Krajský soud v Praze se zabýval případem, kdy obec hodlala provést stavební úpravy a přístavbu hasičské zbrojnice. Z důvodu nevyhovujícího stavebně technického stavu byla však nakonec odstraněna a znovu zbudována i ta část, která z původní stavby měla zůstat. Bohužel ale proti  tomuto postupu byli sousedé, kteří původně s přestavbou souhlasili a tito podali  nejen odvolání, ale  také žalobu k soudu. Jak to dopadlo?

Stavební úpravy hasičské  zbrojnice

Obec v dané věci realizovala stavbu „stavební úpravy a přístavba objektu občanské vybavenosti bez č.p./č.e. (hasičské zbrojnice)“, na kterou měla společné povolení dle stavebního zákona. Vlastník sousední stavby ale podal stavebnímu úřadu podnět k prošetření provádění stavby. Při následné kontrolní prohlídce stavební úřad zjistil, že původní objekt hasičské zbrojnice byl odstraněn a byly vybudovány nové základové pásy s železobetonovou deskou, což neodpovídalo vydanému povolení.

Obec předložila záznam o provedení nutných zabezpečovacích prací vypracovaný technickým dozorem, dle něhož bylo při demolici zjištěno, že obvodové zdivo je provedeno z překládaných cihel, nikoli z plných cihel (nosného zdiva) na vazbu, jak předpokládala projektová dokumentace. Zároveň pod obvodovým zdivem částečně chyběly základové konstrukce, což je z hlediska statiky zcela nevyhovující. Dále nebyl odvodněn prostor mezi zdivem objektu a oplocením sousedního pozemku parc. č. 18, pročež docházelo k degradaci zdiva nadměrnou vlhkostí. Proto technický dozor rozhodl o odstranění zbývajícího nevhodného zdiva a o jeho nahrazení novým zdivem v provedení dle projektové dokumentace.

Stavební úřad ale obec vyzval k bezodkladnému zastavení prací, neboť postupoval v rozporu s původním společným povolením. Z toho důvodu stavební úřad zahájil řízení o odstranění stavby, načež obec podala žádost o dodatečné povolení stavby občanské vybavenosti (hasičské zbrojnice s prostory klubovny). Stavební úřady stavbu dodatečně povolily, ale na základě žaloby sousedů byla jejich rozhodnutí krajským soudem zrušena.

Kdy se jedná o novou stavbu?

Sousedi brojili proti právnímu posouzení stavebního úřadu, který na předložený stavební záměr nenahlížel jako na novou stavbu, ale považoval jej za změnu stavby před dokončením. Soud ale výklad stavebních úřadů odmítnul.

Nejprve krajský soud poukázal na  rozsudek NSS  ze dne 28. 5. 2003, sp. zn. 22 Cdo 2088/2001, který judikoval, že „nadzemní stavba zaniká v okamžiku, kdy už není patrné dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží, tedy dojde-li k úplnému odstranění obvodových zdí. Podle rozsudku Vrchního soudu v Praze ze dne 31. 1. 1994, sp. zn. 3 Cdo 95/92, jestliže dojde k demolici původní stavby a na jejím místě je postavena, byť i druhově, shodná stavba, jedná se o zřízení nové stavby na místě stavby původní (nikoli o změnu původní stavby).

Tyto právní závěry vyplývající z civilní judikatury jsou podle NSS použitelné i ve stavebním právu (srov. rozsudek ze dne 21. 1. 2021, č. j. 7 As 216/2019-32, bod 19) a NSS z nich ve své rozhodovací praxi opakovaně vycházel (srov. např. rozsudky ze dne 7. 7. 2015, č. j. 4 As 106/2015-55, a ze dne 12. 3. 2014, č. j. 6 As 120/2013-41).“

V případě sokolovny se nemělo jednat o povolení změny stavby před dokončením

Krajský soud poukázal na skutečnost, že „ze správního spisu se jednoznačně podává, že stavebník původní objekt hasičské zbrojnice, jehož stavební úpravy a přístavba byly schváleny původním společným povolením, v průběhu stavebních prací zcela odstranil. Tuto skutečnost zjistil stavební úřad již při kontrolní prohlídce dne 26. 5. 2022.

Podle původního společného povolení měly být zachovány obvodové zdi v západní části. Ty však byly taktéž odstraněny (opět viz protokol o kontrole) pro jejich nevyhovující technický stav, který potvrdil technický dozor stavebníka v záznamu ze dne 18. 3. 2022. NSS ale v rozsudku ze dne 7. 7. 2015, č. j. 4 As 106/2015-55, konstatoval, že „závažný technický stav stavby stěžovatele nezbavil povinnosti postupovat podle stavebního zákona a ke svým činnostem si vyžádat odpovídající povolení. Posudek statika, který uvádí, že je stavba ve špatném technickém stavu, nemohl bez dalšího založit oprávnění stavbu bez ohlášení odstranit a nahradit stavbou novou. V této souvislosti zdejší soud připomíná, že stěžovatel měl i jiné možnosti, jak prevenční povinnost splnit v souladu se stavebním zákonem […]“.

Ani havarijní stav dané stavby a s tím související potřeba řešení tedy nemůže stavebníka zbavit povinnosti postupovat dle stavebního zákona (srov. rozsudek NSS ze dne 15. 1. 2021, č. j. 8 As 94/2020-38, bod 25).“

Měla být dodatečně povolována nová stavba

Krajský soud dále konstatoval: „V nyní posuzované věci stavebník namísto toho, aby nastalou situaci řešil se stavebním úřadem, přistoupil k odstranění celého původního objektu hasičské zbrojnice, čímž ale tato stavba ve smyslu shora citované judikatury zanikla. Poté započal s prováděním stavby, která se částečně shodovala s předpokládaným konečným stavem podle původního společného povolení. Odchylovala se zejména tím, že byla vyšší a jižní nosná stěna byla posunuta přibližně o 0,6 m do pozemku stavebníka. Za takové situace byl stavební úřad povinen zahájit řízení o odstranění stavby podle § 129 odst. 1 písm. b) stavebního zákona, neboť stavebník k provádění stavby nedisponoval žádným povolovacím aktem stavebního úřadu.

Původní společné povolení jím být nemohlo, protože to pozbylo platnosti ve chvíli, kdy byl původní objekt hasičské zbrojnice odstraněn (nelze provádět stavební úpravy a přístavbu něčeho, co neexistuje). V následném řízení o dodatečném povolení stavby, které bylo zahájeno k žádosti stavebníka podle § 129 odst. 2 stavebního zákona, tak bylo potřeba povolit celou stavbu nově.

O novou stavbu se jedná i tehdy, pokud zůstanou zachovány původní dispozice

K tomu soud odkazuje na rozsudek NSS ze dne 16. 1. 2004, č. j. 5 A 23/2000-45, č. 302/2004 Sb. NSS, v němž NSS vyslovil, že „[j]estliže původní stavba umístěná na určeném pozemku byla odstraněna (zanikla), je třeba k postavení nové stavby nové stavební povolení, a to i za situace, že se jedná o stavbu z hlediska jejího umístění, stavebně technických požadavků i jiných hledisek zcela shodnou se stavbou původní.

Pro účely požadovaného stavebního povolení je pak nerozhodné, že původní stavba byla odstraněna v důsledku protiprávního jednání jiné osoby, než je vlastník stavby, a že k odstranění stavby došlo bez povolení příslušného stavebního úřadu (příp. jiného orgánu, který působnost stavebního úřadu vykonává).“

Krajský soud dodal, že  citovaný rozsudek byl sice vydán za účinnosti zákona č. 50/1976 Sb., ale „v něm vyjádřené obecné pravidlo, že po zániku stavby neopravňuje původní povolovací akt stavebního úřadu (stavební povolení, územní souhlas, územní rozhodnutí aj.) stavebníka k výstavbě nové (třebaže vlastnostmi obdobné) stavby na témže místě, je však plně přenositelné i na právní úpravu dle stavebního zákona užitou v této věci (viz rozsudek NSS ze dne 19. 7. 2017, č. j. 2 As 333/2016-79, bod 13).“

Podle rozsudku Krajského  soudu v Praze ze  dne 21. 8. 2024, č.j.  č. j. 51 A 91/2023- 71

Více našich článků k povolování staveb najdete zde.