Nejvyšší správní soud se zabýval další zajímavou otázkou. Konkrétně tentokrát řešil závazné stanovisko orgánu územního plánování, které posuzovalo soulad záměru s regulativy územního plánu (koeficient zastavěnosti, koeficient zeleně a výškové omezení budovy). Odpovědět soudci museli na to, zda má být tento soulad posuzován samostatně ve vztahu k stavbě uvedeného bytového domu, nebo ve vztahu k celému původnímu stavebnímu záměru. Předmětem posouzení byla i tvrzená dobrá víra žadatele, která se měla odvíjet od dřívějšího rozhodnutí o změně stavby před jejím dokončením.

K výpočtu koeficientu zastavění

NSS řekl: „První námitka stěžovatelky nicméně nesměřovala vůči samotným skutkovým zjištěním. Její podstatou bylo zpochybnění způsobu výpočtu koeficientů zastavení a zeleně, jde-li o rozsah pozemků, které měly být zahrnuty do posouzení souladu stavby s regulativy územního plánu. Nadřízený orgán územního plánování vyšel při stanovení koeficientů zastavěnosti a zeleně z plochy zastavěné budovou SO10 a přilehlých pozemků ve vlastnictví stěžovatelky…  

Podle stěžovatelky měl ale vyjít z plochy pozemků celého původního stavebního záměru, který zahrnoval stavbu budov SO01 až SO10… Nejvyšší správní soud souhlasí s krajským soudem, že správní orgány byly v řízení o dodatečném povolení stavby vázány předmětem řízení, kterým byla pouze stavba budovy SO10, a nikoli původní stavební záměr. Není vyloučeno, aby při posuzování stavebního záměru, který sestává z více staveb a je realizován na větším množství pozemků, byly při stanovení koeficientů zastavěnosti a zeleně započítány plochy všech dotčených pozemků jako jeden celek… V její věci ale o takovýto případ nejde. Jak řízení o odstranění stavby, tak následné řízení o dodatečném povolení stavby se týkalo výlučně stavby budovy SO10… Krajský soud proto nepochybil, jestliže se zabýval regulativy územního plánu pouze ve vztahu k budově SO10 a pro účely výpočtu jednotlivých koeficientů zohlednil pouze pozemky související právě s touto budovou.“

K možnosti započíst pod koeficient zeleně také zelené střechy

K požadavku investora, aby do koeficientu zeleně byly zahrnuty např. i zelené střechy, NSS řekl: „Lze souhlasit s krajským soudem, že ani započtením části (toliko okrajově dotčeného) pozemku parc. č. 143/828 by zcela zjevně nebyl navýšen koeficient zeleně na 30 %. Do jeho výpočtu nebylo možné započítat ani plochy stavby, na kterých by byla umístěna střešní zeleň nebo obdobné zelené plochy, neboť v jejich případě půjde nadále o zastavěnou plochu.“

K otázce dobré víry

NSS se dála zabýval tím, zda mohl mít investor dobrou víru: „Stěžovatelka dále namítla, že stavbu stavěla na základě pravomocného stavebního povolení a povolení změny stavby před dokončením. Skutečnost, že povolení změny stavby před dokončením bylo následně zrušeno v důsledku nesprávného postupu stavebního úřadu, nelze přičítat k její tíži a dovozovat z toho absenci či ztrátu její dobré víry.

Z obsahu správního spisu Nejvyšší správní soud zjistil, že povolení změny stavby před dokončením se týkalo změny využití budovy SO10 z administrativní budovy na bytový dům. Zastavěná plocha a výška této budovy měla zůstat nezměněna a nadále odpovídat požadavkům plynoucím z rozhodnutí o umístění stavby z roku 2009… I po povolení změny využití budovy SO10 tak byla stěžovatelka povinna dodržet stanovenou rozlohu zastavěné plochy a požadavek na výšku budovy, jakož i vyhovět výše uvedeným regulativům územního plánu. Ze správního spisu nevyplývá, že by byly regulativy územního plánu či požadavky na výšku stavby a zastavěnost území změněny, nebo že by stavební úřad stěžovatelce splnění těchto požadavků prominul.

Jelikož stěžovatelka po celou dobu stavebního řízení musela vědět o regulativech územního plánu i stavebně technických požadavcích na výstavbu budovy SO10, nemůže tvrdit, že se s ohledem na dobrou víru nemusí těmto regulativům podřídit. Krajský soud správně uvedl, že v kontextu posuzované věci je nutné dobrou víru vztahovat k právní moci stavebního povolení a postupu stěžovatelky v souladu s platným stavebním povolením. Jen pro úplnost kasační soud dodává, že v této souvislosti jsou bezpředmětné jeho úvahy o tom, zda a kdy stěžovatelka dobrou víru ztratila. Ve skutečnosti totiž dobrou vírou v postup odchylný od regulativů územního plánu nikdy neměla.“

Žalobkyně v dobré víře být nemohla

Krajský soud k dobré víře řekl: „Soud se neztotožnil ani s osmou námitkou, kterou se žalobkyně dovolává ochrany své dobré víry. Dobrou víru definuje Nejvyšší správní soud… jako objektivně posuzované vědomí jednotlivce o souladu jednání s právem: Dobrá víra jako nezaviněná nevědomost chrání jedince, který se zřetelem ke všem okolnostem nevěděl a ani nemohl vědět, že určitý stav je v rozporu s právem. 

V kontextu dané věci je nutné dobrou víru vztahovat k právní moci stavebního povolení a postupu žalobkyně v souladu s platným stavebním povolením. Žalobkyně tedy přišla o dobrou víru v okamžiku, kdy se měla a mohla dozvědět o tom, že postupuje v rozporu s platným stavebním povolením, tedy v okamžiku, kdy změnila svůj stavební záměr z administrativní budovy na bytový dům, již musela vědět, že postupuje v rozporu s platným stavebním povolením.

Nemohla být v dobré víře, že její nový stavební záměr bude bezpodmínečně povolen. Stejně tak jí prováděním stavby ve zjevném rozporu se stavebním povolením (čehož si ostatně byla sama vědoma) nemohlo vzniknout žádné legitimní očekávání. Na uvedeném závěru ničeho nemění ani skutečnost, že žalobkyni bylo dne 14. 12. 2020 vydáno povolení změny stavby před dokončením, na kterém byla chybně vyznačena doložka právní moci, neboť již dne 9. 4. 2021 byla proti povolení podána odvolání a povolení bylo zrušeno dne 28. 6. 2021 (byť toto rozhodnutí byla následně zrušeno), přičemž nejpozději k okamžiku, kdy se žalobkyně dozvěděla o podaných odvoláních, již nemohla být v dobré víře.“

Podle rozsudku NSS ze dne 7. 3. 202, čj. 5 As 145/2024 – 36 a rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 8. 3. 2024, č. j. 41 A 50/2023-86.

Více našich článků k povolení výstavby zde.