V poslední době se zdá, že to soudy začaly docela dost přehánět s benevolencí vůči obcím v oblasti územního plánování a stavebních uzávěr – dovolí jim (na úkor vlastníků) nejrůznější procesní nehoráznosti. Z aktuálního rozsudku Krajského soudu v Praze plyne, že se není třeba zalamovat ani s přípravou programu jednání zastupitelstva. Projednat zastupitelé mohou cokoliv je napadne v průběhu jednání, asi v rámci jakéhosi volného toku myšlenek. Bude zajímavé sledovat, kam až se dá v nerespektování zákonů zajít. Vzhledem k tomu, že se ale vlastníci dost často nebrání a mnohdy to nakonec vzdají a nechají si líbit kde co, bude k podobným zásahům do práv docházet asi pořád dokola.

Program jednání zastupitelstva nikoho nezajímá

Středočeská obec měla v úmyslu rozhodovat o pořízení stavební uzávěry, ale zapomněla dát do programu konkrétní bod. Z rozsudku plyne, že pak došlo k této situaci: „Ze zápisu ze zasedání odpůrce ze dne 26. 3. 2024 soud zjistil, že v původně navrženém programu připravovaného zasedání nebyl bod týkající se stavební uzávěry zařazen. V úvodu jednání však byly navrženy nové body programu, mj. i bod s názvem „Návrh opatření obecné povahy – plochy smíšené obytné (SV)“. Usnesením č. 3 šest přítomných zastupitelů jednomyslně změněný program zasedání schválilo. Posléze usnesením č. 6 zastupitelé opět jednohlasně rozhodli o zahájení procesu pořízení stavební uzávěry v návaznosti na pořizování změny č. 2 územního plánu a pověřili starostu zajištěním zpracování návrhu stavební uzávěry a projednáním tohoto návrhu s dotčenými orgány.“

Dalo by se říct, že jde o hrubé porušení zákona č. 128/2000 Sb., o obcích. Soudu to ale tak nepřišlo: „NSS následně v souladu se shrnutým nálezem Ústavního soudu dovodil, že konkrétní obsah programu zasedání zastupitelstva obce a seřazení jeho jednotlivých bodů je součástí práva obce na samosprávu. Zařazení nového bodu na program zasedání zastupitelstva až v průběhu tohoto zasedání připouští § 94 odst. 2 obecního zřízení. Schválení takto nově zařazeného bodu je možné jen tehdy, je-li takový návrh věcně připraven ke schválení a nebrání-li schválení jiné zákonné ustanovení…

Stavební zákon ani obecní zřízení přitom nestanovují žádná zvláštní pravidla, která by bylo třeba nad rámec § 94 odst. 2 obecního zřízení při zařazování bodu jednání o pořízení návrhu stavební uzávěry na program zasedání zastupitelstva dodržet. Odpůrce proto nepochybil, pokud o tomto bodu na svém zasedání dne 26. 3. 2024 rozhodoval v souladu s doplněným programem. Nadto odpůrce správně poukázal na fakt, že navrhovatelka tímto postupem nebyla krácena na svých právech. O návrhu stavební uzávěry zjevně věděla, protože proti němu uplatnila včasné námitky, které odpůrce vypořádal. V návrhu navrhovatelka ani nepřibližuje, jak by se jí případné pochybení odpůrce při dodatečném zařazováním bodů na program zasedání mělo negativně dotknout.“

Ok, chápeme, obce si můžou dělat cokoliv a zalamovat se nějakým zákonem o obcích nemusí. Pak ale vůbec není jasné, proč vůbec právní předpisy nějaký postup pro přípravu programu jednání upravují.

Nesmyslné zákazy v uzávěře taky nevadí, stačí hrubé a mlhavé obrysy

Obec R., která stavební uzávěru vydala, byla docela kreativní a zakázala umisťování a realizaci staveb typu:

  • polyfunkční domy s bydlením (tj. domy se smíšenou funkcí, plochou pro bydlení do 50 % celkové podlahové plochy a s více než jednou bytovou jednotkou) a
  • architektonické tvary a výrazy budoucích staveb pro bydlení (jako jsou mobilheimy, srubové stavby atp.),

Co to jsou „stavby typu architektonické tvary a výrazy budoucích staveb pro bydlení“ (smysluplněji se bohužel text uzávěry přepsat nedá, omlouváme se, není to naše vina) by dokázal vysvětlit málokdo, obec upřesnila, že si pod tímto zvláštním spojením představuje mobilheimy a srubové stavby a patrně ještě něco dalšího, co ale zůstává v říši fantazie. Soudu ale ani takové prazvláštní vymezení zakázaných staveb nevadilo:

„S navrhovatelkou lze částečně souhlasit, že stavební uzávěra operuje s neurčitým pojmem architektonické tvary a výrazy budoucích staveb pro bydlení, nicméně z celkového kontextu a navázání stavební uzávěry na změnu č. 2 územního plánu lze dovodit, na jakou stavební činnost stavební uzávěra dopadá. Stavební uzávěra totiž v návaznosti na připravovaný obsah změny č. 2, jak je popsán v příloze k příslušnému usnesení odpůrce o pořízení této změny, následně specifikuje, že tímto neurčitým právním pojmem míní např. srubové stavby a mobilheimy. Na základě toho lze alespoň v hrubých obrysech seznat obsah tohoto pojmu. Navrhovatelka se v návrhu nadto omezila jen na konstatování, že jde o pojem dosti neurčitý, aniž by jakkoliv rozvedla, proč by to mělo způsobit nezákonnost stavební uzávěry, resp. jak se způsob vymezení tohoto pojmu negativně dotýká jejích veřejných subjektivních práv, k jejichž ochraně je soud primárně povolán.“

To, že obci územní plánování trvá řadu let, taky vlastníky nijak nepoškozuje

Dotčená vlastnice namítala, že obec pořizuje změnu územního plánu, ke které se vztahuje uzávěra, už 4 roky a pořád to nikam nespěje. Soud pravil, ať si trhne nohou (řekl to ale slušně): „Namítá-li navrhovatelka, že po dobu delší čtyř let změna č. 2 územního plánu stále nenabyla účinnosti, musí k tomu soud uvést, že proces pořizování územně plánovací dokumentace (či její změny) je poměrně dlouhodobý dynamický proces, v jehož průběhu může docházet k větším či menším změnám v uvažovaném řešení…

Správním soudům při posuzování opatření o stavební uzávěře nenáleží posuzovat rychlost a řádnost postupu obcí při přijímání územního plánu či jeho změny. Úkolem soudů v takovém řízení je bránit navrhovatele před excesy v územním plánování a nedodržením zákonných mantinelů co do doby pořizování změny územního plánu a z toho vyplývající délky působení napadené stavební uzávěry.“

Odůvodnění taky netřeba?

Zajímavý je i přístup soudu k odůvodňování stavebních uzávěr: „Na základě uvedeného soud nesouhlasí s navrhovatelkou, že by odpůrce stavební uzávěru zdůvodnil nedostatečně či nepřezkoumatelně. Ze stavební uzávěry zřetelně plynou důvody, které jej vedly k zákazu vymezené stavební činnosti. Odpůrce vyjádřil zájem plochy SV chránit především pro stavby samostatných rodinných domů, jimž odpovídají kapacity veřejné infrastruktury. Odpůrce se snažil předejít tomu, aby v důsledku realizace polyfunkčních domů s bydlením, které vedle vícera bytových jednotek slouží i k dalším účelům, nenastalo přetížení stávající veřejné infrastruktury, která je v současnosti již na hraně svých kapacit. Tyto důvody se soudu nejeví být a priori nedůvěryhodné.

Soud připomíná, že z věcného hlediska se opodstatněnost odpůrcem uváděných důvodů, které jsou současně důvody vedoucími k přijetí změny č. 2 územního plánu, musí zkoumat především v rámci řízení o přezkumu této změny… Polemika navrhovatelky ohledně dostatečnosti kapacit veřejné infrastruktury proto patří spíše do následného řízení o přezkumu změny č. 2 územního plánu, pokud jej iniciuje. Z hlediska zákonnosti stavební uzávěry zcela postačuje, že prokazatelně směřuje k uskutečnění zákonem předvídaného účelu, tedy k ochraně budoucího využití území.“

Co tím chtěl soud naznačit? Že se dají stavební uzávěry zdůvodnit jen tím, že stavební činnost ohrožuje zamýšlenou změnu územního plánu a tečka? Žádné věcné důvody, nic? Takže když bude změna územně plánovací dokumentace nezákonná, protože pro ni nebudou nalezeny dostatečné důvody, je v pořádku, že stavebníci budou šest let omezeni jen proto, že se taková špatná změna připravovala? To nedává smysl. Stavební uzávěra je opatření obecné povahy a sama o sobě by měla mít dostatečně nosné odůvodnění. Zakázat stavební činnost „protože proto“ by v právním státě, kde je respektováno vlastnické právo, nemělo být přípustné.

Podle rozsudku KS Praha ze dne 7. 2. 2025, č. j. 51 A 81/2024- 32.

Více našich článků ke stavebním uzávěrám najdete zde.