Nový stavební zákon č. 284/2021 Sb., který bude pro oblast územního plánování podle jeho poněkud zvláštních přechodných ustanovení platit až od 1. 7. 2024, upravuje mimo jiné plánovací smlouvy. Ty označuje za veřejnoprávní, i když v naprosté většině případů smlouvy obcí s investory žádný veřejnoprávní prvek nemají, naopak obsahují jen soukromoprávní závazky.
Úvodem aneb pozor na zásady do procesu územního plánování
Pokud tyto smlouvy veřejnoprávní prvek v určitých případech nakonec mít budou (např. závazek obce změnit územní plán podle přání investora), hrozí, že budou zasahovat do procesu územního plánování takovým způsobem, že to povede ke zrušení územního plánu (opatření obecné povahy) soudem. Co se stane v situaci, když nebude možné pořídit dohodnutou a zaplacenou změnu územního plánu kvůli jejímu rozporu s kogentními normami, ale plánovací smlouva bude platit a investor se bude domáhat plnění, to ví dnes asi jen pánbůh a doufejme, že něco tuší také autoři nového stavebního zákona.
Na výše uvedené potíže najdou odpověď jen čas a soudy. V tomto článku se problému věnovat nebudeme. Zaměříme se na to, jestli je možné již dnes uzavřít s developerem veřejnoprávní plánovací smlouvu (nikoli soukromoprávní smlouvu o rozvoji území, jakou dnes běžně obce uzavírají).
Jak je to s plánovacími smlouvami od 1. 1. 2024?
Skrze novelizaci tzv. liniového zákona byla do starého stavebního zákona od 1. 1. 2024 vložena nová ustanovení § 43a – 43c, která zčásti opisují ustanovení nového stavebního zákona věnovaná plánovacím smlouvám. V § 43a se dočteme, že se plánovací smlouvou pro účely podmínění rozhodování v území podle § 43 odst. 2 a § 66 odst. 2 (tedy pořizování územního plánu a regulačního plánu na žádost) rozumí veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného stavebního záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.
Z toho je zjevné, že se nemohou plánovací smlouvy až do 1. 7. 2024 používat jinak, než jako podmínka v územním plánu (popř. regulačním plánu), čímž se řeší jinak poměrně velká a problematická mezera v právní úpravě.
Plánovací smlouva a územní plán – jediná výhoda pro obce
Pro obce, které aktuálně pořizují územní plán a vypadá to, že by jej vydaly dřív, než nabude účinnosti nový stavební zákon (tudíž už by návrh územního plánu nebyl upraven podle nového stavebního zákona a podmínka plánovací smlouvy by v něm absentovala, i kdyby tohoto institutu chtěla obec využít), je zajímavý § 43 odst. 2 starého stavebního zákona. Podle něj totiž mají obce možnost v územním plánu lze vymezit plochu nebo koridor, v němž je rozhodování o změnách v území podmíněno mj. uzavřením plánovací smlouvy. V případě podmínění rozhodování uzavřením plánovací smlouvy musí územní plán stanovit základní obsah této plánovací smlouvy, podmínky a lhůtu pro její uzavření, která nesmí být delší než 6 let od nabytí účinnosti územního plánu. Marným uplynutím stanovené lhůty pozbývá uvedená podmínka platnosti.
To je pro obce velká příležitost nastavit investorům poměrně tvrdé podmínky pro rozvoj území a budování potřebné veřejné infrastruktury. Díky tomu, že v územním plánu obce samy a závazně určí obsah plánovací smlouvy, drží v rukou všechny trumfy a investoři budou muset jejich požadavky respektovat (obstojí-li tyto požadavky u případného soudního přezkumu územního plánu zejména z hlediska přiměřenosti požadavků na plánovací smlouvu). Toto je jediný způsob, jaký lze obcím doporučit, chtějí-li využívat institut plánovací smlouvy.
Jakých závazků by se obce měly vyvarovat
Protože obsah plánovací smlouvy bude určovat v územním plánu obec, rozhodně doporučujeme (a to platí pro plánovací smlouvy i do budoucna, až se budou uzavírat podle nového stavebního zákona) vyvarovat se těchto dvou závazků samosprávy (§ 43b odst. 1 starého stavebního zákona):
- po sjednanou dobu nevydat nebo nezměnit územně plánovací dokumentaci nebo neučiní jiný úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění stavebního záměru,
- po dobu trvání plánovací smlouvy ve správních nebo soudních řízeních týkajících se rozhodnutí nebo jiného úkonu podle tohoto zákona ve věci stavebního záměru neuplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.
Pokud něco podobného obce použijí, upletou si na sebe naprosto zbytečný a nebezpečný bič.
Podle nového stavebního zákona pak k tomuto seznamu ještě přibude jednoznačné doporučení nezavazovat se k tomu, že obec učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace. Na první pohled musí být každému příčetnému starostovi nebo starostce zjevné, že takové kupčení s územním plánem může přinést jenom potíže, které nestojí za žádné peníze od investorů, zejména pak ne v situaci, kdy obec s plánovací smlouvou jednoznačně tahá za delší konec provazu.
Schválení a přezkum plánovací smlouvy
Plánovací smlouvu (tu veřejnoprávní) musí schvalovat zastupitelstvo obce. Její přezkum nebudou provádět soudy tak, jak jsou obce zvyklé u klasických smluv s investory dnes. Protože jde o veřejnoprávní smlouvu, je k přezkumu souladu plánovací smlouvy s právními předpisy a k rozhodování sporů příslušný krajský úřad. Teprve proti výsledku přezkumného řízení se bude možné bránit u správního soudu. Přezkum soukromoprávních závazků, které budou plánovací smlouvy obsahovat především, bude tedy více než dobrodružný.
Přechodná ustanovení
Aby to nebylo tak jednoduché, je pro použití plánovacích smluv v územním plánu je stanoveno několik přechodných ustanovení. Pojďme se na ně podívat:
- Pokud má být v územním plánu vymezena plocha nebo koridor, v nichž je rozhodování v území podmíněno uzavřením plánovací smlouvy, je k tomu třeba souhlasu určeného zastupitele.
- Pokud bylo zahájeno pořizování územního plánu nebo jeho změny před 1. 1. 2024, vymezení plochy nebo koridoru, v nichž je rozhodování podmíněno uzavřením plánovací smlouvy podle § 43a, se nepovažuje za rozpor se zadáním územního plánu nebo jeho změny.
V naší advokátní kanceláři vám rádi pomůžeme se v džungli smluv s investory zorientovat.
Aktualizováno:
Naši sérii k plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona najdete zde.