Před časem jsme psali o tom, že obce, jejichž územní plány podmiňují další rozhodování v území vydáním regulačního plánu na žádost, mají problém, protože nový stavební zákon tyto regulační plány nezná. Potíží si je vědomo i ministerstvo pro místní rozvoj. Proto vydalo nový metodický pokyn, který je pro obce příznivější než názor náš. Pokud se na věc budou dívat stejně i soudy, situace nebude pro samosprávy tak tragická. Škoda, že pravidla uvedená v metodice nejsou obsažena, ač by to bylo logické, přímo ve stavebním zákoně. Ušetřilo by se tím dost starostí.

K platnosti podmínky regulačního plánu, i když byl na žádost

V metodickém sdělení MMR se dočteme: „V územních plánech se však vyskytují případy, kdy je rozhodování o změnách v území podmíněno vydáním regulačního plánu na žádost, přičemž součástí územního plánu je i zadání tohoto regulačního plánu. NSZ neumožňuje pořídit regulační plán na žádost. Použije se proto § 324 NSZ, podle kterého části územně plánovací dokumentace vydané podle zákona č. 183/2006 Sb., které nemohou být podle NSZ její součástí, se nepoužijí a při nejbližší změně musí být z této dokumentace vypuštěny (potřeba změny územního plánu vyplyne nejpozději ze zprávy o jeho uplatňování).

Pokud územní plán vydaný podle předchozí právní úpravy podmiňuje rozhodování v dané ploše zpracováním regulačního plánu na žádost, je rozhodování v území i po nabytí účinnosti NSZ nadále podmíněno vydáním regulačního plánu, stejně tak platí zadání tohoto regulačního plánu, které je součástí územního plánu. Nejedná se však o regulační plán na žádost („na žádost“ je část územně plánovací dokumentace, která podle NSZ nemůže být její součástí), ale o regulační plán pořizovaný z vlastního podnětu obce nebo z podnětu podle jednotlivých písmen § 109 odst. 1 NSZ. Podmínka vydání regulačního plánu platí do doby změny územního plánu, která podmínku odstraní nebo upraví, nebo do ukončení platnosti územního plánu, anebo pozbývá platnosti marným uplynutím lhůty dle § 81 odst. 4 NSZ.“

Podle MMR tedy nejsou součástí územního plánu jen slova „na žádost“, ale sousloví „regulační plán“ ano. Vzhledem k postavení MMR v rámci územního plánování se obce mohou na sdělení odvolávat a odůvodňovat jím svůj postup. Je dobře, že tento návod dostaly.

K běhu šestileté lhůty pro vydání regulačního plánu na žádost

Nový stavební zákon říká, že je nutné, aby podmínka vydání regulačního plánu (nebo pořízení územní studie) platila jen 6 let od nabytí účinnosti územně plánovací dokumentace, která tuto podmínku zavedla. Bohužel nový stavební zákon vůbec neuvádí, jak se vztahuje tento požadavek ke starším územním plánům, u kterých už buďto k účinnosti nového stavebního zákona šest let dávno uplynulo, anebo uplynuly třeba čtyři roky z celkových šesti let, po které smí být vlastník podmínkou vydání regulačního plánu (pořízení územní studie) omezen.

MMR k tomu dává tento výklad: „Je však třeba vzít v úvahu, že dosavadní právní předpisy v případě regulačního plánu na žádost nestanovily pro jeho vydání žádnou lhůtu (na rozdíl od regulačního plánu z podnětu), podmínka vydání regulačního plánu pro rozhodování o změnách v území tedy podle tohoto zákona platila do doby jejího vypuštění z územního plánu. Ustanovení § 81 odst. 4 NSZ nelze vykládat tak, že lhůta 6 let uvedená v tomto ustanovení počíná běžet od nabytí účinnosti územního plánu, který podmínku vydání regulačního plánu stanovil v době, kdy se lhůta pro vydání regulačního plánu na žádost podle zákona nestanovovala. Opačný výklad by v některých případech vedl k tomu, že by lhůta 6 let pro nabytí účinnosti regulačního plánu skončila ještě před nabytím účinnosti § 81 odst. 4 NSZ, který lhůtu zavedl. S ohledem na princip právní jistoty a legitimního očekávání lhůta 6 let, uvedená v § 81 odst. 4 NSZ, počíná běžet až od nabytí účinnosti NSZ, tedy od 1. 7. 2024.“

Mají vlastníci možnost napadat regulaci tzv. zásahovou žalobou?

Když MMR na jednu stranu říká, že se už nejedná o regulační plán na žádost, i když je to v územním plánu napsané, ale o regulační plán (z podnětu) ve smyslu nového zákona, aby obhájilo jejich další existenci, není vůbec zřejmé, proč by se mělo mezi jednou a tou samou územně plánovací dokumentací takto rozlišovat. Je samozřejmě jasné, že o vydání regulačního plánu na žádost jakožto podmínky v územním plánu mohl investor včas usilovat a nemusel nechat uplynout řadu let, na rozdíl od vlastníka, jehož pozemky byly podmíněny vydáním regulačního plánu z podnětu (k čemuž územní plán měl nastavit podle starého zákona „přiměřenou lhůtu“), jenže snaha to udělat tak, aby se vlk nažral (podmínka vydání regulačního plánu na žádost neodpadla) a koza zůstala celá (obec měla dost času na vydání regulačního plánu), věci neprospívá.  Jediným čistým řešením bylo uznat, že regulační plány na žádost už prostě kvůli legislativní chybě neexistují, součástí územních plánů stejně jako dohody o parcelaci už nejsou (z těch se taky nestaly mávnutím proutku plánovací smlouvy, že) a že obce mají urychleně územní plány změnit, pokud chtějí mít

Jestliže se totiž vlastníkům pozemků z regulačních plánů na žádost staly přes noc regulační plány (z podnětu), na jejich vydání má navíc obec šest let, měli by se rychle obrátit na soud a v rámci zásahové žaloby se domáhat ochrany svých práv. Došlo totiž k podstatné změně regulace obsažené v územním plánu, aniž by měli možnost se k nim vyjádřit. Jde zkrátka obrovskou legislativní chybou (a nejde o jedinou v novém stavebním zákoně, jak se ostatně ukazuje s digitalizací územního plánování i stavebního řízení), s jejímiž následky si ještě užijí obce, vlastníci i soudy a hlavně advokáti (ti jediní v pozitivním slova smyslu).

Navíc je otázkou, proč má být lhůta pro vydání regulačního plánu (na žádost) automaticky v maximální šestileté délce. Je totiž možné, aby obec stanovila, že lhůta je třeba čtyřletá. Z jakého důvodu má vlastník kvůli nedůslednosti zákonodárce snášet takto časově náročné, a přitom možná i bezdůvodné a z ničeho nevyplývající omezení?

Co říkají soudy?

S ohledem na argumentaci MMR je také třeba připomenout judikaturu. Třeba při zavedení pětileté lhůty pro poskytování náhrad za změny v území (§ 102 starého stavebního zákona) takto soudy nepostupovaly, což ale zase bylo v neprospěch vlastníků. Konkrétně Nejvyšší soud řekl: „Shora uvedené ustanovení (§ 102 odst. 3 stavebního zákona) upravující lhůtu 5 let omezující právo vlastníka pozemku na náhradu v důsledku zrušení určení pozemku k zastavění je účinné od 1. 1. 2013, a to na základě nabytí účinnosti zákona č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony (v předchozí právní úpravě obdobná lhůta nebyla stanovena).

V souvislosti se implementací výše uvedené lhůty 5 let neobsahují příslušné právní předpisy žádné intertemporální ustanovení, a proto je nutné s ohledem na principy legitimního očekávání a právní jistoty dovodit, že běh této lhůty mohl skončit nejdříve k 1. 1. 2013, a to i když okolnosti vztahující se k jejímu počátku nastaly víc než 5 let před 1. 1. 2013 jakožto dnem účinnosti zákona č. 350/2012 Sb. (srov. přim. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 1998, sp. zn. 22 Cdo 2273/98, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 10. 2002, sp. zn. 22 Cdo 306/2001).“ (Usnesení ze dne 26. října 2020 č. j. 22 Cdo 1046/2020-279).

Z toho je patrné, že rozhodování soudů se může dít všemi možnými směry, bude záležet hlavně na kvalitě argumentace právního zástupce investora.

A co regulační plány z podnětu a šestiletá lhůta?

Starý stavební zákon nestanovoval lhůtu pro vydání regulačního plánu z podnětu tak striktně, jako ten nový. Pouze v § 43 odst. 2 říkal, že má být stanovena přiměřená lhůta. To si obce vykládaly různě a ne vždy nastavily lhůtu tak, aby byla maximálně šestiletá (mohla být i delší, pokud byla odůvodněná, nebo mohla být třeba prodloužena).

Podle § 324 nového stavebního zákona však platí, že ty části územních plánů vydaných podle starého stavebního zákona, které už nemohou být součástí územních plánů podle nového stavebního zákona, se jednoduše nepoužijí.  Při nejbližší změně územního plánu pak musí být z této dokumentace vypuštěny. To znamená, že územní plány, které počítaly se lhůtou delší než 6 let pro vydání regulačního plánu (a tato lhůta ještě k 1. 7. 2024 neuplynula, ale šest let z ní je už pryč), se ocitly v situaci, že podmínka vydání regulačního plánu od 1. 7. 2024 prostě neplatí a území není dostatečně ochráněno.

Pak se ale ukazuje, že dochází ke kolizi mezi tím, co má dle MMR platit pro regulační plány dříve z podnětu a pro regulační plány dříve na žádost, které ale údajně mají být považovány za totožnou územně plánovací dokumentaci.

Jak to šlo udělat?

Aby se tomuto všemu předešlo, stačilo použít jednoduché přechodné ustanovení, třeba jako tomu bylo v jedné z novel předchozího stavebního zákona (č. 350/2012 Sb.), jež zavedla právě požadavek na to, aby pro vydání regulačního plánu z podnětu byla v územním plánu stanovena ona neurčitá přiměřená doba. Tehdy platilo pro územní plány obsahující podmínku vydání regulačního plánu z podnětu bez stanovení potřebné přiměřené lhůty následující: „Pořízení a vydání regulačního plánu jako podmínka pro rozhodování v ploše nebo koridoru vymezených v zásadách územního rozvoje nebo v územním plánu pozbývá platnosti uplynutím 4 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, pokud v zásadách územního rozvoje nebo v územním plánu není uvedena lhůta pro pořízení a vydání regulačního plánu.“

V důvodové zprávě se tehdy psalo: „Podle novely musí být v zásadách územního rozvoje a v územním plánu stanovena lhůta, do které musí být pořízen regulační plán a lhůta, do které musí být v případě podmínky uvedené v územním plánu územní studie po schválení její využitelnosti zapsána do evidence územně plánovací činnosti. Dosud bylo toto ustanovení jen ve vyhlášce. Vysvětlení, proč musí být lhůta stanovena, je uvedeno ve zdůvodnění příslušných paragrafů. Pro dodatečné stanovení lhůty ve starších dokumentacích je navrženo využít jejich aktualizace (u zásad územního rozvoje) a změn na základě zprávy o uplatňování za minulé období (u územního plánu). Cyklus těchto aktualizací a zpráv je čtyřletý. Pokud by tak nebylo učiněno, přestane platit podmínka (působící stejně jako dočasná stavební uzávěra), že vydání regulačního plánu a zapsání územní studie do evidence územně plánovací činnosti je podmínkou pro rozhodování. Pak by v dotčených plochách mohlo být vedeno územní řízení nebo mohl být vydán územní souhlas.“

Podobně mohlo dojít v novém stavebním zákoně ke konstatování, že se regulační plány na žádost považují za regulační plány dle nového stavebního zákona a že obec musí regulační plán vydat třeba do tří let od nabytí účinnosti nového stavebního zákona předmětný regulační plán, nebo podmínka pozbývá platnosti. Ostatně, když už daný regulační plán má i schválené zadání, kde je důvod pro šestileté omezení vlastníků, proti kterému se navíc budou dost obtížně bránit (zásahovou žalobou nebo nejrůznějšími incidenčními přezkumy)?

Závěr

Bylo by to krásné a logické, že? Jedna stručná a jasná věta a vše mohlo být bezproblémové… jenže to by musel být nový stavební zákon připravován kvalitními legislativci a ne „na koleni“.

Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.