Nejvyšší správní soud dostal možnost vyjádřit se k posuzování charakteru zástavby, když rozhodoval o kasační stížnosti Krajského úřadu Středočeského kraje proti rozsudku Krajského soudu v Praze. Tím bylo zrušeno společné rozhodnutí, jehož podkladem bylo problematické závazné stanovisko úřadu územního plánování, které dostatečně neposoudilo charakter zástavby a území.

Krajský soud závazné stanovisko zrušil

Krajský soud postavil svoje rozhodnutí na tom, že závazné stanovisko bylo chybné, neboť nezohlednilo všechny požadavky územního plánu: „Jde-li o výškovou regulaci, dotčené orgány vycházely především z toho, že stavební záměr se nachází v ploše smíšené obytné – smíšené území malých sídel (dále jen „plocha SMS“). V té je maximální výška objektu stanovena na 15 m od nejnižšího místa okolního rostlého terénu. To bytový dům o výšce 13,55 m splňuje. Soulad stavebního záměru s územním plánem však nelze hodnotit pouze z hlediska režimu plochy SMS.

Územní plán obsahuje i další regulativy. Kapitola f.2 územního plánu upravuje obecné podmínky prostorového uspořádání. Požadavky v ní stanovené je třeba uplatňovat obecně ve vztahu ke všem plochám na území obce… Tento regulativ obsahuje požadavek na co nejvyšší míru zachování stávajícího urbanisticko-architektonického rázu obce. Výslovně proto označuje za nepřípustnou nástavbu, která by směřovala k narušení architektonické jednoty, a současně zakazuje, aby nově budované stavby narušovaly urbanistické a architektonické hodnoty stávající zástavby. Zároveň výslovně stanovuje, že nové stavby a změny staveb v zastavěném území nesmí převýšit nejvyšší přilehlé objekty určující charakter místa. Obdobně je strukturována i urbanistická koncepce…

Při posouzení souladu stavebního záměru s požadavky územního plánu se proto nelze izolovaně zaměřit jen na požadavky jedné konkrétní plochy, jak učinily dotčené orgány v projednávané věci. Naopak je třeba hodnotit stav území v širším kontextu i ve vztahu k bezprostředně sousedícímu okolí a v něm situovaným hodnotám.“

NSS: ochrana poskytovaná územním plánem dopadá i na stávající zástavbu

NSS s tímto náhledem krajského soudu v podstatě souhlasil: „To, že se stavební záměr nachází mimo historické jádro obce na jejím okraji, neznamená, že se na toto území nevztahují obecné podmínky prostorového uspořádání… Jak totiž přiléhavě podotkli žalobci, územní plán v tomto ohledu nerozlišuje, zda se plocha nachází v historické či okrajové části obce. Z územního plánu rovněž nevyplývá, že by jeho cílem bylo chránit pouze stávající zástavbu v jádru obce…

Ochrana poskytovaná územním plánem proto dopadá i na stávající zástavbu na okraji obce. To, že nové stavby a změny staveb v zastaveném území nesmí převýšit nejvyšší přilehlé objekty určující charakter místa, bez dalšího neznamená, že nelze umístit rodinný dům o dvou nadzemních podlažích vedle jednopodlažní nebo přízemní stavby, jak namítá stěžovatel. Podstatné totiž je, co je nejvyšším přilehlým objektem určujícím charakter místa. Pouze v případě, že by tímto objektem byla jednopodlažní nebo přízemní stavba, pak by v souladu s územním plánem nové stavby nesměly tuto stavbu převýšit. Na tomto výkladu není nic absurdního, jak tvrdí stěžovatel. Naopak chrání výškovou hladinu zástavby v obci v souladu s územním plánem.“

K potřebě odůvodnění závazného stanoviska

K potřebě odůvodnění závazného stanoviska NSS řekl: „Jde-li o závazné stanovisko ze dne 7. 1. 2018, z něj toliko vyplývá, že stavební záměr je v souladu s územním plánem, neboť se nachází v ploše SMS s přípustným využitím pro bydlení v nízkopodlažních bytových objektech (viz bod [20] výše). Z odůvodnění závazného stanoviska však nevyplývá, zda stavební záměr podmínky regulace této plochy splňuje a z jakého důvodu. V odůvodnění je pouze uvedeno, že „záměr bytového domu podléhá podmínkám prostorového uspořádání dle předmětné plochy funkčního využití.“.

Zároveň z něj není zřejmé, zda stavební záměr splňuje i ostatní podmínky stanovené územním plánem… Krajský soud dospěl k závěru, že se „dotčené orgány neměly zaměřovat jen na požadavky plochy SMS, ale měly vzít v potaz právě i požadavky kapitoly c.1 a f.2 územního plánu. Kapitola f.2 upravuje obecné podmínky prostorového uspořádání a uplatní se ve vztahu ke všem plochám na území obce. Stav území je třeba hodnotit v širším kontextu i ve vztahu k bezprostředně sousedícímu okolí a v něm situovaným hodnotám.

Pozemky stěžovatele jsou obklopeny plochami OC, na kterých se nachází domy obdobného typového vzezření. Ty vytvářejí jednotný vizuální celek a umocňují dojem typické vesnické zástavby. V kontextu prostorového uspořádání okolí představuje výstavba bytového domu o výšce 13,55 m cizorodý prvek, který se výrazně liší od rázu okolní zástavby a který má potenciál narušit její architektonickou celistvost. Stavební záměr proto není podle krajského soudu v souladu s požadavky územního plánu.“

KS nepřípustně nahradil vlastní úvahou odbornou úvahu dotčených orgánů

Krajský soud ale v tomto ohledu zásadně chyboval, protože nahradil chybějící odbornou úvahu dotčených orgánů úvahou vlastní a sám posoudil, zda je stavební záměr v souladu s cíli a podmínkami územního plánu. Krajský soud tak zatížil řízení vadou, která mohla mít vliv na zákonnost rozhodnutí o věci samé, neboť zcela nahradil činnost dotčených orgánů co do posouzení souladu výšky stavebního záměru s územním plánem, přesto ale kvůli procesní ekonomii kasační stížnost zamítl. Správní orgány si budou muset se souladem záměr s charakterem území poradit a uvidí se, jestli ještě dojde na nějaký další soud.

Podle rozsudku NSS ze dne 29. 6. 2023, čj. 8 As 386/2021-77, dostupné na www.nssoud.cz

Více našich textů k problematice územního plánování najdete zde.