K soudu se opět dostal územní plán, který zredukoval zastavitelné plochy. Hlavním důvodem pro zásah do vlastnického práva byla ochrana zemědělské půdy. Protože se v poslední době jedná o významný trend v rozhodovací praxi soudů, přinášíme informace o novém rozsudku.

Redukce zastavitelného území je legitimní cíl

Krajský soud předně řekl: „Z obsahu správního spisu plyne, že jedním z hlavních cílů napadeného územního plánu byla redukce zastavitelného území a jeho scelení. A těchto cílů napadený územní plán jednoznačně dosahuje, jelikož vymezením pozemků navrhovatelek jako nezastavitelných pochopitelně dochází k redukci zastavitelných ploch. Napadený územní plán dosahuje i dalšího sledovaného cíle, a sice scelování území, jelikož mezi zastavitelné plochy zahrnul např. plochy Z-M01 a Z-M02, které představují proluky v již existující zástavbě, a naopak mezi ně nezahrnul předmětné pozemky, neboť se nejedná o proluku v zastavěném území, ale jejich zastavením by se rozšířilo zastavěné území západním směrem.“

Prostě není kapacita a ani novou výstavbu nechceme

Pokud jde o odůvodnění omezení vlastníků, soudu postačilo následující: „Tato námitka není důvodná Odpůrkyně v napadeném územním plánu poukázala na to, že populace obce dlouhodobě neroste tempem, které bylo předpokládáno, z čehož logicky vyplývá, že vymezení zastavitelných ploch v předchozím územím plánu bylo nadhodnocené; musí tedy dojít ke zmenšení těchto ploch. Zároveň odpůrkyně poukázala i na omezenou kapacitu čističky odpadních vod (dále jen „ČOV“), a to počtem 1000 obyvatel. Tím poukázala na to, že na nárůst obyvatel nad určitou hodnotu není v obci připravena ani technická infrastruktura. Jednak se tedy ukázalo, že počet obyvatel neroste původně předpokládaným tempem (není proto potřebné vymezovat tolik zastavitelných ploch), ale navíc se ukázalo, že kdyby bylo předpokládaného počtu dosaženo, ohrozilo by to technické fungování ČOV (proto není ani žádoucí vymezovat další zastavitelné plochy).“

Soudu ani nevadilo, že rozhodnutí o námitkách prakticky odůvodněno nebylo: „Jelikož se předmětné pozemky navrhovatelek v prolukách nenacházejí, a zároveň na nich nebyla ještě stavební činnost ani zahájena, přestože tak mohly navrhovatelky po dobu platnosti předchozího územního plánu učinit, vyřadila odpůrkyně mimo jiné právě pozemky navrhovatelek. Odpůrkyně tedy logicky a uceleně vysvětlila svůj závěr vyjmout předmětné pozemky ze zastavitelných ploch.

Na tomto místě soud doplňuje, že by jistě bylo vhodnější, pokud by takto ucelené vysvětlení předestřela odpůrkyně přímo do rozhodnutí o námitkách, což se však nestalo, jelikož vypořádání námitek navrhovatelek bylo velmi stručné a obecné a samo o sobě by nebylo dostatečné. Nicméně soud při přezkumu opatření obecné povahy neposuzuje rozhodnutí o námitkách izolovaně, ale vždy společně s ostatními částmi opatření obecné povahy. Z napadeného opatření obecné povahy jako celku jsou podle soudu důvody pro postup odpůrkyně zřejmé a napadené opatření obecné povahy tedy nelze pokládat za nepřezkoumatelné.“

Obecný požadavek dotčeného orgánu je dostačující

Orgán ochrany ZPF v případě předmětného územního plánu jen obecně konstatoval, že žádá redukci vymezených zastavitelných ploch. Konkrétně k pozemkům dotčených vlastnic se nijak nevyjádřil. Přesto soud vzal jeho požadavek jako dostačující pro vyřazení pozemků ze zastavitelných ploch: „Orgán ochrany ZPF se sice nevyjadřoval selektivně ke každému pozemku dotčenému návrhem územního plánu, avšak z jeho vyjádření lze konkrétní přístup při vymezování zastavitelných ploch, když se vyjádřil kladně k záměru redukce zastavitelných ploch, a zároveň požadoval redukci navržených ploch zastavitelného území (na plochách Z-P01, Z-P01, Z-M01, Z-P05 a Z-M05)…

Zařazení předmětných pozemků do ploch zemědělských je tak plně v souladu se stanoviskem orgánu ochrany ZPF, neboť důsledkem zařazení předmětných pozemků do zemědělských ploch je redukce zastavitelných ploch. Pokud tedy odpůrkyně poukázala na skutečnost, že orgán ochrany ZPF požadoval omezení zastavitelných ploch, pak je tento závěr v souladu se stanoviskem orgánu ochrany ZPF.“

Pomalý vlastník má prostě smůlu (a pole namísto stavebního pozemku)

Soud dále řekl k tomu, že vlastnice nestavěly dost rychle: „Navrhovatelky samy uváděly, že předmětné pozemky byly určeny k zastavění již od počátku platnosti předchozího územního plánu, přičemž toto potvrdila odpůrkyně ve svém vyjádření. Pokud tedy odpůrkyně dospěla k závěru, že je namístě zmenšit rozsah zastavitelných ploch, pak se soudu jeví jako logické a přiměřené, aby právě pozemky, které dlouhodobě nebyly zastavěny, ač zastavěny být mohly, a netvoří se zastavěnou částí obce kompaktní celek, byly ze zastavitelných ploch vyjmuty. Odpůrkyně přitom vysvětlila důvody, které vedly ke zmenšení zastavitelných ploch, a to že populace obce dlouhodobě neroste tak vysokým tempem, které bylo předpokládáno v předchozím územním plánu, tudíž předchozí vyměření zastavitelných ploch lze pokládat za naddimenzované.“

Poměrně úsměvná je pak tato argumentace soudu: „Navrhovatelky namítaly vnitřní rozpornost argumentace odpůrkyně, neboť odpůrkyně na jednu stranu uvádí, že obec v předchozím územním plánu předpokládala nárůst obyvatel z 550 v roce 1992 na 950 v roce 2015, avšak tento předpoklad se nenaplnil (v roce 2018 obec dosáhla 794 obyvatel). Na druhou stranu odpůrkyně odůvodňuje omezení zastavitelných ploch v napadeném územním plánu jako nástroj proti potenciálnímu „přelidnění“ sídelního útvaru Mokrovrat. Soud na rozdíl od navrhovatelek považuje vypořádání námitky navrhovatelek za logické a vnitřně konzistentní. Pokud se ukázalo, že nedošlo k naplnění predikce nárustu počtu obyvatel, pak je logický závěr, že postačuje výstavba menšího počtu rodinných domů. Odpůrkyně dále navazuje na technická maxima ČOV a upozorňuje na limit 1000 obyvatel, což navrhovatelky nijak nerozporují. Soud v dané argumentaci nespatřuje nelogičnost, naopak snahu odpůrkyně o pokrytí přirozeného přírůstku obyvatel v limitech ČOV.“

Považovat uvedené za logické nesvědčí o kvalitách myšlenkových pochodů soudců, ale spíše o tom, že aktuálně mají u soudů vlastníci pramalou šanci se dobrat ochrany svých práv (a to se v dané věci ani neargumentovalo nutností řešit dopady změny klimatu, což je notorieta, kterou dle soudů není třeba ani nijak dokazovat).

Zajištění produkce potravin

Na celé kauze je zajímavé, že se soud vůbec netrápil přiměřeností zásahu do vlastnického práva. Pokud je totiž problém s kapacitou ČOV, je na místě podmínit výstavbu právě jejím rozšířením jakožto mírnějším opatřením, nikoliv tvrdým zásahem do vlastnického práva – zrušením zastavitelnosti. Vlastnice nebyly pasivní, ale evidentně už ani tento požadavek, ještě před pár lety naprosto samozřejmý, není nutné příliš intenzivně řešit.

Soud k tomu dodal: „Pokud tedy bude výstavba omezena ať už s ohledem na ochranu ZPF, nebo s ohledem na omezenou technickou infrastrukturu ČOV, může se tak dít právě v souladu se zájmem na trvale udržitelném rozvoji. Lapidárně řečeno, není možné neomezeně stavět donekonečna, neboť musí být zajištěno i to, že nedojde k narušení jiných oblastí, které se na trvale udržitelném rozvoji podílí; např. v případě výrazného nárůstu počtu obyvatel nad rámec technické kapacity ČOV může dojít k závažnému poškození životního prostředí, nebo k diskomfortu obyvatel obce, kteří by museli opakovaně řešit závady ČOV v důsledku jejího zahlcení. Nebo např. neuváženým záborem ZPF může dojít k vyčerpání zdrojů půdy, která je nezbytná pro zemědělskou výrobu, a tedy pro produkci potravin.“

Závěrečné doporučení pro obce (vlastníci ať prominou)

Poslední věta může být inspirací pro každou další samosprávu, která má na svém území nechtěné zastavitelné plochy – stačí říct, že je třeba zajistit podmínky pro produkci potravin a vlastníky si je „možno namazat na chleba“. Škoda jen, že správní soudy říkají jednou to a jindy ono a nedokáží držet jeden směr rozhodování, aby si jak obce, tak vlastníci mohli být alespoň krapet jisti, co je vlastně v soudní síni čeká…

 

Podle rozsudku KS Praha ze dne 26. 6. 2024, čj. 41 A 7/2024- 47.

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.