaci ohledně konkrétní situace množství zastavitelných ploch v městské části Brno-Židenice.

To ovšem dle Nejvyššího správního soudu nebylo nutné v odůvodnění řešit, protože, ačkoli se změna ÚP týkala pouze malé části města, jedná se stále o změnu celého ÚP a promítá se do něj jako do celku, tudíž je stěžejní využití ploch na celém území města, jak bylo podrobně rozebráno v odkazované Strategii bydlení. Pokud stěžovatel naráží na dikci uvedenou v odůvodnění, že není relevantní hodnotit využití ploch pro bydlení v zastavěném území města jako celku, pak je zřejmé, že vytrhává tuto větu z kontextu odůvodnění, z něhož vyplývá, že již není třeba se takové analýze příliš detailně věnovat, když tak již bylo učiněno mj. v citované Strategii bydlení.“

K nastavení indexu podlažní plochy

K této otázce NSS uvedl: „Krajský soud rovněž trefně vystihl podstatu procesu stanovení hodnoty IPP; jde o vyjádření práva na samosprávu a je proto plně v diskreci zastupitelstva obce, ač samozřejmě v rámci zákonných limitů… zvolená hodnota IPP přitom vychází ze standardu středně podlažní zástavby, kdy se liší jen o 0,15 bodu od průměru hodnot volné formy zástavby (IPP 1,0) a zástavby kompaktní (IPP 2,3).

Jistá míra kompaktnosti zástavby v řešeném území je přitom jedním z cílů územního plánování, neboť v rámci vymezování ploch bydlení uvnitř města je velmi žádoucí soustředit dostatečnou kapacitu pro bydlení v dostupných a vybavených lokalitách, aby se minimalizovaly náklady na budování další infrastruktury a občanského vybavení v lokalitách vzdálenějších od „kompaktu“ města, tj. od intenzivně využívaných ploch v přijatelné vzdálenosti od centra; to odpovídá i ve změně ÚP odkazovanému dokumentu Strategie Brno 2050 – kompaktní město.

Uvedené vyplývá i z odůvodnění změny ÚP jako celku a souvisejících důležitých dokumentů a jedná se o dostatečné odůvodnění zvolené hodnoty IPP. Navíc byly díky zvolené hodnotě IPP vytvořeny i podmínky pro umístění mateřské školy v ploše čistého bydlení. Tvrzení stěžovatele, dle něhož se ve změně ÚP se stavbou mateřské školy nepočítá, tudíž také není pravdivé.“

Podle rozsudku NSS ze dne 14. 6. 2023, čj. 5 As 297/2021 – 108, dostupné na www.nssoud.cz

Více našich článků k problematice územního plánování najdete zde.