Nová právní úprava veřejnoprávních plánovacích smluv přináší spoustu otázek. Jednou z nich je, jak přesně se bude postupovat, když si investor bude chtít koupit regulaci v územním plánu, která by vyhovovala jeho záměrům. Vzhledem k tomu, že umožnit obchodování s územními plány byl od počátku cíl nové právní úpravy, je výsledek skutečně žalostný a představuje velké riziko pro obce a ještě větší „příležitost“ pro nespokojené občany, kterým je developerský projekt trnem v oku.

Starosto, dovol mi stavět a já ti dám 10 míčů

Jednou z nejproslulejších kauz týkajících se přímého obchodování s územním plánem je ta z obce Černolice. Když případ hodně zestručníme, může shrnout, že obec uzavřela s developerem smlouvu (tehdy samozřejmě soukromoprávní), podle které se zavázala zařadit pozemky investora do územního plánu, který bude schvalován v nejbližším období, jako pozemky stavební (pro stavbu rodinných domů) a rozhodnout o vynětí pozemků ze stavební uzávěry. Z toho vznikla velká spousta nemilých problémů, jedním z nich bylo zrušení části územního plánu, kterého se smlouva týkala, kvůli jeho nezákonnosti, soudem. Není tajemstvím, že se jednak závazek Černolic vůbec nelíbil ministerstvu vnitra, zajímala se o něj policie a nakonec došlo na řadu soudních sporů plynoucích i ze samotné smlouvy, přičemž výsledkem bylo, že obec musela 10.000 000,- Kč, které od developera za svoji ochotu mu vyjít vstříc, dostala, vrátit i s příslušenstvím a navrch musela zaplatit soudní poplatky. Jak vidno, nic z toho není následováníhodné.

Plánovací smlouvy podle zákona č. 283/2021 Sb., byť jsou veřejnoprávní, mohou mít na územní plán vydaný podle požadavku developera a za jeho peníze (a bez ohledu na veřejné zájmy) stejně destrukční vliv. Této skutečnosti si musí být každá obec vědoma, stejně jako toho, že „díky“ své veřejnoprávní povaze budou smlouvy čelit řadě podnětů k přezkumu uplatněných občany, kteří s podporou investorských záměrů na úkor veřejných zájmů souhlasit nebudou.

Co dovoluje stavební zákon

Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. je velmi stručný, pokud jde o regulaci plánovacích smluv. V § 131 odst. 1 písm. b) a c) říká:

V plánovací smlouvě se obec (nebo městská část hlavního města Prahy či kraj) může zavázat k tomu, že:

  • učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace,
  • po sjednanou dobu nevydá nebo nezmění územně plánovací dokumentaci nebo neučiní jiný úkon, který by ztížil nebo vyloučil uskutečnění záměru.

Závazek stavebníka, který by snad měl podle představ autorů nového stavebního zákona odpovídat výše uvedeným závazkům samosprávy (ale není tomu reálně tak), je obsažený v § 131 odst. 3 písm. e) a zní: Stavebník se může v plánovací smlouvě zavázat k poskytnutí peněžního nebo věcného plnění za zhodnocení pozemku vydáním územně plánovací dokumentace; v plánovací smlouvě lze sjednat i jeho účel.

Tato formulace je nevhodná, neboť se z ní dá dovodit, že stavebník si jednoduše může zaplatit za to, že samospráva bude skákat tak, jak on píská. Vzhledem k tomu, že územní plán je ještě pořád výsledkem veřejnoprávního procesu a v rámci jeho přípravy je třeba koordinovat veřejné zájmy, zájmy obce a soukromé zájmy, přičemž veřejné zájmy hrají prim, může nevhodná formulace plánovací smlouvy vést k tomu, že správní soud, který bude rozhodovat o návrhu na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části (tedy bude řešit územně plánovací dokumentaci), může snadno dospět k závěru, že „zaplacený“ územní plán je v rozporu se zákony a je zapotřebí jej zrušit. Stejně tak by mohla být v přezkumném řízení zrušena samotná plánovací smlouva, která by příliš okatě zavazovala (v rozporu s veřejným zájmem) samosprávu k tomu, že vydá územní plán tak, aby konvenoval stavebníkovi.

Jak z toho ven – odkládací podmínky

Je samozřejmě otázkou, jak to udělat, aby se „vlk nažral a koza zůstala celá“. Doporučit lze v podstatě pouze jeden jediný postup – obec se nesmí zavázat k tomu, že vydá územní plán v určité podobě a je naprostým nesmyslem, aby jí stavebník poskytoval jakékoliv plnění za to, že samospráva uskuteční výkon veřejné moci určitým způsobem. Kdepak. Obce by se měly držet staré dobré praxe osvědčené už v soukromoprávních smlouvách, které se uzavíraly před účinností nového stavebního zákona. Do smluv by měly dávat vhodně formulované odkládací podmínky, ze kterých plyne, co se bude dít, když dojde ke změně územního plánu řádným postupem proběhlým v souladu se stavebním zákonem bez jakéhokoliv pokoutného ovlivňování celého procesu ze strany zastupitelů.

Znamená to, že ve smlouvě může být kupř. závazek investora poskytnout finanční plnění na rozvoj veřejné infrastruktury v obci tehdy, pokud bude vydána změna územního plánu, která mu realizaci záměru umožní. Rozhodně nedoporučujeme, aby si obec nechávala platit za nějaké zhodnocování pozemků a podobné záležitosti, ze kterých může být tak leda dovozeno, že docházelo k ovlivňování výkonu veřejné správy.

Kdy může zastupitelstvo územní plán ovlivnit

Když říkáme, že by zastupitelé neměli do podoby územního plánu zasahovat a k takovým zásahům se zavazovat smluvně, nemyslíme to samozřejmě tak, že by zastupitelstvo nemohlo využít možností, které mu stavební zákon v procesu pořizování územně plánovací dokumentace přímo dává.

Zastupitelé tak podle našeho názoru mohou stavebníkovi kupř. přislíbit, že určený zastupitel bude prosazovat určité věcné řešení v rámci své spolupráce s pořizovatelem ve smyslu § 49 odst. 3 stavebního zákona: „Nedojde-li mezi pořizovatelem a určeným zastupitelem ke shodě, je pro pokračování v pořizování územně plánovací dokumentace z hlediska souladu návrhu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, s právními předpisy a se stanovisky nadřízeného orgánu územního plánování a dotčených orgánů rozhodující řešení navržené pořizovatelem, v ostatních případech řešení navržené určeným zastupitelem.“ V tomto rozsahu se obec může k určitým krokům vůči územnímu plánu i zavázat.

Zastupitelé ale nemohou nic nařizovat pořizovateli, ani dotčeným orgánům a jakkoliv je úkolovat. Také tady platí, že zastupitelé sice mohou vrátit návrh zadání nebo návrh územního plánu pořizovateli s pokyny k úpravě, to ale neznamená, že by bylo úkolem pořizovatele (který jedná v přenesené působnosti), aby požadavky obce respektoval, i kdyby měly vést k rozporu se zákonem. Návrh územního plánu rozporný s právními předpisy nebo se stanovisky dotčených orgánů totiž pořizovatel nesmí předložit zastupitelstvu k vydání. Pokud by obec přesto po pořizovateli požadovala takové jednání, dostal by se celý proces územního plánování do patové situace.

Závazek neměnit dokumentaci

O něco snazší je z hlediska zastupitelů závazek neměnit územně plánovací dokumentaci podle § 131 odst. 1 písm. c) stavebního zákona. Na rozdíl od aktivní role, kterou musí obec hrát při změně ve prospěch investora, v tomto případě obec jen „dělá mrtvého brouka“. Sice má podle § 16 stavebního zákona povinnost sledovat změny v území a v případě potřeby by měla územní plán změnit, ale fakticky je tento závazek nevymahatelný. Stejně tak se nedá obci vyčítat, že se nakonec rozhodne změnu územního plánu nevydat (pokud samozřejmě nejde o nutnost uvést územní plán do souladu s nadřazenou územně plánovací dokumentací nebo politikou územního rozvoje).

Podrobněji se tomuto problematickému závazku neměnit dokumentaci a tomu, jak si s ním pokud možno „s čistým štítem“ poradit, věnujeme v prvním díle minisérie věnované plánovacím smlouvám.

Závěrem

V souvislosti s plánovacími smlouvami, které se týkají změn územních plánů (nebo naopak zachování stávající regulace) za úplatu si zastupitelé uvědomit, že se rozprodávání územního plánu patrně nebude líbit voličům. Ti mohou následně představitelům obce vystavit účet u voleb, nebo dokonce zorganizovat místní referendum podle zákona č. 22/2004 Sb., které (v jejich očích nekalé) snahy o uzavření smlouvy překazí nebo bude představovat nepříjemnou potíž pro splnění závazků ve smlouvě obsažených.

Smlouvy s investory se dají dělat velmi dobře, kvalitně a ve prospěch obcí a jejich občanů, jen je třeba se držet toho, že územní plán je mocenský akt, jehož obsah by neměl být na prodej. V naší advokátní kanceláři vám se sepsáním takové pořádné plánovací smlouvy rádi pomůžeme.

Aktualizováno 16. 9. 2024: Přečtěte si i naše další články věnované plánovacím smlouvám: