V praxi jsme se několikrát setkali se zajímavým problémem – obec má připravený návrh územního plánu nebo jeho změny pro veřejné projednání nebo už jde o opakované veřejné projednání a najednou se zjistí, že jsou v něm obsaženy prvky regulačního plánu, i když rozhodnutí o pořízení územně plánovací dokumentace (pokud se postupuje podle starého stavebního zákona) ani schválené zadání (postupuje-li se podle starého stavebního zákona nebo podle nového stavebního zákona) neříká, že by měl být pořízen územní plán s prvky regulačního plánu. Obec se v takové situaci dostává do potíží, které nejdou vyřešit žádným jednoduchým postupem.
Co k tomu říkají soudy?
Pokud by se územní plán, který obsahuje prvky regulačního plánu, aniž by o tom bylo řádně rozhodnuto, dostal k soudu, vedlo by to s největší pravděpodobností ke zrušení dané regulace. Z judikatury totiž plyne: „Soud je toho názoru, že nelze pominout požadavek existence formálního rozhodnutí o pořízení územního plánu s prvky regulačního plánu, jenž jednoznačně vyplývá z § 43 odst. 3 stavebního zákona a je zdůrazněn formulací ‚tato skutečnost musí být v rozhodnutí zastupitelstva výslovně uvedena“.
V daném případě bylo rozhodnuto pouze o pořízení změny územního plánu, nikoliv o pořízení změny územního plánu, která by zaváděla do územního plánu prvky regulačního plánu. Význam této formální podmínky vymezení prvků regulačního plánu v územním plánu nelze bagatelizovat a překlenout její absenci argumentací, že pokud právní úprava umožňuje zahrnout prvky regulačního plánu do územního plánu, může územní plán obsahovat prvky odpovídající jejich podrobností obsahu regulačního plánu bez dalšího. Je totiž třeba vyjít z toho, že základní pravidlo zakazuje, aby součástí územního plánu byly podrobnosti příslušející regulačnímu plánu. Výše předestřená argumentace toto pravidlo popírá, a proto ji soud zavrhl.
Výjimka ze základního pravidla je možná, ovšem pouze při splnění formální podmínky spočívající v přijetí rozhodnutí (jež je součástí rozhodnutí o pořízení územního plánu či zadání územního plánu) o pořízení územního plánu s prvky regulačního plánu. Splnění této formální podmínky umožňuje, aby součástí územního plánu byly i regulativy odpovídající svojí podrobností regulačnímu plánu. Pokud formální podmínka splněna nebyla, porušují regulativy odpovídající svojí podrobností regulačnímu plánu zákaz plynoucí z § 43 odst. 3 věty druhé stavebního zákona.“ (Podle rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 5. 9. 2022, čj. 55 A 35/2022-91)
Úprava v novém stavebním zákoně
Nový stavební zákon sice neříká, že musí být výslovně uvedeno v zadání, že jde o územní plán s prvky regulačního plánu, ale v § 82 odst. 3 přesto dost jasně konstatuje, že zastupitelstvo musí vůli pořídit územní plán s prvky regulačního plánu formulovat v zadání celkem jednoznačně: „Územní plán může pro celé území obce nebo pro jeho část obsahovat prvky regulačního plánu, stanoví-li tak zastupitelstvo obce v zadání územního plánu nebo v zadání změny územního plánu.“
Pokud v zadání územně plánovací dokumentace není napsáno, že se bude pořizovat územní plán s prvky regulačního plánu, nemůže se do takové podrobnosti jít (způsobilo by to nezákonnost a ohrozilo by to územní plán u soudu).
Co dělat, když už chyba existuje?
V takovém případě jsou možné dvě cesty:
a) vydat územně plánovací dokumentaci bez prvků regulačního plánu (někdy bude třeba návrh opakovaně projednat) a začít pořizovat změnu, kterou se tam prvky doplní, což může vést ke zvýšenému riziku při soudním přezkumu – vlastníci budou říkat, proč obec doplňuje novou regulaci a že jde o neodůvodnitelné zpřísnění, když to obec nežádala při už při vydávání územního plánu nebo jeho předchozí změny. Odůvodnění pro změnu doplňující prvky regulačního plánu se jednoduše bude hledat hůř, než kdyby se vše udělalo „z jedné vody načisto“ už při pořizování územního plánu (nebo jeho předchozí změny).
b) zrušit schválené zadání (revokovat usnesení o jeho schválení) a začít v podstatě od začátku s tím, že se původní návrh zadání doplní a znovu se vše projedná. V této situaci bude obec mít fakticky připravený nejen návrh zadání, ale i návrh územního plánu a doplnění požadavku na zpracování územně plánovací dokumentace s prvky regulačního plánu bude spíše jen formalitou. Nicméně bude nutno znovu projednat jak návrh zadání, tak návrh územního plánu, aby se každý mohl vyjádřit. Logicky také bude nezbytné upravit grafickou část územního plánu, neboť ta v původní podobě s prvky regulačního plánu nepočítala. Zde může nastat jisté zdržení, kdyby se pořizoval pro prvky regulačního plánu samostatný výkres (ten bývá potřeba docela často, zejména pracuje-li územní plán s uliční nebo stavební čárou nebo parcelací pozemků).
Závěr
Důležitým ponaučením je, že v situaci, kdy kupř. obec uvažuje nad tím, že by dala do územního plánu regulativy jako je počet bytů v rodinném domě, chtěla by řešit parcelaci, do detailu parkovací stání nebo třeba fotovoltaiku na střechách, měla by vždy uvažovat o pořízení územního plánu s prvky regulačního plánu, jinak by požadovaná podrobná regulace nebyla přípustná.
Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.