Nejvyšší správní soud rozhodoval o územním plánu jednoho středočeského města, jehož zastupitelstvo schválilo změnu č. 2 územního plánu, kterou byly jedny pozemky přeřazeny z ploch pro bydlení individuální do ploch pro veřejnou vybavenost a dopravní infrastrukturu. S tím nesouhlasil soused, protože se mu nelíbilo, že vedle jeho nemovitostí má vyrůst čtyřpodlažní škola. Prohrál u krajského soudu i u NSS.
NSS: Územní plán vlastně není vůbec důležitý
NSS svoje rozhodnutí odůvodnil takto: „Úkolem územního plánu však není řešit s konečnou platností podrobnou regulaci umístění a prostorového uspořádání staveb, která je náležitostí regulačního plánu, či prostorové řešení stavby (půdorysné velikosti, maximální výška a tvar), které je zase náležitostí územního rozhodnutí o umístění stavby… Odvozoval-li tedy stěžovatel dopad do svých práv (do pohody bydlení), právě z objemu a výšky plánované stavby školy, nejednalo se svou povahou o námitky týkající se koncepčního uspořádání daného území, nýbrž směřující proti konkrétní, navíc čistě předpokládané, realizaci a z ní vyplývajícím potenciálním dopadům na stěžovatele. Takové námitky jsou ve fázi územního plánování, kdy ještě nebylo rozhodnuto o umístění stavby, předčasné a nelze je věcně řešit.“
NSS dále připustil, že bylo v pořádku námitky vlastníka proti hmotě a výšce budoucích možných objektů v podstatě nevypořádat: „Pokud tedy odpůrce vypořádal obsáhlé námitky stěžovatele směřující svou povahou proti konkrétní realizaci prostým konstatováním, že: ‚Změna územního plánu vymezuje funkční plochy, nikoliv neumisťuje jednotlivé stavby, na pozemcích navrhuje funkční využití ploch OV nikoliv samostatné školské zařízení. Ve funkčním využití OV ale může být umístěno i školské zařízení!, vypořádal tím podstatu námitek stěžovatele, byť velmi stručným, avšak s ohledem na jejich povahu ještě přezkoumatelným způsobem… Trvat za této situace na otrockém vypořádání všech jednotlivých výtek stěžovatele, které svým charakterem směřují do navazujících fází územního (stavebního) řízení, které je již v rukou orgánů státní správy, by bylo v rozporu s výše popsaným smyslem odůvodnění změny územního plánu a rozhodnutí o námitkách.“
Prostě se s tím smiř, vlastníku
NSS dále řekl: „Stěžovateli je možno přisvědčit v tom, že napadená změna územního plánu je stran důvodů pro přeřazení dotčených pozemků z plochy BI do plochy OV skutečně poměrně skoupá. Toliko v bodě 4.3. výroku zmiňuje, že jsou navržena tato nová zařízení, resp. opatření „pro rozvoj a zvýšení kvality sféry občanské vybavenosti“ a v bodech 9. a 9.1. odůvodnění dodává, že dané plochy OV jsou nezbytné pro využití zázemí školních objektů, zejména parkoviště. Sám odpůrce přitom připouští, že takové stavby bylo možno realizovat též v plochách BI a že fakticky nedochází k věcné změně.
Se stěžovatelem je dále možno souhlasit v tom, že jím zmiňovaná judikatura skutečně zdůrazňuje nezbytnost odůvodnit změnu funkčního určení ploch… Krom toho stěžovatel v této námitce opět primárně cílí pouze na odlišné parametrické limity staveb v plochách OV a dovozuje, že skutečným cílem změny bylo umožnit investorovi umístit na dané pozemky objemově větší a co do výšky vyšší budovu, než by umožňovala plocha BI. Jinými slovy, nepostrádá odůvodnění změny funkčního využití daných ploch jako takové, nýbrž se obává potenciálního zásahu do svých veřejných subjektivních práv v souvislosti s navazující realizací. Jak ovšem bylo vysvětleno výše, OOP v sobě na druhou stranu současně obsahuje ochranný mechanismus, který zabezpečuje zachování stávající koncepce charakteru daného území, jíž se stěžovatel svými námitkami (předčasně) domáhá.“
NSS: charakter zástavby je důležitější než konkrétní regulativy
NSS ve snaze ubránit svůj názor a názor krajského soudu přece jen řekl něco zajímavého: „Samotné napadené OOP tak zabezpečuje zachování stávající koncepce charakteru daného území, které se stěžovatel dovolává. Tuto „pojistku“ přitom bude nezbytné v navazujících fázích územního (stavebního) rozhodování respektovat. To, že územní plán po přijaté změně č. 2 obecně umožňuje u ploch OV realizaci budov se čtyřmi nadzemními podlažími, tedy nikterak nepředznamenává, že taková situace nutně nastane v dotčeném území. Územní rozhodnutí musí vždy z územního plánu vycházet a respektovat jím vystavěné „mantinely“, avšak to ještě zdaleka neznamená, že musí územní plán kopírovat…
Stěžovateli zůstává plně zachována možnost účinně uplatňovat ochranu svých veřejných subjektivních práv před eventuálními zásahy vyplývajícími z konkrétního způsobu realizace zamýšleného projektu. Není pravdou, že by byl možnosti bránit svá práva zbaven… Napadené OOP tedy v žádném případě nepovoluje bez dalšího stavby o čtyřech nadzemních podlažích v plochách OV. Žalovaný pak ve svém vyjádření potvrzuje účinnost tohoto mechanismu v probíhajícím územním řízení, kdy je do území umisťována právě taková stavba, která by vyhovovala i podmínkám územního plánu před jeho změnou provedenou nyní projednávaným OOP. Lze tedy legitimně a důvodně usuzovat na úspěšnost případné obrany stěžovatele proti stavbě o čtyřech nadzemních podlažích v územním řízení založené na tom, že by taková stavba nebyla v souladu s územním plánem.“
To je docela důležitý závěr, kterým by se měli dotčení sousedé pokoušet co nejvíce argumentovat – ale pozor, lze očekávat, že NSS stejně nakonec dospěje k závěru, že se jeho vlastní argumenty ve skutečnosti v jiném případě nepoužijí, protože je to úplně, ale úplně jiná situace a vůbec (bla, bla, bla). Nekonzistentnost rozsudků a rozhodování podle toho, jak se to zrovna hodí, je totiž pro správní soudnictví bohužel více než typická. Ostatně právě rozsudky, ve kterých se dotčení sousedé snažili argumentovat charakterem území a zástavby usvědčují NSS ze lži. Charakter zástavby je totiž v naprosté většině nerespektovaným a vágně aplikovaným regulativem.
Podle rozsudku NSS čj. 7 As 39/2024 – 49 ze dne 26. 2. 2025.
Více našich článků k územnímu plánování najdete zde.