Jeden investor chtěl v Pardubicích stavět bytový dům. Čáru přes rozpočet mu ale udělalo negativní stanovisko orgánu územního plánování, které bylo navíc potvrzeno závazným stanoviskem nadřízeného orgánu. Krajský soud se domníval, že byla závazná stanoviska v pořádku a k témuž závěru dospěl Nejvyšší správní soud. Proč? Protože je třeba, aby stavebník dodržel veškeré podmínky obsažené v územním plánu.

K pojmu vnitroblok

NSS řekl: „Nadřízený orgán… konstatoval, že závazná část územního plánu musí být respektována jako celek bez ohledu na její strukturu. Záměr stěžovatelky je umísťován do zastavěného území do stabilizované funkční plochy BS – bydlení vícepodlažní sídlištní. Nová výstavba je ve funkční ploše BS přípustná…, ale pouze při dodržení všech podmínek územního plánu. Namítaný § 3 textové části územního plánu sice vymezuje pojmy užívané v územním plánu, zároveň však stanovuje koncepci rozvoje území. Ve stabilizovaných plochách zastavěného území je podle § 3 odst. 3 textové části územního plánu možná pouze dostavba stávajících proluk, případně změny již zkolaudovaných staveb. Záměr stěžovatelky není dostavbou stávající proluky ani změnou využití již zkolaudované stavby, neboť je z urbanistického hlediska umísťován do vnitrobloku.“

NSS dále konstatoval: „Vnitroblok (resp. bloková zástavba) nemusí být uzavřeným prostorem lemovaným existujícími budovami. Může být rovněž ohraničen domy, které jsou seskupeny do několika celků (tzn. nemusí se jednat o souvislou zástavbu budov), respektují souvislou uliční čáru a společně zřetelným způsobem oddělují uliční prostor od vnitřního prostoru mezi domy.

Nadřízený orgán OÚP v tomto ohledu konstatoval, že prostor, do něhož je záměr stěžovatelky umísťován, je z urbanistického hlediska vnitroblokem, nikoliv mezerou mezi souvislou řadou domů stojících v jedné ulici, kde by se záměr spolupodílel na dotvoření uliční čáry. Tento vnitroblok… není stavební prolukou… Není pravda, že krajský soud vyprazdňuje smysl regulace funkčních ploch a znemožňuje v nich zástavbu. Správní orgány a krajský soud stěžovatelce podrobně vysvětlily, že musí splnit veškeré regulativy územního plánu, nikoliv pouze ty, které stěžovatelka vytrhává z kontextu a izolovaně vykládá ve svůj prospěch.

Naopak je to interpretace stěžovatelky, která je chybná a nezohledňuje veškerá pravidla vztahující se k území, v němž se nachází pozemek, který chce zastavět. Z posouzení krajského soudu ani správních orgánů nelze dovodit závěry o tom, že nevznikne-li zánikem stavby proluka, nelze na takovém místě stavět.

Nic takového správní orgány ani krajský soud ve vztahu k posuzovanému záměru nevyslovily. Stěžovatelčiny úvahy o nemožnosti nahradit zaniklé solitérní stavby se také zcela míjí se zjištěným skutkovým stavem (stěžovatelka hodlá zastavět zelený vnitroblok, na němž se žádná stavba dosud nenachází), a proto jsou irelevantní. NSS na tomto místě konstatuje, že ani stěžovatelčin výklad pojmu „proluka“ nemá oporu v právních předpisech ani související judikatuře.“

Stavba byla příliš masivní

NSS se také vyjádřil k tomu, proč záměr nezapadl do okolní zástavby: „NSS shrnuje posouzení nadřízeného orgánu OÚP, podle něhož stěžovatelčin záměr narušuje charakter okolní zástavby, měřítko a urbanistickou strukturu. Správní orgány nezredukovaly stavební záměr na „několik čísel“, ale poctivě posoudily záměr vzhledem k charakteru okolní zástavby. Ta má drobné měřítko v podobě malých (popř. středně velkých) bytových domů a řadových rodinných domů.

I přes odebranou hmotu ve středové části záměru a při ustupujícím čtvrtém nadzemním podlaží je záměr stěžovatelky masivní a spolu se záborem většiny plochy vnitrobloku je vyloučeno jeho organické začlenění do stávající zástavby a vytvoření harmonického celku. Stěžovatelka se před správními orgány de facto dožadovala posouzení architektonické zdařilosti a přínosnosti jejího záměru a dále též přípustnosti „architektonicky současného“ domu v zástavbě z 60. let. To však v této věci není relevantní. Podstatné je, že záměr jednoduše nezapadá do drobného měřítka klidné předměstské lokality, v níž je typická nižší hustota zástavby.

I po všech tvrzených úpravách ponechává záměr stěžovatelky pouhé fragmenty zeleně původního vnitrobloku, které dále rozděluje vstupní rampou, chodníky, parkovacími místy, přístřešky pro odpad a příjezdovou komunikací. Vnitroblok je tak ve skutečnosti téměř beze zbytku využit pro potřeby stěžovatelčina záměru, přitom zachování vnitrobloku je v dané lokalitě ve veřejném zájmu. NSS souhlasí s krajským soudem, že závěr nadřízeného orgánu OÚP je odůvodněný, logický a má oporu ve shromážděných podkladech.“

Podle rozsudku NSS ze dne 23. 5. 2024, čj. 10 As 352/2022 – 46, dostupné na www.nssoud.cz

Více našich článků k problematice územního plánování najdete zde.