V rámci přípravy jednoho návrhu na zrušení územního plánu jsme našli zajímavý judikát z dílny Krajského soudu v Praze (jak taky jinak, tento soud obecně rozhoduje v oblasti územního plánování docela dobře). V popisovaném případě se bránili vlastníci pozemků, které doposud byly zastavitelné a určené pro výstavbu rodinných domů proti tomu, že obec jejich pozemky jednoduše vrátila do nezastavěného území jako zemědělskou půdu.
Pozemky se mohou vracet do ZPF – jen to odůvodnit
Soud k tomu nejprve řekl: „Odpůrkyní uváděným důvodem pro vyřazení ploch byla nadbytečná výměra zastavitelných ploch vymezená územním plánem (srov. odůvodnění rozhodnutí o námitce č. X či odůvodnění k podkapitole C.1 týkající se urbanistické koncepce). Takový důvod soud v obecné rovině považuje za zcela legitimní, racionální a hájitelný. Jak již bylo uvedeno výše, požadavek na kontinuitu územního plánování nesmí znemožnit revizi existujícího stavu. Byl-li územním plánem vymezen neúměrně vysoký počet zastavitelných ploch, resp. nepřiměřeně velká výměra zastavitelného území, která neodpovídá velikosti obce, jejímu žádoucímu rozvoji či demografickému vývoji, pak to představuje ospravedlnitelný důvod pro diskontinuitu územního plánování i pro zásah do vlastnických práv či jiných soukromých zájmů adresátů územně plánovací dokumentace. Vyřazením nepotřebných zastavitelných ploch obecně vzato může být sledován veřejný zájem na udržitelném rozvoji území a na ochraně nezastavěného území (srov. § 18 odst. 1 a 5 stavebního zákona).“
Pak dodal: „Navrhovatelé se nemýlí, když tvrdí, že z ustanovení § 4 odst. 3 zákona o ZPF nelze dovodit, že by se z územních plánů měly bez dalšího vypouštět zastavitelné plochy na půdách vyšší bonity. Až potud s nimi tedy soud souhlasí. Zároveň však soud považuje kritérium bonity půdy obecně jako velmi vhodné, objektivní i racionální hledisko pro výběr zastavitelných ploch k vyřazení v situaci, kdy jejich množství bylo v minulosti vymezeno územním plánem jako neúměrně vysoké. Zemědělský půdní fond ostatně je základním přírodním bohatstvím naší země a jednou z hlavních složek životního prostředí (srov. § 1 odst. 1 zákona o ZPF), na jejíž ochraně je dán veřejný zájem. Byť může být pravdou, že odpůrkyně neobratně argumentovala pravidlem uvedeným v § 4 odst. 3 zákona o ZPF, vůči zvolenému hlavnímu kritériu pro výběr ploch k vyřazení ze zastavitelných soud nemá výhrady a analogické použití tohoto pravidla ve fázi výběru pozemků navracených zemědělskému využití se přímo nabízí.“
Oplocení pozemku není zahájení výstavby
Soud se vyjádřil ještě k jedné důležité otázce: „Z napadeného OOP je dále vysledovatelné (byť to v něm není konstatováno výslovně), že druhým rozhodujícím kritériem pro výběr ploch k vyřazení ze zastavitelných bylo to, že na nich dosud neproběhla výstavba… a ani pro pozemky spadající do předmětné plochy nebyla vydána územní rozhodnutí či stavební povolení… Pouhá realizace oplocení na pozemku s ornou půdou pak jen stěží činí z plochy PZXE plochu „rozestavěnou“ či dokonce „realizovanou“… , obzvláště pokud po vydání územního rozhodnutí nenásledovala územní rozhodnutí na další stavby nebo kroky směřující bezprostředně k jejich vydání. Z pouhé skutečnosti, že jeden z více pozemků spadajících do plochy PZXE byl v minulosti oplocen, pak již vůbec nelze dovodit důvod pro nevyřazení ostatních pozemků náležejících do plochy PZXE, které se nacházejí na půdě se stejnou bonitou jako pozemky navrhovatelů a pro něž nebylo (stejně jako pro pozemky navrhovatelů) vydáno žádné územní rozhodnutí.“
Urbanistické hledisko je racionální
Soud se zabýval i dalším rozlišovacím kritériem, které obec použila, když rozhodovala, které pozemky vrátí ZPF a které nechá zastavitelné: „Pro to, aby odpůrkyně nepřistoupila k vyřazení srovnatelné (co do dvou zvolených kritérií) plochy PZXE ze zastavitelných a aby před ní preferovala vyřazení zastavitelných ploch PZXA a PZXC by musel být dán další rozumný a objektivní důvod. Odpůrkyně v tomto ohledu zmínila, že plocha PZXE vhodně doplní stávající zastavěné území sídla, což ilustrovala na tom, že zahrnutím této plochy mezi zastavitelné nedojde k prodloužení hranice zastavěného území a sídlo X získá kompaktní tvar… Dá se tedy říci, že odpůrkyně zde aplikovala další kritérium pro výběr ploch k vyřazení ze zastavitelných, jakým je urbanistické hledisko. Takové kritérium soud rovněž v obecné rovině považuje za racionální a hájitelné.“
Ke škodě obce v daném případu sice bylo, že uvedená kritéria použila zcela svévolně a nikoli objektivně, její územní plán před soudem právě z tohoto důvodu neobstál. Pro ostatní obce je ale důležité, že vědí, na základě čeho mají rozlišovat mezi pozemky, když některé chtějí prostě a jednoduše zredukovat příliš velkoryse vymezené zastavitelné plochy a jak mají svůj postup zdůvodnit, resp. co mají žádat po projektantech.
Když si dají s odůvodněním práci, jistě se od soudu nedočkají podobného pokárání: „Ačkoliv lze souhlasit s tím, že vyřazení i ploch PZXE a PZXD ze zastavitelných by situaci navrhovatelů nezlepšilo a že v situaci vícero zcela srovnatelných pozemků při potřebě menšího omezení zastavitelných ploch v konečném důsledku výběr mezi nimi náleží odpůrkyni, odpůrkyně nejenže adekvátně nezdůvodnila, proč nebylo potřebné ochránit půdy II. třídy ochrany ve větším rozsahu, ale nestejným užitím týchž měřítek výběru ukázala, že vůči navrhovatelům skutečně postupovala diskriminačně a pouze hledala zástupné důvody pro vyřazení jejich pozemků ze zastavitelných ploch.“
Obec musí šetřit vlastnická práva, jak to jen jde
Na závěr soud zdůraznil, že obce musí řešit i to, aby nevracely do ZPF příliš velké plochy: „Konečně lze poznamenat, že předmětem rozhodování odpůrkyně nejsou jen plochy nebo parcely jako celek daný jejich hranicemi, ale obecně pozemky. Odpovídá-li tedy objektivní potřebě a zohledňovaným veřejným a soukromým zájmům změna způsobu využití jen některých parcel v rámci dosavadní zastavitelné plochy nebo i jen části (zejména plošně rozsáhlejší) parcely, změna územního plánu by to měla reflektovat tím, že změní využití příslušné části plochy, popř. i parcely. Bez objektivních důvodů tedy není akceptovatelné paušální řešení spočívající ve změně regulace celé zastavitelné plochy, ač důvody dopadají jen na její část, nebo v ponechání stávající regulace, ačkoli důvody zachování stavu se vztahují jen na nepatrný zlomek plochy.“
Podle rozsudku KS Praha ze dne 6. 12. 2023, čj. 59 A 35/2023 – 101.
Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.