Krajský soud v Praze rozhodoval o územním plánu další obce, která se pokusila o redukci zastavitelných ploch (změnu ploch pro bydlení na pole a trvalé travní porosty). Samospráva boj o územní plán tentokrát prohrála.

Shrnutí rozsudku

Pro ty, kdo nechtějí číst celý článek, si dovolíme hned zkraje článku citovat trefné shrnutí věci přímo z rozsudku: „Soud nepopírá, že odpůrkyně má právo v rámci územního plánování přehodnotit své představy o rozvoji území (napadené OOP ale deklaruje, že urbanistická koncepce se nemění), například s ohledem na zájem na zachování urbanistického charakteru obce, ochranu nezastavěného území, kapacity dopravní a technické infrastruktury nebo ochranu před povodněmi, a promítnout tuto změnu do redukce zastavitelných ploch. Je také legitimní, aby přitom zohlednila, zda vlastník té které plochy činí nějaké kroky k jejímu využití. Pokud se ale odpůrkyně k takovému kroku rozhodne, musí prováděné změny odůvodnit tak, aby bylo jasné, proč bylo jednu zastavitelnou plochu třeba zrušit a proč byla jiná zastavitelná plocha zachována.

Není možné, aby byly důvody pro zrušení zastavitelných ploch aplikovány výběrově na jednu plochu, aniž by bylo vysvětleno, proč tentýž důvod pro jinou podobnou plochu neplatí. Žádoucí není ani to, aby se seznam důvodů pro zrušení dané plochy rozrůstal ještě v průběhu řízení před soudem. Neexistuje žádný rozumný důvod, aby si odpůrkyně podstatné důvody pro změnu územního plánu schovávala „do zásoby“ pro případ podání námitek. Pokud jsou důvody bez racionálního důvodu „dávkovány“ tak, jak to činila odpůrkyně v projednávané věci, lze se stěží ubránit dojmu, že nejde o výsledek racionální úvahy o stavu a rozvoji území, ale důvody pro změnu jsou hledány ‚dodatečně‘.“

Dávejte si pozor na koncepci

Důležité je pro pochopení zmínit, že původní územní plán, který byl napadeným  opatřením měněn, byl teprve z roku 2020 a podle soudu „deklaroval, že chrání urbanistickou strukturu, architektonický ráz zástavby a dochovaný krajinný ráz území a že navržené řešení, včetně vymezení zastavitelných ploch, tyto hodnoty nenarušuje. Za tím účelem také stanovil, že jakékoliv stavby musí důsledně respektovat charakter, prostorové uspořádání a měřítko dochované zástavby, zejména dodržení hmot a proporcí vzhledem ke stávajícím tradičním stavbám (obdélníkový půdorys, výška hřebene, římsy, tvar a sklon střechy, štíty a jejich orientaci, historické architektonické detaily). Výstavba v řešené ploše navíc podmínil zpracováním územní studie, která měla řešit právě i podmínky pro umístění a prostorové uspořádání staveb, podmínky ochrany krajinného rázu a urbanistických a architektonických hodnot (uliční a stavební čáry, počet podlaží, výšku zástavby, objemy a tvary zástavby, intenzitu využití pozemků).“

Proto nebylo vůbec jasné, proč má dojít k redukci a proč všechny tyto podmínky k naplnění ochrany charakteru stávající zástavby nestačí a je nezbytné předmětnou zastavitelnou plochu zrušit zcela.

Z toho plyne, že by si obce skutečně měly dát pozor na to, co projektanti píšou do koncepcí obsažených v územním plánu. Nejde jen o obecné řeči, které tam „prostě být musí“, ale o základní směřování, ze kterého jasně plyne, jestli se obec chce rozšiřovat o novou zástavbu, nebo jestli už nemá kapacity infrastruktury nebo hodlá chránit důsledněji životní prostředí. To, co se uvede v koncepci, je prostě taky závazné a je třeba se tím řídit. Bezdůvodně měnit směřování teprve po pár letech od nabytá účinnosti nového územního plánu se rozhodně nevyplácí, jak se ukázalo i v tomto případu.

Bez územní studie se stavět nemohlo

Obec navíc tvrdila, že vlastníci nezahájili výstavbu, ale úplně opomněla, že je plocha podmíněna územní studií, která doposud nebyla vypracována, natož zaevidována. Soud k tomu řekl: „Podle § 30 odst. 2 stavebního zákona pořizovatel pořizuje územní studii v případech, kdy je to uloženo územně plánovací dokumentací, ale i z jiného podnětu. V takovém případě může podle § 30 odst. 3 stavebního zákona pořizovatel pořízení územní studie podmínit úplnou nebo částečnou úhradou nákladů od toho, kdo tento podnět podal.

Dále je tu možnost, že pořizovatel v zadání územní studie stanoví, že ten, kdo hodlá změnu v území realizovat, může sám zajistit zpracování územní studie na své náklady. Ať už by tedy územní studii pořídil pořizovatel sám, na žádost odpůrkyně (případně odpůrkyně jako pořizovatel podle § 6 odst. 2 stavebního zákona), anebo by ji na základě jeho zadání nechali zpracovat navrhovatelé, neobejde se její pořízení bez součinnosti pořizovatele, a to ve fázi zadání (§ 30 odst. 2 věta druhá stavebního zákona), schválení jejího využití a vložení dat o této studii do evidence územně plánovací činnosti (§ 30 odst. 5 stavebního zákona).“

Bez odůvodnění to fakt nejde, milí projektanti

Je zarážející, kolik obcí (spíše tedy jejich projektantů) stále vydává územní plány, jež jsou výsledkem čisté svévole a neobsahují ani náznak logického odůvodnění zvolené regulace. Soudy přitom dávají stále dokola najevo, co si o takovém výkonu veřejné správy myslí (tj. ruší předmětné části územních plánů nebo jejich změny).

Nejinak tomu bylo i v tomto případu, kdy soud zdůraznil, že má za to, že „navrhovatelé v námitkách po odpůrkyni zcela legitimně žádali, aby vysvětlila, jaké důvody ji vedly k závěru o nutnosti odchýlit se od úpravy územního plánu 2020 a zrušit plochu B18 a proč se podle jejího názoru jedná o přiměřený zásah do jejich práv. Na tyto otázky však odůvodnění rozhodnutí o námitkách žádnou přezkoumatelnou odpověď nedává. Odpůrkyně se mýlí, pokud vychází z toho, že zásahu do vlastnického práva se lze dopustit pouze stanovením veřejně prospěšného opatření nebo veřejně prospěšné stavby na pozemku dotčeného vlastníka.

Zásah do vlastnického práva může spočívat právě i ve změně funkčního využití. Její trvání na tom, že k zásahu do vlastnického práva navrhovatelů nedošlo, protože na jejich pozemcích není stanoveno veřejně prospěšné opatření nebo stavba, je tedy zcela mimoběžné… V reakci na namítanou nepřiměřenost zásahu do vlastnického práva však přišla odpůrkyně v rozhodnutí o námitkách s novým důvodem, proč bylo třeba plochu B18 zrušit: kapacita čistírny odpadních vod a vodních zdrojů. Tato obecná fráze je ale sama o sobě nepřezkoumatelná. Odpůrkyně v rozhodnutí o námitkách nevysvětlila, jaké jsou kapacity této infrastruktury a co z toho dovozuje pro možnosti rozvoje svého území obecně, natož jaké konkrétní důsledky z toho plynou konkrétně pro plochu B18.“

Kapacita infrastruktury důvodem pro redukci je, ale vysvětlete to

Obci se vymstilo, že o kapacitách infrastruktury nedokázala přemýšlet včas, když vydávala v roce 2020 územní plán: „Územní plán 2020 deklaroval, že rozsah zastavitelných ploch je úměrný kapacitě technické infrastruktury, že návrhové plochy jsou situovány do oblastí s logickými vazbami na technickou infrastrukturu, respektive v jejich dosahu, a bude možné je na ni dobře napojit. V souvislosti s rozvojovými lokalitami počítal s výstavbou nové kanalizace a vodovodu, přičemž napojení na vodovod podmiňoval realizací opatření specifikovaných v „Posouzení vodovodní sítě obce Láz“. Přesto zásobování pitnou vodou hodnotil jako „vyhovující“.

Při přijímání územního plánu 2020 tedy odpůrkyně neshledala, že by kapacity vodovodu a kanalizace představovaly překážku vymezení zastavitelných ploch v poměrně štědrém rozsahu. Navrhovatelé správně namítají, že odpůrkyně v napadeném OOP vůbec nevysvětlila, co se od té doby změnilo… Odpůrkyně v územním plánu 2020 vymezila zastavitelnou plochu B18, jejíž využití podmínila zpracováním územní studie, která měla řešit mimo jiné napojení zástavby v této ploše na kanalizaci a vodovod. Adresátům územního plánu 2020 tedy dala najevo, že zástavba v ploše B18 je možná za předpokladu, že budou vyřešeny určité „problematické“ aspekty, jako napojení na veřejnou infrastrukturu.

Pokud odpůrkyně následně tuto plochu zrušila bez územní studie posuzující tyto otázky, a to před uplynutím čtyřleté lhůty pro její zpracování, kterou si sama stanovila, měla by tuto nenadálou změnu dobře vysvětlit. To platí tím spíše, udává-li jako důvod pro její zrušení něco, co mělo být právě předmětem posouzení územní studie. V projednávané věci to znamená, že mělali územní studie podrobně řešit napojení plochy B18 na vodovod a kanalizaci, měla by odpůrkyně podrobně vysvětlit, proč se domnívá, že napojení této plochy na vodovod a kanalizaci není možné, nebo jen velmi obtížně řešitelné. Kvalita tohoto odůvodnění by přitom měla v zásadě odpovídat podrobnosti územní studie. Heslovitá a obecná formulace tohoto důvodu bez jakékoliv opory takovým nárokům ani zdaleka neodpovídá.“

Doložte svoje tvrzení

Soud dále hřímal: „Ve vyjádření k posuzovanému návrhu odpůrkyně argument kapacitou infrastruktury rozvedla tak, že kapacita čistírny odpadních vod je 700 osob, přičemž již nyní má 640 trvale přihlášených obyvatel a k tomu rekreační objekty a penziony… Kapacitu čistírny odpadních vod odpůrkyně nedoložila a není ani jasné, jaké nároky na kapacitu ČOV mají přesně mít rekreační objekty a penziony. Podle těchto neúplných tvrzení nicméně odpůrkyni oproti stavu, z něhož vycházela při přijímání územního plánu 2020, přibylo 26 trvale přihlášených obyvatel. Přírůstku 80 obyvatel do roku 2027 předpokládaného územním plánem 2020 tedy odpůrkyně ještě nedosáhla. Odpůrkyně ani ve vyjádření k návrhu nevysvětlila, co se (kromě údajného přírůstku 26 obyvatel) změnilo oproti stavu při přijetí územního plánu 2020. Přehodnotila-li předpokládaný nárůst počtu obyvatel, měla to v odůvodnění napadeného OOP uvést a podložit novými výpočty.“

Podobně se soud rozhorlil i nad tvrzením, že obec nemá dostatečné pozemní komunikace: „Pro argument dopravní obslužností platí obdobně to, co soud uvedl k argumentu kapacitou kanalizace a vodovodu. Dopravní napojení a obsluhu plochy B18 měla řešit územní studie. Není proto jasné, na základě čeho odpůrkyně činí svůj závěr o zhoršení dopravní obslužnosti lokality, nebyla-li zpracována územní studie, která měla dopravní napojení řešit. I tento důvod je nepřezkoumatelný…

Pokud jde o argumentaci doplněnou ve vyjádření k návrhu, lze nad rámec nezbytného odůvodnění uvést, že územní plán 2020 deklaroval, že při vymezení návrhových ploch výrazně zohlednil stav stávající veřejné infrastruktury a že všechny návrhové plochy pro bydlení lze dobře napojit na stávající dopravní infrastrukturu… Počítal s tím, že návrhové plochy budou obsluhovány z místních komunikací a naopak jako nežádoucí bylo označeno přímé napojení na silnice I. a III. třídy. V rozvojových plochách byl umožněn vznik nových místních a účelových komunikací. Z odůvodnění územního plánu 2020 je také zřejmé, že odpůrkyně si byla vědoma, že místní komunikace nejsou ve vyhovujícím stavu. Výslovně se zde uvádí, že jejich šířka je nevyhovující a nemají chodníky. U plochy B18 územní plán 2020 výslovně stanovil, že bude obsluhována z místní komunikace. „Špatná“ dopravní obslužnost přilehlé zástavby zřejmě daná nevyhovujícím stavem místních komunikací tedy není žádnou novotou.“

Zkuste to laskavě bez diskriminace

Obec udělal ve změně územního plánu i další chyby. Zaměřila se jen na jednu zastavitelnou plochu a ostatní nechala být. To jí soud také vytmavil: „Považovala-li odpůrkyně nedostatečnou kapacitu infrastruktury za natolik závažnou skutečnost, že bylo nezbytné kvůli ní zásadně redukovat rozlohu plochy B18, není vůbec jasné, proč právě plocha B18 byla redukována prakticky zcela, zatímco jiné rozsáhlé zastavitelné plochy zůstaly nedotčeny… podivem je také to, že ačkoliv napadeným OOP byla významně redukována také rozloha zastavitelné plochy B15 (Z.4), kapacitu infrastruktury odpůrkyně jako jeden z důvodů neuvedla. Brání-li ale nedostatečná kapacita infrastruktury nové výstavbě v ploše B18, mělo by to obdobně platit pro veškeré zastavitelné plochy v obci, nejsou-li zde nějaké individuální okolnosti, které by však musely z odůvodnění napadeného OOP vyplývat.“

 

Podle rozsudku Krajského  soudu  Praze ze dne 28. 8. 2024, č. j. 54 A 32/2024- 55.

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.