Pokud váháte, zda do stanov SVJ zařadit ustanovení o tom, že změna stanov je možná pouze notářským zápisem, měli byste zvážit výhody a nevýhody s tím spojené. V tomto článku se vám je pokusíme přiblížit.

V minulém článku jsme vás informovali, že byla konečně postavena najisto otázka formy potřebné ke změně stanov SVJ, když Vrchní soud v Olomouci rozhodl, že pro SVJ, založená před 1. 1. 2014, není forma notářského zápisu u změny stanov nutná. Přesto nic nebrání tomu, aby si SVJ zavedlo takovou povinnost přímo stanovami nebo formu notářského zápisu využilo „dobrovolně.“ Je to však výhodné?

Nižší náklady: hlavní výhoda varianty „bez notáře“

Po finanční stránce vyjde změna stanov notářským zápisem samozřejmě dráž. Je třeba počítat s odměnou notáře, která se pohybuje zpravidla někde v rozmezí 3.000,-Kč až 10.000,-Kč bez DPH, pro zjištění konkrétní ceny je vhodné se předem dotázat notáře, který bude úkon provádět. Při častějších změnách stanov už se tak může jednat o významnou položku v rozpočtu SVJ. Navíc, pokud SVJ změnu stanov nepřipravuje svépomocí, ale obrátí se na zkušeného odborníka (advokáta), může se notářský zápis (a kontrola dokumentů notářem) jevit jako svým způsobem zbytečný.

Výhody notářských zápisů

Pomineme-li finanční stránku věci, přináší forma notářského zápisu rovněž svá pozitiva. Notářský zápis je veřejnou listinou, která dle zákona potvrzuje, že jde o nařízení nebo prohlášení orgánu, který listinu vydal, a není-li dokázán opak, i pravdivost toho, co je v ní osvědčeno nebo potvrzeno.[1] Právní jistota je tak v případě notářského zápisu mnohem vyšší, neboť není pochyb o tom, kdy a kde byla listina skutečně sepsána a co je jejím obsahem. Snižuje se riziko toho, že by mohla být taková listina antidatována či dodatečně neoprávněně měněna či doplňována.

Kvalifikovanost a odbornost notáře také poskytuje vyšší záruku toho, že prováděné právní jednání bude odpovídat právním předpisům, že nebude neplatné či neúčinné, jak by se mohlo přihodit zejména v případě, že by listinu připravoval právní laik bez předchozí konzultace s odborníkem.

Další výhodou je skutečnost, že notářský zápis je uložen rovněž u notáře, a tedy se oproti běžné listině snižuje nebezpečí jeho odcizení, ztráty nebo zničení.

Možnost zápisu do rejstříku SVJ notářem

Po vyhotovení notářského zápisu může SVJ rovněž využít zákonem předpokládanou možnost, kdy provedení zápisu změn včetně založení notářského zápisu do sbírky listin činí přímo notář. SVJ tak odpadne administrativa s tím spojená a ušetří i na poplatku za změnu zápisu, který tak bude činit 1.000,-Kč[2] a nikoliv 2.000,-Kč[3], které by bylo potřeba zaplatit při zápisu rejstříkovým soudem. Je sice nutno připočítat ještě odměnu notáři za tento úkon ve výši 300,-Kč[4], i tak ale vychází varianta s notářem v tomto konkrétním případě o něco výhodněji.

Závěr

Při rozhodování o formě, kterou budou stanovy měněny, by mělo každé SVJ zejména přihlédnout ke svým konkrétním poměrům, a to nejen finančním, ale i jiným. Roli může hrát zejména počet členů, vztahy mezi nimi, schopnosti postupovat ve vzájemné shodě, či naopak existence významnějších rozporů a nestandardních okolností. V návaznosti na to si pak může vyhodnotit, zdali dá přednost finanční úspoře či vyšší míře právní jistoty.

[1] § 134 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu

[2] Položka 39, bod 1., písm. c) přílohy k zákonu č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích

[3] Položka 11, bod 1., písm. c) přílohy k zákonu č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích

[4] Položka S přílohy k vyhlášce Ministerstva spravedlnosti č. 196/2001 Sb., o odměnách a náhradách notářů, správců pozůstalosti a Notářské komory České republiky (notářský tarif)