Nejvyšší správní soud dnes řešil důležitou otázku: šlo o to, zda se koeficient využití (zastavění) pozemku uplatní vůči souboru pozemků dotčených jedním stavebním záměrem, nebo je třeba jej vztáhnout na každý pozemek zvlášť. S podobným problémem jsme se setkali u několika našich klientů. Co k tomu soudci NSS řekli?
Zázemí pro fotbalisty
V jedné obci v Libereckém kraji mají fotbalové hřiště v sousedství několika rodinných domů. Poblíž hřiště, v těsné blízkosti zahrad dvou z těchto domů, bylo v minulosti vybudováno zastřešené zázemí – fotbalové kabiny. Před pěti lety požádal sportovní klub o společné povolení pro stavbu „Zázemí fotbalového hřiště“, která se skládala z nové budovy s lepším zázemím pro sportovce (sprchami, prádelnou atp.), s bufetem, klubem a tribunami u fotbalového hřiště. Stavba se měla nacházet (respektive nyní se již fakticky nachází) na dvou pozemcích (stavební parcele uvolněné po zbouraných fotbalových kabinách a pozemkové parcele hřiště).
Krajský soud rozhodnutí zrušil
Soused se proti společnému povolení bránil, krajský úřad jej však potvrdil. Naopak krajský soud obě správní rozhodnutí zrušil a věc úřadům vrátil k dalšímu řízení. Soud totiž dospěl k závěru, že správní orgány nevysvětlily, jak konkrétně mohla zamýšlená stavba dodržet koeficient zastavění, který územní plán obce stanovil na nanejvýš 0,8 plochy pozemku. Tento koeficient by byl dodržen jen tehdy, kdyby se vztahoval na oba pozemky dotčené stavbou dohromady. Územní plán obce ovšem používal pojem pozemek, který nijak nedefinoval, tedy zamýšlel jím nejspíše jednotlivé pozemky (parcely).
A právě stavební parcela uvolněná po fotbalových kabinách by podle záměru byla zastavěna celá, nejen v části určené koeficientem zastavění. Tato nejasnost měla být odstraněna (například výkladem založeným na obsahových souvislostech v provázaných částech územního plánu, kde se používá pojem stavební pozemek), a to v odůvodnění závazného stanoviska orgánu územního plánování (vydávaného podle § 96b stavebního zákona), případně závazného stanoviska krajského úřadu. To se ovšem nestalo, tyto závazné podklady pro rozhodnutí jsou tedy podle krajského soudu nezákonné.
Věc se dostala k NSS, protože krajský úřad, obec a sportovní klub podali kasační stížnost. V ní uvedli, že usilují o zrušení rozsudku krajského soudu, protože podle nich nesprávně shledal nezákonnost závazných stanovisek, která byla podkladem pro napadená správní rozhodnutí. Stěžejní pro tuto věc tak podle nich bylo posoudit, zda byla závazná stanoviska, která krajský soud označil za nezákonná, skutečně v rozporu s právními předpisy. Především podle stěžovatelů bylo třeba zjistit, zda stanoviska byla v souladu s územním plánem obce, tedy zda snad za přípustný neoznačila stavební záměr, který nevyhovoval podmínkám vymezeným územním plánem. Sporné je přitom v této věci dodržení podmínky dané koeficientem zastavění.
Jak věc viděl NSS?
Soudci Nejvyššího správního soudu řekli: „Územní plán je společenskou dohodou o využití území lidmi, kteří v něm žijí – a právě rozhodování o rozvoji spravovaného území patří mezi základní práva územních samosprávných celků… Územní plány tedy není možné nijak dotvářet či je vykládat v rozporu s politickou vůlí, kterou v nich obce projevují. Krajský soud se tuto zásadu snažil dodržet doslovným výkladem pojmu pozemek užitého v bodě 6.1 územního plánu; k jejímu skutečnému naplnění přitom vede spíše výklad systematický a teleologický. S ohledem na zmiňovanou vyhlášku a navazující bod 6.2 územního plánu je totiž zřejmé, že záměrem obce bylo v bodě 6.1 územního plánu stanovit limit pro intenzitu využití vymezovaných stavebních pozemků, zde ve smyslu souboru pozemků určených k zástavbě a dotčených jedním stavebním záměrem. Je tak nadmíru nepravděpodobné, že by pojem pozemek byl užit coby synonymum slova parcela.“
Podle NSS dotčené orgány dostatečně vysvětlily „terminologickou nejednoznačnost v územním plánu. Orgán územního plánování ve svém vyjádření říká, že při výpočtu koeficientu zástavby stavebních pozemků se vychází z rozsahu jednotlivých částí konkrétních pozemků, které jsou platným územním plánem určeny pro stanovené funkční využití a jsou navrhovanou stavbou dotčeny; v tomto případě jsou pozemkem (stavebním, protože jsou určeny k zastavění) ve skutečnosti dva pozemky; tento výpočet plně koresponduje s ustanovením § 2 stavebního zákona písm. b).
Přezkumné závazné stanovisko krajského úřadu pak ve shodě s tímto vyjádřením uvádí, že při výpočtu skutečného koeficientu využití (zastavění) pozemku je nutno vycházet z rozsahu pozemků, kterým územní plán stanovil stejné funkční využití a které jsou zároveň daným záměrem dotčeny; tento postup výpočtu plně odpovídá ustanovení § 2 odst. 1 písm. b) stavebního zákona; posuzovaný záměr splňuje podmínku prostorového uspořádání.“
Koeficient zastavění se vztahuje i k souboru pozemků
NSS tedy shrnul, že „koeficient využití (zastavění) pozemku stanovený územním plánem je nutno vztáhnout na soubor pozemků dotčených posuzovaným záměrem, tedy na součet rozlohy pozemků určených k zastavění jedním stavebním záměrem. Závazná stanoviska v určité zkratce poukazují na definici stavebního pozemku ve stavebním zákoně – a krajský soud (i krajský úřad ve své kasační stížnosti) správně připomínají, že tato definice není určena pro potřeby územního plánování, ale pro individuální řízení podle stavebního zákona. Zde je však třeba souhlasit s krajským úřadem v tom, že důležitá je podstata argumentu dotčených orgánů.
Obsah oné definice zde slouží spíše pro vysvětlení, že i územní plán směřuje k zajištění žádoucího poměru mezi zastavěnou plochou a volným prostorem bez ohledu na to, zda má celý stavební záměr ležet na jediné parcele, nebo zda má zasahovat na více parcel. To plyne už z toho, že koeficient zastavění slouží k ochraně krajinného rázu, tedy hodnoty, kterou se poměřuje dopad stavby jako celku na její širší okolí, nikoli jen na plochu ležící uvnitř hranic jednotlivých parcel. NSS proto souhlasí s úvahou dotčených orgánů (byť obšírněji nerozpracovanou), že koeficient využití (zastavění) pozemku je třeba vztahovat k celému souboru pozemků určenému k zastavění – bez ohledu na to, zda je územní plán označuje jako pozemek (v bodě 6.1), nebo jako stavební pozemek.“
O podobném problému jsme psali v našem předchozím textu: „MMR: není možné jen tak započítávat nezastavěnou část pozemku pro splnění kritérií územního plánu“
Podle rozsudku NSS ze dne 27. 6. 2023, čj. 10 As 181/2021 – 70, dostupné na www.nssoud.cz