Díky poslanecké kreativitě se do právního řádu dostal už kdejaký paskvil. Jedním z těch novějších je přechodné ustanovení zákona č. 183/2024 Sb., kterým se novelizuje zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. Poslanec ODS Bartoš vpašoval do přechodných ustanovení tento text, který jeho (stavebními zákony zjevně nepolíbení) kolegové s klidem odmávli (i v Senátu). Poprat se v praxi s aplikací nové normy bude docela oříšek. O co jde?

Jak vypadá právní úprava po novele

Asi víte, že jedním z cílů novely zákona o ZPF bylo lépe chránit cenné půdy (tzv. jedničky a dvojky) před výstavbou logistických hal a dalších záležitostí. Konkrétně se v § 4 doplní nový odst. 4 v tomto znění: Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany nelze odejmout ze zemědělského půdního fondu pro záměry pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha nebo pro záměry energetického zařízení pro přeměnu energie slunečního záření na elektřinu s výjimkou záměrů podle § 8a.

Díky zákonodárcům máme v zákoně poměrně rozšafné přechodné ustanovení, které dává výjimku ze zákazu výstavby na cenných zemědělských půdách a vypadá takto: „Do 1. ledna 2035 lze odejmout zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany ze zemědělského půdního fondu pro záměr pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha, pokud je tento záměr umístěn na ploše, která je podle územně plánovací dokumentace platné ke dni 1. ledna 2025 zastavitelnou plochou. Do 1. ledna 2035 lze také odejmout zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany ze zemědělského půdního fondu pro záměr pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha, je-li tento záměr umístěn na ploše, která má podle rozhodnutí zastupitelstva o pořízení změny nebo aktualizace územně plánovací dokumentace a o jejím obsahu vydaného přede dnem 1. ledna 2025 navržen způsob využití umožňující povolení záměru pro obchod nebo skladování v souladu s územně plánovací dokumentací. Obdobně se postupuje, rozhodne-li zastupitelstvo do 1. ledna 2026 o pořízení změny nebo aktualizace územně plánovací dokumentace, jejímž obsahem bude změna územní rezervy na zastavitelnou plochu, a bude-li současně záměr pro obchod nebo skladování umístěn na takto vymezené ploše.“

Původní přechodné ustanovení ve vládním návrhu zákona znělo takto: „Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany lze odejmout ze zemědělského půdního fondu pro záměry pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha umístěné na plochách, které jsou pro tento účel vymezeny v územně plánovací dokumentaci platné ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, do 5 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Rozhodnutí, kterým se uděluje souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pro záměry podle věty první, lze vydat do 5 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Souhlas s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu pozbývá platnosti, nestal-li se do 5 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona součástí rozhodnutí podle jiného právního předpisu, kterým se povoluje záměr podle věty první.“

První část přechodného ustanovení (tam to ještě jde)

Jak vidíte, vládní přechodné ustanovení bylo docela smysluplné. Pak to ale vzalo špatný konec. To, co vyprodukoval parlament, se totiž snad ani nedá nijak rozumně použít.

Pojďme si nejdříve vzít k rozboru první část ustanovení:

Vládní verze zněla takto: Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany lze odejmout ze zemědělského půdního fondu pro záměry pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha umístěné na plochách, které jsou pro tento účel vymezeny v územně plánovací dokumentaci platné ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, do 5 let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona.

Schválená verze zní takto: Do 1. ledna 2035 lze odejmout zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany ze zemědělského půdního fondu pro záměr pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha, pokud je tento záměr umístěn na ploše, která je podle územně plánovací dokumentace platné ke dni 1. ledna 2025 zastavitelnou plochou.

Ze zákona teď není jasné, jak se bude postupovat v situaci, kdy je v územním plánu vymezena nějaká zastavitelná plocha, ale nikoliv pro účel obchodu nebo skladování. Bude možné změnit způsob využití dané plochy nebo ne? Ustanovení § 4 odst. 3 zákona o ZPF totiž říká: Zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany lze v územně plánovací dokumentaci určit k jinému než zemědělskému účelu nebo odejmout pouze v případech, kdy jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem ochrany zemědělského půdního fondu. To neplatí, pokud se při změně územně plánovací dokumentace nemění způsob využití plochy v územně plánovací dokumentaci již vymezené.

Jakým způsobem se konkrétně při změně způsobu využití bude argumentovat, že je vymezení zastavitelné plochy k novému účelu (obchodu či skladování) významnější než veřejný zájem na ochraně cenných půd, když současně k něčemu takovému docházet vůbec nemá a evidentně na ničem takovém veřejný zájem dán není (tolerováno je pouze přechodné období, aby zásah do práv vlastníků nebyl tak brutální).

Druhá část přechodného ustanovení – to je hotový právní maglajz

Dejme tomu, že s touto otázkou se praxe ještě nějak popere a ustanovení bude vykládáno ve smyslu původního vládního návrhu zákona (který byl srozumitelný) s tím rozdílem, že si někdo vymohl delší přechodné období a půda holt ještě deset let chráněná nebude. První část přechodného ustanovení můžeme opustit a zaměříme se na druhou část, která je snad ještě zmatenější.

Druhá část přechodného ustanovení tedy zní: Do 1. ledna 2035 lze také odejmout zemědělskou půdu I. a II. třídy ochrany ze zemědělského půdního fondu pro záměr pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než 1 ha, je-li tento záměr umístěn na ploše, která má podle rozhodnutí zastupitelstva o pořízení změny nebo aktualizace územně plánovací dokumentace a o jejím obsahu vydaného přede dnem 1. ledna 2025 navržen způsob využití umožňující povolení záměru pro obchod nebo skladování v souladu s územně plánovací dokumentací.

Za první není vůbec jasné, jak by vůbec mohl být nějaký záměr umístěn na ploše, jejíž způsob využití ještě umístění takového záměru neodpovídá – musí přece dojít nejprve k dokončení procesu změny územního plánu (nebo teoreticky dle daného ustanovení i aktualizace zásad územního rozvoje, ale ty v podstatě klasická logistická a obchodní centra vůbec neřeší).

Dalším problémem je, že obsah změny územního plánu bývá obecný, rozhodně není obvyklé, že je v něm jasně identifikován pozemek, na kterém má být do budoucna vymezena plocha pro logistické nebo obchodní centrum. Dost těžko se bude posuzovat, zda v obsahu změny územního plánu byl či nebyl navržen způsob využití umožňující povolení záměru pro obchod nebo skladování. Jakým způsobem by se tedy podle něj mohlo rozhodovat o tom, zda má či nemá být odňata zemědělská půda pro nějaký budoucí záměr, který snad jednou, když to všechno dobře dopadne, bude územní plán připouštět?

Co znamená dovětek že „způsob využití má být navržen v souladu s územně plánovací dokumentací“, si netroufáme ani spekulovat. Pokud přece má dojít ke změně regulace, tak budoucí způsob využití plochy přece nemůže být v žádném případě v souladu s územně plánovací dokumentací. Pokud by byl, změna by byla značně nelogická.

Další komická záležitost spočívá v tom, že zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon vůbec:

  1. nezná aktualizaci územně plánovací dokumentace,
  2. neupravuje tzv. zkrácený postup pořizování územního plánu, tedy už se nebude rozhodovat o pořízení změny územního plánu a o jejím obsahu,
  3. neřeší ani zkrácený postup aktualizace zásad územního rozvoje, nezná obsah změny územního plánu ani obsah aktualizace zásad územního rozvoje.

Znamená to, že po 1. 7. 2024 (od účinnosti nového stavebního zákona) už nemohlo dojít k rozhodnutí o pořízení změny územního plánu zkrácených postupem a o jejím obsahu? Pokud k tomu došlo před 1. 7. 2024, záleží, jak daleko se proces pořizování po tomto rozhodnutí zastupitelů do 1. 7. 2024 dostal. Podle toho se bude aplikovat některý z odstavců § 323 nového stavebního zákona.

Mohou vůbec obce ještě vydat územní plán, kde dovolí na cenné půdě logistiku nebo obchod?

Je také otázkou, zda vůbec bude možné takovou změnu územního plánu dokončit – jestli se nedostane do rozporu se zákonem ZPF a jestli by orgán ochrany ZPF neměl změnit svoje stanovisko a jakékoliv změny územních plánů, které nebudou v souladu s přísnější ochranou ZPF nedovolit.

Stavební zákon totiž říká v § 3 odst. 1, že nové stanovisko, vyjádření nebo závazné stanovisko může dotčený orgán v téže věci uplatňovat pouze v rozsahu nově zjištěných skutečností, které nemohly být zjištěny dříve, nebo na základě změny právních předpisů, a pokud se jimi změnily podmínky, za kterých bylo stanovisko, vyjádření nebo závazné stanovisko vydáno, a to jen v rozsahu změny podmínek. Novela zákona o ZPF má přechodné ustanovení v tomto znění: „Řízení a postupy podle zákona č. 334/1992 Sb. zahájené přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se dokončí podle zákona č. 334/1992 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona.“ Toto ustanovení se ale dost těžko týká stanovisek vydávaných podle stavebního zákon v procesu pořizování územních plánů (nejde ani po řízení, ani o postup podle zákona ZPF).

Vydávat změnu územního plánu, která stejně nebude moci být nikdy realizovaná (tedy nebude moci být zemědělská půda odňata), je doopravdy nesmyslné a nemělo by se to stávat, nebo by takové opatření obecné povahy mohly zrušit soudy. Přechodné ustanovení, které situaci mělo řešit, prakticky neexistuje (to, které v zákoně je, se na daný problém vůbec nevztahuje). Tak to ostatně původně zamýšlel i vládní návrh zákona.

Doufejme, že brzy k novele Ministerstvo pro místní rozvoj alespoň zaujme nějaké výkladové stanovisko, jinak se dá očekávat, že přinese hlavně spousty soudních sporů.

Více našich textů k ochraně ZPF najdete zde.