Starý i nový stavební zákon umožňují obcím, aby vydávaly územní plány s prvky regulačního plánu buď pro celé své území nebo pro jeho část. To znamená, že pak územní plán nemusí řešit území jen značně obecně, naopak může jít až do podrobnosti regulačního plánu a vlastníkům třeba přikázat, že v rodinném domě smí být jen jedna bytová jednotka, jakou barvu má mít střecha, fasáda nebo jak se smí nakládat s fotovoltaickými panely (pokud to obec bude schopna zdůvodnit).

Územní plány s prvky regulačního plánu jsou poměrně mladou záležitostí, proto se k nim nevyjadřovaly v dostatečné míře ani soudy. Ze sporé judikatury vybíráme následující rozhodnutí a věříme, že obcím poslouží při rozhodování, jak se územním plánem s prvky regulačního plánu naložit. Doplnili jsme i jedno starší rozhodnutí, které vykládá, jaký je rozdíl mezi regulací v územním plánu a regulačnímu plánu, tedy obdobně co může být v územním plánu bez prvků regulačního plánu a co už ne.

Obec Tachlovice: stanovení počtu bytových jednotek v RD

„Stanovení počtu bytových jednotek v rodinném domě (a nepřímo též počtu domácností a obyvatel rodinného domu) však mezi regulativy, které by územní plán mohl regulovat, nenáleží. Tímto regulativem se totiž nevymezuje hmotový rozsah rodinného domu ani jeho vnější podoba, pokud jde o výšku stavby, počet podlaží, velikost zastavěné plochy či poměr zastavěné plochy vůči celému stavebnímu pozemku… Tento regulativ sám o sobě nijak nesouvisí s funkčním využitím ploch (bydlení v rodinných domech patří k hlavnímu využití plochy Z7) ani s vnějším uspořádáním zástavby z hlediska urbanistických hodnot.“ (Rozsudek KSPH čj. 43 A 104/2022 – 104 ze dne 28. 3. 2023)

Městys Drásov: prvky regulačního plánu  se  mohou týkat i celého území obce

„Další stěžovatelova námitka směřovala proti rozsahu, v jakém odpůrce do územního plánu zahrnul prvky regulačního plánu. Podle stěžovatele ze zadání vyplývá, že prvky regulačního plánu mají být uplatněny pouze u jednotlivých lokalit definovaných stejnou nebo podobnou strukturou zastavění a krajinnou morfologií, nikoliv u celého územního plánu. Krajský soud k této námitce uvedl, že zastupitelstvo v souladu s § 43 odst. 3 stavebního zákona rozhodlo o pořízení územního plánu s prvky regulačního plánu. Skutečnost, že ve výsledném územním plánu je podrobná regulace pro celé území městyse, nezpůsobuje nesoulad územního plánu s jeho zadáním, neboť zadání v tomto směru nebylo nijak striktní a umožňovalo pořizovateli zakotvit do územního plánu prvky regulačního plánu „podle potřeby“, tj. i pro celé regulované území. Se závěry krajského soudu se Nejvyšší správní soud ztotožňuje…

Nejvyšší správní soud odmítá výklad stěžovatele, podle nějž ze znění zákona vyplývá, že územní plán může obsahovat pouze jednotlivé prvky regulačního plánu a nemá jej svojí přehnanou podrobností nahrazovat pro celé území obce. Tento výklad nemá žádnou oporu v textu zákona. Použití výrazu „prvky“ v textu výše citovaného ustanovení neznamená, že regulace má být uplatňována pouze na části území, nýbrž znamená pouze to, že pořizovatel územního plánu do něj nemusí zahrnout všechny regulační prvky, jež by obsahově náležely do regulačního plánu, nýbrž že si může sám zvolit rozsah a podrobnost regulace.

Smyslem tohoto ustanovení tak je pouze zvýšit přehlednost územně plánovací dokumentace a zjednodušit proceduru jejího přijímání tím, že se obcím umožní zahrnout regulaci, jež by svojí podrobností spadala do regulačního plánu, již do samotného územního plánu. Pokud tak obec již při přijímání územního plánu ví, že bude chtít v některých oblastech regulovat území podrobněji, nemusí vydávat dva samostatné dokumenty, nýbrž celou regulaci zahrne do územního plánu. Takový postup lze přitom i z hlediska přehlednosti územně plánovací dokumentace shledat jako naprosto správný.“ (Rozsudek NSS 4 As 293/2021 – 74 ze dne 4. 5. 2022)

Veselí nad Moravou: k regulativu stavební čáry

Podrobný a konkrétní regulativ stavební čáry lze bezesporu stanovit na úrovni regulačního plánu (jak je zřejmé z výše citované vyhlášky č. 135/2001 Sb.), tj. v regulačním plánu lze stanovit, jak bude vedena stavební čára v konkrétní ulici, popř. na konkrétních pozemcích (takovýto regulativ bude zpravidla přesně vymezen v grafické části regulačního plánu). Již v územním plánu však lze stanovit zásady prostorového uspořádání obce, lze tedy v obecné rovině vymezit, jak by měla být zástavba v obci prostorově uspořádána. Mezi takovéto zásady prostorového uspořádání lze zcela jistě podřadit i zásadu týkající se stavební čáry při dostavbě proluk v zastavěném území města… 

Regulativ týkající se stavební čáry obsažený v bodě 2.3 územního plánu města Veselí nad Moravou je nutné vykládat v kontextu celého odstavce a v návaznosti na předchozí větu [Obecně platí: novou výstavbu je třeba navrhovat tak, aby odpovídala svému okolí – v rámci dostavby proluk v souvislé kompaktní zástavbě v současně zastavěném území města musí zástavba respektovat charakter okolních staveb (hmotovou strukturu a výškovou hladinu). Stavební čára musí sledovat stavební čáru navazující zástavby.

V prolukách, kde je stavební čára navazujících objektů vzájemně posunuta, se připouští navázání stavební čáry na úroveň objektu ustupujícího.], tj. tak, že stavební čára musí sledovat stavební čáru navazující zástavby v případě, kdy se jedná o dostavbu proluk v souvislé kompaktní zástavbě v současně zastavěném území města. V takovém případě musí být dostavba proluky navržena tak, aby odpovídala svému okolí, tj. musí respektovat architektonický ráz dané ulice či části města. Takto vymezený regulativ stavební čáry považuje Nejvyšší správní soud za zásadu prostorového uspořádání obce a lze jej tedy stanovit již na úrovni územního plánu.“ (Rozsudek NSS čj. 9 As 17/2015 – 41 ze dne 18. 6. 2015)

Obec Holubice: nesprávné zařazení odůvodnění regulativu počtu bytových jednotek

„Textová část odůvodnění územního plánu v kapitole J regulativ maximálního počtu bytových jednotek v rodinném domu neuvádí. Nejvyšší správní soud však souhlasí s krajským soudem, že tato skutečnost není důvodem pro zrušení napadeného územního plánu. Nelze totiž přehlédnout, že stěžovatelkou namítaná vada odůvodnění spočívá de facto toliko v tom, že odpůrkyně nesprávně zařadila odůvodnění regulativu počtu bytů do jiné části odůvodnění, než měla. Omezení počtu bytů v rodinných domech na území ploch BV v odůvodnění územního plánu odůvodněno je…

Lze dodat, že zařazení stěžovatelčiných pozemků do ploch regulovaných předmětným regulačním prvkem jednoznačně vyplývá ze závazné (grafické) části územního plánu. Nejvyšší správní soud tímto nepopírá, že by bylo vhodnější, kdyby byly všechny regulační prvky uvedené v patřičné textové části územního plánu. V kontextu dané věci lze však souhlasit s krajským soudem, že nedůslednost odpůrkyně v tomto ohledu není důvodem pro zrušení napadené části územního plánu.“ (Rozsudek NSS čj. 7 As 50/2024 – 32 ze dne 4. 10. 2024)

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.