V naší advokátní kanceláři se mimo jiné zabýváme pomocí obcím v situacích, kdy se některý z vlastníků pozemků obrátí na soud kvůli nesouhlas s územním plánem. Díky tomu se můžeme pochlubit dalším úspěchem. Tentokrát jsme pomohli udržet územní plán jedné samosprávě z jihu Moravy. V rozsudku Krajského soudu v Brně se najde několik zajímavých pasáží, protože hlavní argumentační linie se týkala venkovského charakteru zástavby. Soud se zabýval i tím, jestli byli vlastníci dost aktivní a snažili se stavět. Dospěl k závěru, že ne.

K vesnickému rázu území

Krajský soud řekl: „Krajský soud přitom shledal, že odpůrce řádně zdůvodnil nejen to, proč přijal zcela novou úpravu výškových limitů staveb na celém území obce, ale také to, z jakého důvodu považoval konkrétně výškový limit 10 m na pozemcích navrhovatelů za nežádoucí. Nejedná se přitom o odůvodnění povrchní. Je naopak založeno na koncepčním přístupu spočívajícím ve vytvoření schématu urbanistické kompozice, které v původním územním plánu nebylo obsaženo. Ve změně územního plánu jsou také označeny podklady, z nichž toto schéma vychází. Jsou jimi zejména analýza historické i aktuální urbanistické struktury sídla, fotodokumentace zachycující charakter klíčových lokalit a komplexní odborné vyhodnocení podmínek prostorového uspořádání.

Reakce na konkrétní námitky navrhovatelů je pak také založena na konkrétních podkladech. Jsou jimi nejen fotodokumentace místa z různých pohledů či řez stávající plachtové haly, ale také podrobný popis aktuálního stavu dané lokality (svažitost terénu, nadmořská výška v jednotlivých bodech, umístění a charakter stávajících staveb). Samotný popis lokality z hlediska faktografického přitom navrhovatelé nijak nezpochybňují (pouze v replice, tj. opožděně, brojí proti hodnocení důsledků vyššího výškového limitu v dané lokalitě). Výškový limit 10 m na pozemcích navrhovatelů byl posouzen jako nežádoucí primárně z důvodu, že tak vysoké stavby by vyčnívaly až o 5 m (respektive více, neboť výškový limit se vztahuje k fasádě po římsu střechy) nad terénní hřbet a narušily by krajinný ráz území. Lze tedy shrnout, že ze změny územního plánu je zřejmé, jaké zájmy v území odpůrce vážil a proč se přiklonil právě k přijaté regulaci. Toto odůvodnění nelze považovat za nedostatečné.“

Výšková regulace je legitimním nástrojem

Soud dále konstatoval: „Výšková regulace je přitom legitimním nástrojem pro regulaci prostorového uspořádání obce a v obecné rovině může účinně přispívat k ochraně architektonických, urbanistických i krajinných prvků. Lze totiž pomocí ní zabránit nežádoucím jevům například v podobě narušení panoramatu, zastínění architektonických dominant či narušení charakteru okolní krajiny při pohledu z obce. Jedná se proto o obecně užívaný regulativ prostorového uspořádání, jak je také patrné z bodu I. odst. 1 písm. f) Přílohy č. 7 k vyhlášce č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti… Podrobnější urbanistická koncepce obce byla zjevně jedním ze základních prvků změny územního plánu…

Textová část je doprovozena také novou grafickou přílohou územního plánu (S.1) nazvanou Schéma urbanistické kompozice. V rámci tohoto schématu jsou upraveny nejen výšková hladina zástavby (barevně je odlišeno pět variant: výšková hladina stabilizovaná, 0 – 4,5m, 0 – 6,5 m, 0 – 8 m a 0 – 10 m), ale také plochy se specifickými nároky na urbanistickou kompozici (tři specifické architektonicky a urbanisticky hodnotné plochy, parky a významná zeleň, architektonické dominanty, architektonicky cenné stavby, kulturní hodnoty, kulturní památky, historicky významné stavby, kompoziční osy a významné průhledy na dominantu a stanoviště významných pohledů) a plochy se specifickými nároky na ochranu (významná zeleň v krajině).“

Nejvíc se soudu líbila fotodokumentace – doporučujeme používat!

Zajímavé je, že soudu se prostě a jednoduše líbilo barevné schéma rozdělující obec podle struktury a výšky zástavby a pak fotodokumentace. Doporučujeme proto projektantům projít se po obci s mobilem a vyfotit si, co je důležité. Na soudce to udělá dobrý dojem – dokládá to, že jste o území přemýšleli a tak jim to umožní si všechno představit. To je opravdu zajímavé a důležité zjištění.

Konkrétně si soud pochvaloval fotky v odůvodnění územního plánu takto: „Není podstatné, že dotčené pozemky nejsou v obytné části obce a nenacházejí se zde významné pamětihodnosti či krajinné uspořádání, jak tvrdí navrhovatelé. Stěžejní je naopak pohledové uplatnění staveb na těchto pozemcích, ať již při pohledu na okolní krajinu z obce, tak při pohledu na obec z okolní krajiny. Z fotodokumentace, která je součástí odůvodnění rozhodnutí o námitkách je přitom patrné, že pokud by stavby přesahovaly terénní hřeben, mohly by zasáhnout jak do krajinného rázu, tak například do pohledu na kostel, který je ve schématu urbanistické kompozice označen jako architektonická dominanta.“

K aktivitě vlastníků, kteří celé roky nestavěli

Soud dospěl v otázce aktivity vlastníků k tomuto závěru: „V každém případě již ze samotných tvrzení navrhovatelů a označení důkazů je patrné, že aktivita navrhovatelů spočívala pouze ve vyžádání cenových nabídek na dodávku a montáž haly. Tato aktivita nesměřovala k získání veřejnoprávního oprávnění k realizaci stavby, a to i přesto, že některé cenové nabídky mají být údajně datovány již k únoru 2017. Změna územního plánu tak jednoznačně nemohla být tím krokem, který zmařil tvrzenou dlouhodobou snahu navrhovatelů. Krajský soud neprováděl dokazování předloženými cenovými nabídkami, neboť by to na uvedených závěrech nemohlo nic změnit. O uvedených otázkách mohl soud uvážit již na základě samotných tvrzení navrhovatelů.“

Soudu nevadilo ani to, že pozemky získali vlastníci před lety právě od obce: „Podle názoru soudu není rozhodující, kdy přesně nabyli navrhovatelé jednotlivé pozemky. V době nabytí vlastnického práva si totiž měli být vědomi nejen toho, jaké je aktuálně přípustné využití pozemků, ale i toho, že jim aktuální stav nemůže být do budoucna zcela garantován. Stejně tak není směrodatné, že pozemky nabyli právě od odpůrce. I kdyby jim snad odpůrce při prodeji poskytl jakousi garanci využití pozemků, mělo by to vliv pouze na jeho případnou odpovědnost za škodu způsobenou nenaplněním takového příslibu, nikoliv na možnost změny regulace, jsou-li pro ni legitimní důvody. Jelikož však navrhovatelé v návrhu vůbec netvrdí, že by jim byl takový příslib poskytnut, neprováděl soud k této otázce dokazování (zejména kupními smlouvami z let 2002 a 2004).

Navrhovatelé pouze tvrdí, že odpůrce pozemky prodával s vědomím toho, že výškový limit pro zástavbu činí 10 m. Tato skutečnost je však nejen nesporná, ale zejména irelevantní. Jak již soud uvedl, navrhovatelé jako kupující museli počítat s tím, že regulace se může v budoucnu změnit. Před přijetím změny územního plánu nebylo zahájeno žádné řízení směřující k umístění stavby na dotčených pozemcích, které by změna územního plánu zhatila. Za těchto okolností spočívá očekávání navrhovatelů spíše ve vzdálených vizích. Pokud snad navrhovatelé zároveň očekávali, že v budoucnu nenastane žádná veřejnoprávní překážka pro realizaci takových vizí, nešlo o očekávání legitimní.“

Odborné posudky si obce dělat nemusí

Zajímavé bylo i toto tvrzení krajského soudu: „Uvádí-li navrhovatelé, že by podkladem změny územního plánu měl být „urbanistický, krajinářský či podobný posudek“, pak je nutno uvést, že se tak fakticky stalo. Návrh změny územního plánu byl vypracován pod vedením autorizovaného architekta, kterému je zákonem… svěřeno oprávnění vypracovávat územně plánovací dokumentaci s jedinou výjimkou – řešení územního systému ekologické stability. Je jej tedy nutno považovat za odbornou osobu ve vztahu ke všem ostatním aspektům územního plánování, tj. také k otázkám ochrany krajiny a architektonických a urbanistických prvků… Kromě toho vydal z hlediska ochrany přírody a krajiny (kam spadá také ochrana krajinného rázu) k návrhu změny územního plánu… stanovisko také Krajský úřad Jihomoravského kraje. Ačkoliv se přímo k regulaci výškové hladiny zástavby nevyjádřil, je nutno z jeho postoje dovodit, že ji nepovažuje z hlediska ochrany přírody a krajiny za jakkoliv problematickou.“

Zajímavé je, že v naší jiné kauze NSS řekl rovněž k otázce potřeby zajištění odborného posudku během územního plánování: „Nejvyšší správní soud nepopírá, že pro tvorbu územního plánu je třeba znalostí technicko-odborného rázu, kterými odpůrce z podstaty věci nemůže disponovat. V takovém případě si však odpůrce měl vyžádat detailní analýzu k vymezení zastavitelné plochy, a to tím spíše, pokud se tato plocha nachází v záplavovém území a podle PÚR lze v takovém území vymezovat zastavitelné plochy jen ve zcela výjimečných a zvlášť odůvodněných případech. Odkaz na stanovisko vodoprávního úřadu, který souhlasí se stavbou v záplavovém území, ale zasakovací poměry hodnotí izolovaně od vymezené zastavitelné plochy, neposkytuje odpověď na konkrétní námitky navrhovatelky.“

(Pro pořádek uvádíme, že se jednalo o plochu v tzv. rezidenčním riziku, kde Mapy povodňového rizika a ohrožení výstavbu bez problémů umožňují a právě z těchto map projektant, tedy odborník na slovo vzatý, vycházel. Stejně tak je zajímavý přístup ke stanovisku dotčeného orgánu – jednou vůbec nevadí, že se nevyjádří a platí, že kdo mlčí, ten souhlasí, jindy je to nepřekonatelný problém a důvod pro zásah do práva na samosprávu). Soudy rozhodují tak trochu, ehm, nekonzistentně, že? To bude asi tím, že spravedlnost tak špatně vidí.

Podle rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 19. 2. 2025, čj. č. j. 65 A 10/2024-170 a podle rozsudku NSS čj. 5 As 6/2024 – 101  ze dne 10. 1. 2025.

Více našich textů k územnímu  plánování zde.