V obci nedaleko Prahy se snažili, tak jako v řadě jiných samospráv, omezit příliš velkoryse vymezené zastavitelné plochy, neboť už jim jednoduše nestačila infrastruktura. Na pozemcích jedněch vlastníků obec vymezila plochy zeleně veřejného prostranství, čímž došlo k vyjmutí těchto pozemků ze zastavitelné plochy. To se majitelům logicky nelíbilo. Krajský soud v Praze jejich návrh na zrušení části územního plánu zamítl, ale NSS jeho rozsudek zrušil. Proč?

Nedostatečné kapacity veřejné infrastruktury a omezení zástavby

NSS shrnul, že cílem územního plánu bylo omezit zastavitelné plochy v obci tak, aby nedocházelo k přetěžování veřejné infrastruktury. Konkrétně se jednalo o ČOV, jejíž kapacita již byla překročena. Problematickým se také stávalo zásobování pitnou vodou, jehož limitní kapacita také byla téměř naplněna. V neposlední řadě kapacita školských zařízení téměř dosáhla svého limitu. Obec taktéž uvedla, že napadené opatření má zabránit dalšímu nekontrolovatelnému růstu a spekulacím s pozemky.

Ve svém rozsudku se pak zabýval hlavně otázkou proporcionality a mj. řekl: „Nezastavování dalšího území či zpomalení další výstavby jistě představují veřejný zájem, tedy také legitimní cíl, který může územní plán sledovat… Nejvyšší správní soud také souhlasí s tím, že nedostatečné kapacity veřejné infrastruktury nebo jejich vyčerpání v dohledné době mohou představovat legitimní důvody pro omezení či zpomalení výstavby na území obce… v nyní posuzovaném případě tak lze v obecné rovině rozhodně akceptovat stanovený cíl i důvody odpůrkyní udávané. Odpůrkyně sledovala legitimní cíl, kdy ve snaze zamezit dalšímu přetížení ČOV, vodovodní přípojky či školských zařízení chtěla omezit zastavitelné plochy, čímž by došlo k omezení nové výstavby a v návaznosti na to i počtu obyvatel obce.“

Posouzení kritérií, která obec nastavila

NSS se dále zaměřil na kritéria nastavená obcí, podle kterých určovala pozemky do budoucna zastavitelné a ty, jejichž vlastníci neměli to štěstí a stavět už nesměli: „Odpůrkyně zároveň nastavila kritéria pro identifikování zastavitelných ploch, které mají být vyňaty z tohoto způsobu využití. Pozemek vhodný k vyjmutí musel splňovat požadavky na jiné funkční vymezení v rámci širšího urbanistického kontextu plochy a zároveň od doby nabytí účinnosti územního plánu nebo jeho změny, která zastavění dotčeného pozemku umožnila, uplynulo alespoň 5 let a nebyla započata reálná aktivita směrující k bezprostřednímu zastavění plochy. Tato podmínka pak nebyla splněna, pokud na pozemku v době zpracování návrhu napadeného opatření „již bylo skutečně započato s pracemi na zastavění plochy s reálným využitím dosavadní zastavitelnosti pozemků v souladu s platným územním plánem nebo bylo vydané ÚR, s nabytím účinnosti v době zpracování návrhu.“

Otázkou dle NSS bylo, zda tato kritéria stanovená napadeným opatřením pro výběr těchto pozemků mohla vést k dosažení daného cíle, a to přiměřeným, rozumným a nediskriminačním způsobem. Nebudeme čtenáře napínat – nemohou.

NSS: přísná kritéria popřela sledovaný cíl obce

„Nejvyšší správní soud je názoru, že odpůrkyní stanovená kritéria pro výběr pozemků určených k vyjmutí ze zastavitelných ploch (tedy pouze těch, u kterých nebyla započata reálná aktivita k bezprostřednímu zastavění plochy a uplynulo alespoň 5 let od umožnění zastavitelnosti) napadeným opatření stanoveného cíle nemohou dosáhnout. Nastavením takto striktních kritérií pro určení pozemků vhodných pro vyjmutí ze zastavitelných ploch došlo naopak k popření sledovaného cíle, neboť to, co bude v konečné fázi vyjmuto, není s to deklarovaný cíl dosáhnout.

Konkrétně na dotčených pozemcích stěžovatelů by byla možná výstavba přibližně 8 rodinných domů s předpokládaným osídlením cca 35 osobami. Tento počet nemůže mít vliv na přetížení veřejné infrastruktury. K tomu nemůže dojít ani při zohlednění všech dalších ploch dotčených napadeným opatřením. Omezení zastavitelné plochy dopadlo pouze na velmi malé území obce…

Vzhledem k již existujícím omezením zastavitelnosti pozemků (např. z hlediska minimální velikosti pozemku určeného k výstavbě rodinného domu o určité velikosti) a s přihlédnutím k předpokládané zastavitelnosti dotčených pozemků stěžovatelů (tedy cca 35 osob) by tak potencionální přírůstek obyvatel na všech plochách, u kterých došlo ke změně funkčního využití napadeným opatřením, byl marginální vzhledem k celkovému počtu obyvatel, vymezeným zastavitelným plochám a kapacitám veřejné infrastruktury.“

Vlastníci si pozemky plánují ponechat pro své děti?

NSS ještě dodal: „Vypuštění dotčených pozemků ze zastavitelných ploch nemůže vést k hmatatelnému omezení dopadů na veřejnou infrastrukturu. Taktéž je z vyjádření stěžovatelů v průběhu procesu přijímání napadeného opatření zřejmé, že s dotčenými pozemky nijak „nespekulují“, ale plánují si je ponechat pro své děti. Tomu svědčí také to, že nejsou rozparcelovány ani jinak připraveny k výstavbě.

Ostatně sama odpůrkyně ve vypořádání námitek připouští, že stěžovatelé nejednali „spekulativně“, a konstatuje, že se dotčené pozemky pouze nacházejí v lokalitě, která se nekontrolovatelně vyvíjela, aniž by se stěžovatelé o tento stav jakkoliv „zasloužili“. Sama tedy uznává, že minimálně z části nelze cílů napadeného opatření dosáhnout vypuštěním dotčených pozemků ze zastavitelné plochy. Pozemky, které by mohly být předmětem spekulací (u kterých byly učiněny kroky směrující k zástavbě), naopak zůstaly zcela stranou regulace napadeným opatřením.“

To je docela důležité, neboť tím, že na pozemcích „zcela jistě chtěli stavět jen děti“ se hájí kdekterý vlastník. Je tedy zřejmé, že by obec neměla mít zbytečný soucit a skutečně musí měřit všem stejně, neboť jak developerská výstavba, tak v souhrnu individuální stavebníci, jednoduše stejně zatěžují veřejnou infrastrukturu.

NSS to vyjádřil takto: „Pokud by opravdu mělo dojít logicky a legitimně k naplnění cílů napadeného opatření, muselo by dopadat na větší počet pozemků. Ostatně vyloučení pozemků, u kterých nebyla zahájena činnost směřující k výstavbě (zasíťování, rozdělení na jednotlivé stavební pozemky atd.), odporuje smyslu potřeby omezit výstavbu v co nejkratším možném horizontu, z důvodu tvrzeného akutního nedostatku veřejné infrastruktury. Z logiky věci omezení zastavitelnosti pozemků, u kterých nebylo započato s výstavbou (a ani nedošlo k jakékoliv její přípravě), nemůže vést k rychlému řešení problému s nedostatečnou kapacitou veřejné infrastruktury. K tomu by mohlo dojít naopak omezením výstavby na pozemcích, které jsou bezprostředně připravené k výstavbě. Stěžovatelé ostatně v průběhu celého řízení uváděli, že na dotčených pozemcích výstavbu v blízké budoucnosti ani neplánují.“

Co by měla obec udělat? Vzít všem

Je tedy zjevné, že obce mohou na problémy reagovat, ale musí na to jít chytře. Nemohou zkrátka někomu brát a jinému dávat, ale musí brát všem, kteří jsou si navzájem podobní, stejně: „Regulace obsažená v napadeném opatření tak přenesla veškeré negativní dopady spojené s omezením zastavitelných ploch v obci z důvodu nedostatečné kapacity veřejné infrastruktury pouze na tři výše uvedené plochy. Vlastníci těchto pozemků jsou prakticky nuceni jako jediní nést negativní důsledky předchozí nedostatečné regulace výstavby ze strany odpůrkyně, která zanedbala své povinnosti stran péče o udržitelný rozvoj území obce.

Stěžovatelé tak ve výsledku musí oproti ostatním vlastníkům přinést „zvláštní oběť“ ve prospěch veřejného zájmu. Jak již soud uvedl, sama odpůrkyně svou nečinností a laxností, pokud jde o územní plánování, přispěla k současnému stavu. A byla to také odpůrkyně, která se sama aktivně účastnila předchozí výstavby. Napadená změna však přenesla břemeno výlučně na stěžovatele (a vlastníky pozemků v dalších dvou plochách), kteří se ke vzniku negativního stavu v území nijak nepřičinili. To navzdory skutečnosti, že v odůvodnění opatření odpůrkyně výslovně uvedla, že změna má mířit na pozemky, které se stávají předmětem spekulací, a že není schopna navyšovat veřejnou infrastrukturu s takovou rychlostí, s jakou je budována developerská výstavba).“

 

Je tedy ideální, aby obce přemýšlely o svém území s nadhledem, do územních plánů dávaly etapizaci nebo plánovací smlouvy, skrze které budou vlastníky nutit k podílení se na budování veřejné infrastruktura, nebo odkládat možnost zástavby do budoucna, až bude infrastruktura zase v lepší kondici. Argumentovat musí nejen vyčerpanou infrastrukturou, ale také dopady změny klimatu, které si stejně jako smrt mezi těmi, kdo šetří pozemky pro děti, a developery nevybírají.

V naší advokátní kanceláři vám rádi s přípravou takového územního plánu, který u soudu obstojí, pomůžeme.

Podle rozsudku NSS ze dne 21. 3. 2024, čj. 1 As 81/2023 – 63, dostupné na www.nssoud.cz

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.