V posledních dnech jsme se setkali s návrhy několika územních plánů s prvky regulačního plánu, ve kterých se vyskytovaly chyby. Je nám jasné, že jde o poměrně složitou problematiku, a tak jsme se rozhodli sepsat pár řádků o tomto typu územně plánovací dokumentace, přičemž se zaměříme na obsah textové a grafické části. Doufáme, že budou k užitku obcím, projektantům, pořizovatelům nebo i dotčeným vlastníkům.
V tomto textu se zabýváme pouze zákonem č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) a jeho prováděcími předpisy – vyhláškou č. 157/2024 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a jednotném standardu (dále jen „vyhláška 157“) a vyhláškou č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu (dále jen „Vyhláška 146“). Tam, kde hovoříme o územním plánu, myslíme tím i změnu územního plánu.
Požadavky na pořizování územního plánu s prvky regulačního plánu
Územní plán může obsahovat regulaci svojí podrobností náležející do regulačního plánu jen za určitých podmínek. Podle § 82 odst. 3 stavebního zákona totiž platí, že územní plán může pro celé území obce nebo pro jeho část obsahovat prvky regulačního plánu, stanoví-li tak zastupitelstvo obce v zadání územního plánu nebo v zadání změny územního plánu.
Pokud zastupitelé v zadání neschválí, že se bude územní plán pořizovat s prvky regulačního plánu, znamenalo by vydání takového územního plánu nezákonnost a jeho část by mohl zrušit správní soud nebo krajský úřad.
Je otázkou, co udělat, když obec zjistí až ve fázi zpracování návrhu, že by se jí územní plán s prvky regulačního plánu vlastně docela hodil. Stavební zákon bohužel neumožňuje vrátit se do fáze zadání a změnit jej (starý stavební zákon tento postup znal), což znamená, že každá územně plánovací dokumentace, která bude prvky regulačního plánu obsahovat, aniž by byl dodržen postup podle § 82 odst. 3 stavebního zákona, bude riskovat zrušení části územně plánovací dokumentace nebo bude muset z návrhu prvky regulačního plánu odstranit (typicky jde kupř. o požadavek na počet bytových jednotek v rodinném domě). Bylo by vhodné, kdyby na tento fakt zareagovala některá z nejbližších novel stavebního zákona.
Požadavky na zadání územního plánu s prvky regulačního plánu
Podle přílohy č. 4 odst. 1 písm. i) Vyhlášky 157 zadání územního plánu obsahuje požadavky na zpracování územního plánu s prvky regulačního plánu. Kupř. může jít o tyto požadavky:
- na vymezení a využití pozemků,
- na umístění a prostorové uspořádání staveb,
- na umístění a prostorové uspořádání staveb veřejné infrastruktury,
- na podmínky pro příznivé životní prostředí a zelenou infrastrukturu,
- na vymezení veřejně prospěšných staveb, veřejně prospěšných opatření, staveb a opatření k zajišťování obrany a bezpečnosti státu a pozemků pro asanaci,
- na stanovení požadavků na výstavbu odchylně od prováděcího právního předpisu.
Požadavky na obsah výroku územního plánu s prvky regulačního plánu
V příloze č. 8 bod I. odst. 2 písm. j) ke stavebnímu zákonu se říká, že je-li to účelné, textová část územního plánu obsahuje stanovení požadavků na výstavbu odchylně od prováděcího právního předpisu u části území obce, pro které územní plán obsahuje prvky regulačního plánu. Jde o reakci na § 138 odst. 2 stavebního zákona, kde se říká: V regulačním plánu nebo v územním plánu, který obsahuje prvky regulačního plánu, lze stanovit požadavky na vymezování pozemků a požadavky na umisťování staveb odchylně od těch ustanovení prováděcího právního předpisu, která to umožňují, a to i pro část území; podmínky podle odstavce 1 se použijí přiměřeně.
V § 95 odst. 3 Vyhlášky 1456 pak stojí: Za podmínek stanovených v § 138 odst. 2 stavebního zákona lze stanovit v regulačním plánu nebo v územním plánu, který obsahuje prvky regulačního plánu, požadavky uvedené v částech druhé a třetí této vyhlášky odchylně.
V části druhé Vyhlášky 146 jsou upraveny požadavky na vymezování pozemků, konkrétně:
- parkovací stání – § 7;
- hospodaření se srážkovými vodami – § 8;
- šířky veřejných prostranství, jejichž součástí je pozemní komunikace – § 9;
- umisťování staveb na pozemku stavby pro bydlení a stavby pro rodinnou rekreaci – § 10.
V části třetí Vyhlášky 146 jsou upraveny požadavky na umisťování staveb, konkrétně:
- umisťování stavby s ohledem na stavební čáru a na hranici pozemku;
- sítě technické infrastruktury;
- oplocení a ohrazení pozemku;
- realizaci staveniště;
- umisťování reklamních zařízení.
Právě a jedině tyto otázky může územní plán s prvky regulačního plánu řešit odlišně od Vyhlášky 146.
Z uvedeného plyne, že mohou nastat u územního plánu s prvky regulačního plánu tři situace:
- buď územní plán obsahuje pouze „obyčejné“ prvky regulačního plánu a pak jsou tyto roztroušeny v textové části u jednotlivých regulativů ploch, anebo
- územní plán obsahuje odchylky od Vyhlášky 146, anebo konečně
- územní plán obsahuje jak „obyčejné“ prvky regulačního plánu i odchylky od Vyhlášky 146.
Otázkou samozřejmě je, kam prvky regulačního plánu v textové části vložit. V praxi se objevuje několik řešení. Poměrně častým přístupem je zařazení obecné informace o tom, že je územní plán pořizován s prvky regulačního plánu do kapitoly věnované urbanistické koncepci nebo do úvodní části kapitoly týkající se stanovení podmínek pro využití a prostorové uspořádání vymezených ploch s rozdílným způsobem využití. V této části územního plánu jsou i určeny části územního plánu, kterých se prvky regulačního plánu týkají. U jednotlivých ploch s rozdílným způsobem využití jsou pak v rámci prostorové regulace uvedeny konkrétní prvky regulačního plánu, popř. je samozřejmě možné, je-li tak územní plán nastaven, regulativy uvádět v tabulce u každé zastavitelné plochy, které se prvky regulačního plánu týkají. Prvky regulačního plánu by podle našeho názoru neměly být obsaženy v kapitole týkající se stanovení požadavků na výstavbu odchylně od prováděcího právního předpisu u části území obce, pro které územní plán obsahuje prvky regulačního plánu, protože tato kapitola se týká právě a jenom oněch odchylek od prováděcího předpisu (Vyhlášky 146).
Požadavky na obsah textové části odůvodnění územního plánu s prvky regulačního plánu
V textové části odůvodnění územního plánu s prvky regulačního plánu pak musí být obsažen výčet všech prvků regulačního plánu a případných odchylek od požadavků na výstavbu podle Vyhlášky 146. U tohoto výčtu pak musí být samozřejmě odůvodnění jejich vymezení.
Na tomto místě je jednoduše zapotřebí projít územní plán a ověřit, kde se nacházejí prvky regulačního plánu, resp. kde jsou skrze tyto prvky nastaveny odchylky od Vyhlášky 146. Často je textová část řešena tak, že už v ní jsou prvky jakožto regulativy pohromadě u jednotlivých zastavitelných ploch. Dobrou zprávou je, že i když by se na některý z prvků regulačního plánu u výčtu zapomnělo, soudy to nepovažují za zásadní tragédii, ale lépe samozřejmě je tuto chybu neudělat.
Obvykle se pak vytvoří tabulka s jednotlivými prvky (odchylkami) v jednom sloupci a zdůvodněním v druhém. Odůvodnění je skutečně důležité, neboť právě z něj bude vycházet soud při případném přezkumu územního plánu. Proto je třeba si na něm dát záležet.
Požadavky na grafickou část územního plánu s prvky regulačního plánu
Nyní se konečně dostáváme ke grafické části územního plánu. Stavební zákon říká v příloze č. 8 část I. odst. 3 písm. a) bod 7., že grafická část územního plánu obsahuje výkres základního členění území, který obsahuje vyznačení části území obce, pro které územní plán obsahuje prvky regulačního plánu. Nezapomeňte, že jde o standardizovaný jev územního plánu podle § 12 odst. 1 písm. i) Vyhlášky 157.
Vedle toho může grafická část územního plánu obsahovat i samostatný výkres územního plánu s prvky regulačního plánu, je-li to účelné (což zpravidla vzhledem k regulaci typicky stavební nebo uliční čarou či navrženou parcelací bývá). Důležité je, že tento samostatný výkres může být vydán v měřítku katastrální mapy nebo v měřítku 1: 1 000 nebo 1: 500.
V naší advokátní kanceláři vám rádi pomůžeme s pořízením územního plánu s prvky regulačního plánu a s odůvodněním jednotlivých regulativů tak, aby obstály u soudu.
Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.