Poslední novela nového stavebního zákona zavedla nový institut – záměr domu pro dostupné nájemní bydlení. Můžeme si o tom myslet cokoliv, jedna věc je bezpochyby velmi kontroverzní. Podle § 202 nového stavebního zákona totiž platí, že pro záměr domu pro dostupné nájemní bydlení není potřeba souhlas vlastníka (§ 187 nového stavebního zákona), který pozemek, na němž má stavba pro dostupné nájemní bydlení vyrůst, vlastní.  Jestli se obáváte o svá práva a chcete vědět, jak se chránit, čtěte dál.

Zásadní je regulační plán nebo plánovací smlouva

Co je to dům pro dostupné nájemní bydlení, definuje nový stavební zákon v § 13 písm. q): jde o bytový dům, k němuž je uzavřena plánovací smlouva o dostupném nájemním bydlení, nebo který je jako dům pro dostupné nájemní bydlení vymezen v regulačním plánu vydaném obcí, která je stavebníkem. Z toho je zřejmé, že je naprosto klíčové sledovat pořizování regulačního plánu a zapojit se v rámci veřejného projednání do připomínkování jeho návrhu.

Vlastníci pozemků ohrožených výstavbou domu pro dostupné nájemní bydlení ale nemohou čekat, že je někdo osloví individuální dopisem nebo snad skrze datovou schránku. Kdepak. Je nutné sledovat úřední desku pořizovatele regulačního plánu, což může být buď obec, pro kterou se regulační plán pořizuje, nebo úřad územního plánování, tedy obec s rozšířenou působností (snad bude fungovat i národní geoportál územního plánování, kde by informace o návrhu regulačního plánu a jeho veřejném projednání také měla být dostupná).

Postačí jen plánovací smlouva?

Pokud jde o uzavření plánovací smlouvy o realizaci záměru domu o dostupném nájemním bydlení, kterýžto úkon by měl patrně podle znění novely nového stavebního zákona nahradit v některých případech (kdy nebude stavebníkem obec) vymezení záměru domu pro dostupné nájemní bydlení v regulačním plánu, můžeme jen doufat, že se o jejím uzavírání a uzavření vůbec vlastník nějakým relevantním způsobem dozví.

Pokud by skutečně mělo stačit uzavření plánovací smlouvy pro záměr domu pro dostupné nájemního bydlení a následně by už nebyl třeba souhlas vlastníka s umístěním záměru na jeho pozemku, měl by podle našeho názoru být vlastník jednou ze stran takové plánovací smlouvy. To plyne z § 168 zákona č. 500/2004 Sb., správní řád: Veřejnoprávní smlouva, … která se přímo dotýká práv nebo povinností třetí osoby, nabývá účinnosti teprve v okamžiku, kdy s ní tato osoba vysloví písemný souhlas. Není-li tento souhlas získán, může správní orgán místo uzavření veřejnoprávní smlouvy vydat rozhodnutí ve správním řízení, v němž využije podkladů získaných při přípravě veřejnoprávní smlouvy.

V každém případě musí být vlastníci neustále ve střehu, neboť vymezení pozemku k realizaci záměru domu pro dostupné nájemní bydlení má v podstatě stejné účinky jako vymezení veřejně prospěšné stavby spojené s vyvlastněním – ani v takovém případě není v řízení před stavebním úřadem zapotřebí souhlasu vlastníka.

Stavebník potřebuje i soukromoprávní titul

Samotný souhlas podle nového stavebního zákona, který nebude třeba k získání povolení záměru, ale nestačí k tomu, aby se na pozemku skutečně začalo stavět. Ještě pořád potřebuje stavebník i soukromoprávní titul – třeba nájemní smlouvu uzavřenou s vlastníkem. Znamená to, že stavební sice bude mít povolení záměru, ale bez skutečného souhlasu vlastníka by „do země kopnout neměl“. Pokud by vlastník zjistil, že se na jeho pozemků staví, aniž by cokoliv komukoliv podepsal, musí se proti tomu okamžitě bránit.

Z judikatury plyne: „Výklad § 184a odst. 3 stavebního zákona (Souhlas se nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem.) učiněný žalovaným a krajským soudem je plně v souladu s výše uvedenou judikaturou. NSS tak neshledal důvod k předložení věci Ústavnímu soudu k posouzení ústavnosti tohoto ustanovení podle čl. 95 odst. 2 Ústavy. Stavební úřad mohl vydat stavební povolení i bez souhlasu stěžovatelů jakožto vlastníků dotčených pozemků (přesvědčivě posoudil obdobou námitku ve věci týchž stěžovatelů Krajský soud v Ostravě v bodě 14 rozsudku ze dne 23. 4. 2020, čj. 38 A 7/2019 – 73, na který NSS odkazuje a ztotožňuje se s ním).

Chybějící soukromoprávní titul k pozemkům zapříčiňuje pouze to, že stavbu bez něj nelze na těchto pozemcích provést, jelikož by se jednalo o stavbu neoprávněnou. Stěžovatelé by se v opačném případě mohli domáhat odstranění takové stavby prostředky soukromého práva (včetně případného návrhu na vydání předběžného opatření, kterým by bylo stavebníkovi uloženo nepokračovat v realizaci stavby) a popř. i náhrady škody (viz bod 31 rozsudku 6 As 231/2016 – 40, či též body 26 a 27 rozsudku NSS ze dne 10. 10. 2018, čj. 1 As 93/2018 – 36). Ostatně ze správního spisu (konkrétně z vyjádření OZNŘ k odvolání stěžovatelů proti stavebnímu povolení ze dne 20. 7. 2020) plyne, že stavebník má majetkoprávně ošetřeny všechny potřebné pozemky, vyjma pozemků stěžovatelů. Stavebník tedy může stavět alespoň na pozemcích, k nimž má majetkoprávní titul.“ (Rozsudek NSS ze dne 25. 1. 2022, čj. 10 As 460/2021 – 5)

Na závěr: názor ministra Bartoše

Při projednávání uvedené novely, která má citelně zasáhnout práva vlastníků, ministr Bartoš řekl: „Já bych teď jenom pohovořil. Je tam otázka jednak regulačních plánů, kterých se to může dotýkat, kde tedy zaznělo to – ten regulační plán tak, jak ho znám, musí být projednán se všemi dotčenými subjekty v území včetně vlastníků pozemků, stavebníků. Na těchto pozemcích každý z nich může být v rámci tohoto projednání, může uplatnit připomínky, ty musí být vypořádány řádně, proces projednání regulačního plánu je upraven stavebním zákonem. Jedná se o transparentní, praxí ověřený postup. Výslednou podobu pak schvaluje zastupitelstvo obce na veřejném zasedání, v případě nesouhlasu vlastníka se schváleným regulačním plánem se samozřejmě lze bránit standardně soudní cestou.“

Ano, právě takto přistupuje vláda ČR k vlastnickým právům a jejich ochraně – s naprostou nevědomostí a notnou dávkou lhostejnosti.

Pokud hledáte někoho, kdy by Vám pomohl ohlídat Váš pozemek z hlediska toho, zda město nebo obec neplánuje změnou územního plánu omezit Vaše vlastnické právo, navštivte tento specializovaný web Venduly Zahumenské.

S právními otázkami, včetně podrobného zhodnocení Vaší situace a zastupování v řízení před soudy, Vám rádi pomůžeme v rámci naší advokátní kanceláře.