Krajský soud v Praze v rozsudku z 10. prosince definoval, jaký je rozdíl mezi charakterem území a charakterem zástavby. Rozhodnutí Vám ve velmi zkrácené podobě přiblížíme.
Charakter území vyžaduje posouzení širšího okolí záměru
Soud konkrétně řekl: „Územní plán charakter území na jedné straně určuje; na druhé straně z něj při vymezení ploch musí vycházet tak, aby omezil střet vzájemně neslučitelných činností a požadavků na uspořádání a využívání území. Charakter území se ve vztahu k nové výstavbě zpravidla odvíjí od charakteru zástavby, který je dán spolupůsobením formy (struktury) zástavby a architektonického výrazu jednotlivých staveb, stavebních souborů a nezastavěných ploch.
Struktura zástavby se přitom skládá ze dvou hlavních složek: půdorysného, tj. plošného uspořádání zástavby, a prostorového uspořádání zástavby, například intenzity zastavění pozemků, hmotového řešení – podlažnosti, převládajícího tvaru střech, orientace hřebene apod… V projednávané věci se nesouhlasné závazné stanovisko zabývalo souladem záměru stavebníka s podmínkou stanovenou předchozím územním plánem odpůrce, že „architektura všech objektů musí svým řešením vycházet z charakteristických prvků místní zástavby“ (důraz přidán soudem). Charakter zástavby je užším pojmem než charakter území… Předchozí územní plán podmínku ještě zúžil na charakter místní zástavby. Není tedy nelogické, že krajský úřad se ve svém posouzení zaměřil pouze na srovnání záměru s bezprostředně sousedící zástavbou. Charakter území je nicméně pojmem širším, a proto nevylučuje – dokonce spíše vyžaduje – aby odpůrce zohlednil širší území, než jen bezprostředně sousedící zástavbu…
Z judikatury vztahující se k posuzování charakteru území v územním řízení plyne, že urbanistickou strukturu je třeba hodnotit v rámci širšího okolí záměru, a nejen z hlediska nejbližšího okolí či dotčené plochy, na níž má být umístěn Zároveň však nelze v rámci širšího okolí vybírat pro srovnání ojedinělé objekty, které nemají vypovídací hodnotu o převažujícím charakteru posuzované oblasti Při hodnocení souladu s charakterem území je třeba vycházet z kritéria míry přiměřené poměrům. Přiměřená poměrům nemusí být stavba výrazně odlišná od stávající výstavby, nezapadající, naddimenzovaná či vytvářející výraznou bariéru.“
Posouzení v konkrétní věci
Abyste si to uměli představit v praxi, přidáváme citaci z rozsudku: „V případě, že bytové domy využijí maximální stanovenou výšku 11,77 m, budou bezprostředně sousedící zástavbu rodinných domů na jihu a nižších bytových domů na severu převyšovat asi o 3 m, tedy o jedno až dvě – při pohledu od jihu, ze spodu svahu – patra. Takové bytové domy, budou-li mít plochou střechu, budou svou hmotou v podstatě odpovídat bytovým domům v ulici Debřská a Pod Koupalištěm, která rovněž sousedí s nižší zástavbou. Tento rozdíl tedy není v poměrech daného území excesem odporujícím požadavku na ochranu charakteru území. Odlišně by v těchto poměrech působila například výstavba výrazně vyšších bytových domů tvořících jednolitý blok o větší zastavěné ploše. Osm menších třípatrových bytových domů však podle soudu zásadním způsobem nenarušuje charakter území, byť důsledně nekopíruje bezprostředně přiléhající zástavbu.“
Rozsudek KS Praha čj. 54 A 56/2024- 105 ze dne 10. 12. 2024.
Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.