Majitelé pozemků, na kterých by někdy rádi stavěli, by si měli dát pozor na rozhodovací praxi soudů. Ty totiž stále častěji odmítají poskytnout ochranu vlastnickým právům a dovolují obcím, aby rušily zastavitelnost pozemků i s velmi chabým odůvodněním. Nový stavební zákon dokonce riziko, že kvůli pasivitě v průběhu územního plánování „vlastník přijde o všechno“, ještě zvyšuje. Jediným doporučením proto je, aby vlastníci byli skutečně bdělí a podávali připomínky ideálně sepsané odborníky, jinak je soudy pošlou rovnou „do háje“.

Ani nepravomocné stavební povolení vás neochrání

Vlastník pozemku v jedné středočeské obci získal stavební povolení, ale pár dní před tím, než nabylo právní moci (jeden soused podal odvolání), nabyl účinnosti nový územní plán, ve kterém obec šmahem zrušila zastavitelnost pozemků onoho vlastníka kvůli ochraně břehů potoka (ve zkratce). Vlastník se sice pokoušel bránit u soudů, ale Nejvyšší správní soud mu vysvětlil, že vlastnické právo ochrany nepožívá:

„V případě stěžovatele a) byla situace odlišná v tom, že již sice činil aktivní kroky k vydání společného povolení na stavbu rodinného domu a toto povolení bylo dokonce vydáno (nepravomocně), následně však bylo v odvolacím řízení zrušeno. Krajský soud správně poznamenal, že odpůrkyně byla povinna konkrétně vyargumentovat, jaké zájmy upřednostnila před vlastnickými právy a legitimním očekáváním stěžovatele a). Přiléhavě však zároveň poukázal na to, že ani nepravomocné stavební povolení nemůže samo o sobě vylučovat změnu regulace dotčené plochy směřující ke znemožnění plánovaného záměru.“

Námitky je lepší podávat za asistence odborníka

Vlastník se přitom v průběhu pořizování územního plánu dokonce bránil námitkami, podle názoru soudců ale byly námitky dost chabě napsány, takže se o ně nikdo nemusel zajímat: „Ve svých námitkách proti návrhu územního plánu přitom stěžovatelé vyslovili spíše prosté požadavky, aby byly jejich pozemky ponechány v ploše BV – bydlení venkovské a aby minimální a maximální velikosti stavebního pozemku činily 750 m2 , respektive 3000 m2 . První z nich stěžovatelé odůvodnili tím, že na dotčené pozemky bylo vydáno stavební povolení na stavbu rodinného domu, respektive že probíhá řízení o stavebním povolení a již byla vydána ke stavbě stanoviska. Druhý požadavek již nijak neodůvodnili…

Nejvyšší správní soud proto souhlasí s krajským soudem v tom, že se odpůrkyně měla s ohledem na podané námitky, a s přihlédnutím k očividnému omezení stěžovatelů v možnostech realizovat stavební záměry na dotčených pozemcích, zabývat přiměřeností tohoto zásahu (tj. v podobě omezení možnosti realizovat stavební záměry). Ve zbytku však již nebyly patrné intenzivnější zásahy do vlastnického práva stěžovatelů a ti nic takového nenamítali. To se týká až v návrzích namítané a) nepřiměřenosti zřízení předkupního práva odpůrkyně k dotčeným pozemkům, b) nepřiměřenosti stanovení minimální a maximální velikosti stavebního pozemku, c) nepřiměřenosti přijaté regulace v důsledku diskriminace, d) nepřiměřenosti šířky plochy 113-Z podél vodního toku na pozemcích stěžovatelů. Jelikož odpůrkyně objektivně neměla žádný důvod zabývat se a odůvodňovat podrobněji neproporcionalitou napadeného územního plánu v těchto aspektech, nebylo jejím pochybením, jestliže tak neučinila.“

Vlastník si prostě o zrušení zastavitelnosti vysloveně koledoval a obec se nemusela namáhat s nějakým zdůvodňováním zásahu: „Krajský soud shledal, že z námitek stěžovatelů skutečně určitá úvaha o nepřiměřenosti zásahu do jejich vlastnického práva plyne. Objektivně však bylo z námitek možné dovodit pouze to, že stěžovatelům vadí skutečnost, že nebudou moci realizovat na ploše 113-Z stavební záměry (zejména pro účely bydlení). Přístup krajského soudu proto nelze považovat za nepřiměřeně přísný, nýbrž jako adekvátní. Po odpůrkyni nebylo možné legitimně požadovat, aby podrobněji zdůvodňovala například zásah do vlastnického práva stěžovatelů spočívající ve zřízení předkupního práva. Jednalo se spíše o vedlejší důsledek regulace a z námitek stěžovatelů nevyplývalo, že by v tomto aspektu spatřovali nepřiměřenost přijaté regulace.“

Obci stačily jen povšechné důvody

V dané situaci obec velmi dobře věděla, že vlastník již dosáhl vydání nepravomocného stavebního povolení a že bylo jen otázkou dnů, kdy bude jeho pozemek chráněn a územní plán ho už nebude moci zasáhnout a zakázat mu stavět. Přesto se nijak nenamáhala a zrušení zastavitelnosti odůvodnila jen stroze.

Soudy jí to posvětily: „Krajský soud poukázal v souladu s obsahem odůvodnění územního plánu na to, že proti zájmu stěžovatele a) realizovat své vlastnické právo vybudováním rodinného domu na jeho pozemcích, stojí zájem na usnadnění péče o veřejnou technickou infrastrukturu, zákonná ochrana údolních niv vodních toků a urbanistický záměr odpůrkyně požadující zachování volného nezastavitelného pruhu podél vodotečí. Kromě toho krajský soud za jeden z konkurujících zájmů označil potřebu chránit práva sousedních vlastníků s ohledem na to, že pozemky stěžovatelů tvoří úzký pruh kolmý k pozemkům parc. č. 111/25 až 111/32 a umístění rodinných domů na ně by mohlo potenciálně vyvolávat konfliktní situace v území, jímž by měla odpůrkyně podle § 18 odst. 1 stavebního zákona spíše předcházet.“

Soud ještě výsměšně dodal: „Lze souhlasit se stěžovateli v tom, že krajský soud v rámci svých úvah poukázal na to, že by požadavky plynoucí z vodního zákona bylo možné splnit i jiným způsobem – 6 metrů širokým pásem na druhé straně vodoteče, respektive 3 metry širokým pásem po obou stranách vodoteče. Tyto úvahy však neznamenají, že by krajský soud připustil, že veškeré shora popsané zájmy bylo možné takovými alternativními řešeními naplnit. Naopak poukázal na to, že kromě zákonných požadavků zde přetrvávají konkurující hodnoty v podobě urbanistické koncepce odpůrkyně a zájmy vlastníků sousedních pozemků.

Zároveň zdůraznil obtížnou využitelnost pozemku v případě, že by byl do plochy PZ zařazen pouze 3 metry široký pás a bylo by nutné respektovat také odstupovou vzdálenost od sousedních pozemků (2 metry). Nutno poznamenat, že se stěžovatelé nedomáhali toho, aby byl pruh plochy PZ na jejich pozemcích užší a šířku plochy PZ neučinili vůbec předmětem námitek v procesu pořizování územního plánu. Krajský soud tak neměl ze strany stěžovatelů žádnou konkrétnější argumentaci, která by mohla zpochybnit převahu zájmů na tom, aby ani na omezené části pozemků ve vlastnictví stěžovatelů [s výjimkou té části pozemku stěžovatele b), na které již byla pravomocně povolena stavba rodinného domu] neprobíhala výstavba rodinného domu.“

Nový stavební zákona je ještě přísnější – nedává pasivním vlastníkům šanci

Nový stavební zákon v § 307 odst. 2 říká: Návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části je také nepřípustný, obsahuje-li pouze důvody, které navrhovatel neuplatnil v řízení o vydání opatření obecné povahy, ač tak učinit mohl; to neplatí, jde-li o opatření obecné povahy podléhající posouzení vlivů na životní prostředí.

Z toho plyne, že pokud vlastník buď zůstane pasivní anebo námitky sepíše tak, že to soudcům přijde „prosté“, jak se vyjádřili, tak návrh na zrušení územního plánu, který ruší zastavitelnost pozemků, šmahem odmítnou a vůbec jim to nepřijde špatné. Jejich dnešní rozhodovací činnost jenom potvrzuje, že pro ně vlastnická práva vůbec nic neznamenají.

Doporučení

Jediným doporučením pro vlastníky, kteří nechtějí, aby měli namísto stavebních pozemků pole, proto je, abyste svá práva hájili včas (což znamená především důsledné hlídání úředních desek a do budoucna také Národního geoportálu územního plánování) a svěřili se raději do péče odborníkům.

Podle rozsudku Nejvyššího správního soudu č.j. 8 As 21/2023-58 ze dne 26. června 2024. Dostupný na stránkách NSS.

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.