V jedné obci měnili územní plán, přičemž došlo na novou regulaci pozemků dříve určených, stručně řečeno, k podnikatelské činnosti (výstavbě technologického parku) – do budoucna měly být zčásti nezastavitelné kvůli ochranné zeleni, zčásti jim byly přisouzeny podrobnější podmínky využití. S tím samozřejmě vlastník nesouhlasil a rozhodl se jít k soudu, kde však prohrál. Proč?
Závazné stanovisko ani slib starosty nezakládají legitimní očekávání
Investor se v návrhu, jak je to již obvyklé, oháněl tím, že prý měl legitimní očekávání, že se bude stavět. Krajský soud v Praze, který se věcí zabýval jako první dospěl k těmto závěrům (ve velmi rozsáhlém rozsudku), pokud jde o význam závazného stanovisko orgánu územního plánování vydané před změnou regulace: „Soud souhlasí s odpůrkyní, že souhlasná závazná stanoviska orgánů územního plánování, která shledala záměr navrhovatelky v souladu s předchozím územním plánem, nezakládají legitimní očekávání na zachování regulace, která by umožňovala připravovaný záměr.
Veřejné subjektivní právo umístit stavbu do území zakládá až územní rozhodnutí, nikoli územní plán nebo závazné stanovisko, které navrhovaný stavební záměr označuje za souladný s dosud platnou územně plánovací dokumentací. Závazné stanovisko je jen jedním z předpokladů vydání územního rozhodnutí. Závazné stanovisko nemůže poskytovat jeho adresátovi žádnou „absolutní“ jistotu, že dosáhne toho cíle, který stanovisko schválilo.“
Soud dále řekl k tvrzenému příslibu obce, že se záměr realizuje: „Právem chráněné legitimní očekávání nemůže založit ani případné politické vyjádření či příslib představitelů obecní samosprávy… Navrhovatelka nadto ničím neprokazuje, že představitelé odpůrkyně vyjádřili souhlas s jejím záměrem. Naopak je patrné, že odpůrkyně považovala záměr za rozporný s předchozím územním plánem, a proto se snažila (byť marně) zvrátit souhlasné závazné stanovisko orgánu územního plánování…
Ani skutečnost, že došlo k vydání stavební uzávěry s cílem vytvořit prostor pro přijetí nového územního plánu, neznamená, že by tak odpůrkyně činila diskriminačně pouze s cílem zamezit realizaci záměru navrhovatelky, neboť, jak navrhovatelka uvedla v návrhu, stavební uzávěrou byla zakázána veškerá stavební činnost na celém území obce. Vydání územního opatření o stavební uzávěře obecně představuje zákonem předpokládaný prostředek, jak ochránit území před zásahy, které by nově připravovaná územně plánovací dokumentace (oproti stávající) již nedovolovala (§ 97 odst. 1 stavebního zákona).“
Nové regulativy znemožnily realizaci záměru, ale to nevadí
Obec v územním plánu nastavila taková pravidla pro pozemky dotčeného vlastníka, že tím znemožnila plánovanou výstavbu. K tomu soud řekl: „Je pravdou, že regulativy stanovené pro plochu P01 vedou k tomu, že záměr, který navrhovatelka zamýšlela, jednoznačně nemůže být realizován. To však není důvodem jejich nezákonnosti ani nepřiměřenosti. Rozhodnutí navrhovatelky realizovat konkrétní záměr není hlediskem, jemuž by odpůrkyně měla regulaci podřídit. Tak by tomu bylo až v případě, pokud by pro záměr bylo vydáno pravomocné územní rozhodnutí. Tak daleko však navrhovatelka s přípravou záměru nepostoupila…
Z odůvodnění jednoznačně vyplývá, že odpůrkyně pojala záměr, který v napadeném OOP důsledně prosazovala, chránit hodnoty přírody a krajiny a také podpořit atraktivitu území pro plnění rekreační funkce. V souladu s tímto cílem stanovila regulativy v ploše P01 tak, aby umožnila rozvoj hospodářské funkce a zároveň zajistila, aby výstavba nebyla v rozporu s veřejným zájmem na ochraně krajiny (§ 18 odst. 4 stavebního zákona). Lze dodat, že předchozí územní plán byl velmi starý, byl přijat za předchozí právní úpravy v době, kdy nebylo běžné do územních plánů zahrnovat podrobnější regulativy.
Pakliže investiční iniciativa navrhovatelky upozornila odpůrkyni, co vše dosavadní územní plán (dle orgánu územního plánování) umožňuje a jaké všechny stavby by mohly být na jeho základě do území umístěny, a vyhodnotila, že nechce, aby do budoucna bylo její území takto využito, je zcela legitimní, že se rozhodla na to reagovat a přijmout takové regulativy, aby krajinný ráz na svém území ochránila a zabránila záměrům, které by měly negativní vliv na krajinný ráz a na plnění jiných funkcí v území.“
Zelený plán a boje se změnou klimatu: vlastník se s tím musí smířit
Soud zdůraznil, že obec kladla důraz na ochranu životního prostředí: „Odpůrkyně dále obecně uvedla, že ochrana životního prostředí, krajinného rázu a zachování ekologické stability je jednou z jejích priorit, která se prolíná celým územním plánem a vychází ze skutečného života obce po roce 1989…
Cílem územního plánu je ve veřejném zájmu pokračovat v probíhající obnově krajiny necitlivě a dlouhodobě narušené v rámci intenzivní uranové těžby, chránit nezastavěné území a rozvíjet a zintenzivnit podnikatelskou činnost v již zastavěném území… Toto opatření zajistí i ochranu lokality s výskytem zvláště chráněných druhů živočichů a zvláště chráněných druhů velkých savců. Dojde k posílení ekologické stability, podpoře biologické diversity a zvýší se retenční schopnost území díky obnově vsakování, což má velký význam pro blízký rybník, vodoteče a prameny (v oblasti pramení Hrádecký potok, nejbližší pramen je u studánky sv. Huberta). To je důležité zejména v kontextu celorepublikového boje proti suchu a klimatickým změnám a zařazení území obce do specifické oblasti republikového významu SOB9 Specifická oblast, ve které se projevuje aktuální problém ohrožení území suchem.“
Soud potvrdil, že „klimatické argumenty“ jako důvod pro zásah do vlastnického práva rozhodně bere vážně.
NSS potvrdil názor KS Praha
Nejvyšší správní soud byl na rozdíl od krajského soudu velice stručný, patrně byl s prvostupňovým rozsudkem spokojen: „Co se týká konkrétně prvního bodu namítaného stěžovatelkou, jak již podrobně osvětlil krajský soud, odpůrkyně vzala v úvahu reálný, aktuální stav pozemku p. č. 264/5, kde došlo k odstranění podstatné části stavby realizované na základě stavebního povolení z roku 1980, přičemž daná plocha nebyla k účelu skladování uhlí používána již delší dobu. Sama stěžovatelka navíc s využitím této stavby pro tento účel do budoucna nepočítá. Stěžovatelka má s tímto pozemkem jiné záměry.
Nový územní plán přitom ponechává stěžovatelce možnost rozvíjet svou podnikatelskou činnost v této lokalitě. Reflektuje však také legitimní cíle v podobě omezení předchozím územním plánem naddimenzovaných ploch pro podnikatelskou činnost, revitalizace krajiny po těžbě uranu a vytvoření přechodu mezi přírodně-rekreační lokalitou a lokalitou, kde probíhá výrobní činnost. Kasační soud připomíná, že stěžovatelka neměla pro svůj záměr logistického a technického centra vydáno pravomocné územní ani stavební povolení. Je tedy přípustné, aby územní plán stanovil nové funkční vymezení pozemku. Toto nové funkční vymezení odpůrkyně řádně a podrobně odůvodnila.“
Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 9. 12. 2022, č. j. 55 A 71/2022-205 a podle rozsudku NSS ze dne 22. 4. 2024, č. j. 9 As 32/2023 – 29.
Více našich článků k problematice územního plánování najdete zde.