Když se pořizuje územní plán, je obec postavena před vyřešení otázky, jak podrobné regulativy jsou ještě přípustné a které už by měly být v plánu regulačním. Nejvyšší správní soud právě teď poskytl samosprávám další vodítko.

Při rozhodování o Územním plánu Mníšku pod Brdy musel soud posoudit, zda mohla obec v územním plánu podmíněně připustit výstavbu rodinných domů tím, že pozemek bude připojen na sítě elektrické energie a splaškovou kanalizaci a prostor místní příjezdové komunikace a její řešení bude odpovídat příslušné státní normě pro komunikace. Pozemky, kterých se tato regulace týkala, patřily na začátku přípravy územního plánu do kategorie ploch určených pouze pro rodinnou rekreaci, nikoli trvalé bydlení. V průběhu příprav územního plánu ale došlo ke změně a ve schváleném územním plánu se s nimi počítalo jako s plochami, které by mohly být za určitých podmínek k stavbě rodinných domů využity.

Mníšek pod Brdy nepodcenil koncepci rozvoje, což je důležitá část územního plánu. V popisu koncepce rozvoje se tak uvádělo, že v současných rekreačních plochách, které mají potenciál pro trvalé bydlení s ohledem na jejich polohu, dopravní dostupnost a další limity, je podmíněně přípustné využití pro obytnou zástavbu, avšak je nutno splnit požadavky, které zajistí dostatečně dimenzovaný příjezd, minimální velikost pozemku a připojení na technickou infrastrukturu. V pasáži věnované technické infrastruktuře se dále uvádělo, že rozvojové plochy (včetně možnosti přeměny rekreačních ploch na bydlení) jsou podmíněny napojením na splaškovou kanalizační síť (stejně tak v pasáži věnované podmínkám plošného a prostorového uspořádání ploch s rozdílným způsobem využití, kde se uvádí, že u všech rozvojových ploch vyžadujících odkanalizování musí být v navazujících řízeních nejprve prokázáno, že kapacitně vyhovuje čistírna odpadních vod, jinak nelze výstavbu realizovat). Nová vodovodní a kanalizační síť pro rozvojové plochy bude realizována podle rozvoje města. V případě nenapojených rozvojových ploch bylo územním plánem připuštěno zásobování vodou z individuálních studní.

Z rozhodnutí NSS vyplývá, že krajský soud návrh dotčené vlastnice rozsudkem zamítl a zdůraznil, že „územní plán nesmí podmínit využití plochy napojením pozemku na vodovodní či kanalizační řad. V nyní napadeném územním plánu však byla tato podmínka, tak jak ji stěžovatelka napadá, stanovena jen jako podmínka, za níž lze využít plochu RX podmíněně přípustným způsobem. Tato skutečnost má přitom podle soudu zásadní význam. Na rozdíl od stanovení takové podmínky pro hlavní či přípustné využití ploch, kde k tomu město postrádá legální podklad, v případě podmíněně přípustného využití takový legální podklad lze nalézt právě v pojmu „podmíněné“ přípustnosti, jež vymezení určitých podmínek pořizovatelem, resp. obcí nutně vyžaduje. Soud dále uvedl, že nastavení parametrů podmíněně přípustného využití spočívajících v požadavku napojení na dopravní a technické sítě je stejně tak vhodné tam, kde dosavadní zkušenosti ukazují, že individuální variabilita takových řešení působí určité negativní dopady širšího charakteru. Takto např. napadený územní plán výslovně poukazuje na problém znečištění, který se projevuje v chatových lokalitách, jež nejsou napojeny na splaškovou kanalizaci. Jakkoliv příčinou takového znečištění mohou být jen někteří individuální uživatelé nemovitostí, kteří si neplní své povinnosti spojené s pravidelným vyvážením septiků k tomu oprávněnou osobou, s ohledem na společný jmenovatel těchto problémů v podobě chybějícího napojení na kanalizační síť může obec zcela legitimně považovat za potřebné předejít prohlubování takových problémů tím, že intenzivnější využití daného území (trvalé bydlení) podmíní právě předchozí realizací kanalizačního řadu a napojením zamýšlených staveb na něj, jež výhledově může daný ekologický problém odstranit.“

Vlastnice samozřejmě s verdiktem krajského soudu spokojena nebyla, a tak se kasační stížností obrátila právě na NSS. Ten ve svém rozhodnutí krajský soud podpořil a mj. řekl:

„NSS ale zároveň souhlasí s dalšími závěry krajského soudu, jak je podal v bodech 46 a 47 napadeného rozsudku. Podmíněně přípustné využití ploch nemůže územní plán stanovit zcela libovolně. Tyto podmínky musí mít návaznost na problematiku územního plánování a současně typovou problematiku spojenou s takto výjimečně připouštěným „nestandardním“ využitím plochy. Nastavenými podmínkami nelze zasahovat do otázek, jež zjevně nepřísluší regulovat nástroji územního plánování [pro některé příklady srov. rozsudek NSS ze dne 27. 9. 2017, čj. 4 As 138/2017 – 33, č. 3649/2017 Sb. NSS, Pec pod Sněžkou, body 52 až 63; tento rozsudek však nutno číst ve světle – pro obce ještě příznivějšího – navazujícího nálezu ze dne 14. 5. 2019, sp. zn. III. ÚS 3817/17 (N 78/94 SbNU 73), regulační bubliny v Peci pod Sněžkou]. Nesmí jít ani o otázky, které nemají žádný vztah k širší koncepci využívání území, jejíž definování je právě úkolem územního plánu (např. otázky individuálního charakteru nevyžadující formulaci obecných pravidel).

Nelze však říci, že by podmínky nesměly obsahovat nic, co jinak obecně spadá např. do nižší úrovně územně plánovací dokumentace. NSS proto stejně jako krajský soud nevidí překážku, jež by znemožňovala městu za vhodné kritérium výjimečné přípustnosti realizace staveb pro rodinné bydlení v plochách určených primárně pro rekreační využití stanovit napojení staveb na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu, včetně splaškové kanalizace. Individuálně je samozřejmě splnění požadavků na napojení budoucí stavby na technickou a dopravní infrastrukturu vždy předmětem zkoumání stavebního úřadu v územním řízení (resp. společném řízení či jejich zjednodušených procesních ekvivalentech). To však nevylučuje, aby v zájmu rozumného fungování širšího urbanistického celku v rámci obce byla tam, kde k tomu právní úprava dává obci prostor, specifikována užší množina z možných řešení napojení na technickou a dopravní infrastrukturu, jež je pro realizaci budoucí výstavby vyžadována (zde například napojení na splaškovou kanalizaci, k tomu viz též bod 48 napadeného rozsudku, nebo charakter pozemní komunikace vedoucí na dotčené pozemky).

Dle názoru města Mníšek pod Brdy není vhodné lokalitu Pod Štítkem plošně využít pro výstavbu domů pro trvalé bydlení, a to za stávajícího stavu veřejné infrastruktury. NSS v tom podobně jako krajský soud vidí legitimní politickou úvahu města ohledně jeho dalšího rozvoje. Podmíněně přípustné využití jednotlivých pozemků je přitom k problematice dané lokality citlivější než alternativní postup v podobě etapizace. V případě etapizace by totiž bylo nutné celé území vymezit jako plochu pro trvalé bydlení (např. BI) spolu se zařazením do pozdější etapy výstavby podmíněné realizací potřebné infrastruktury. Tím by ovšem bylo znemožněno využít území až do doby, než bude nová veřejná infrastruktura zbudována. Bylo by to na úkor těch objektů, pro něž existující stav infrastruktury může být dostačující. Oproti tomu řešení přijaté městem umožňuje jak rekreační využití, tak realizaci staveb trvalého bydlení, jakmile to posílení infrastruktury umožní.“

Nejvyšší správní soud spolu s krajským soudem daly obcím poměrně dobrý návod, jak do územních plánů dostat konkrétní regulaci problematických ploch. Je evidentní, že i územní plány mohou obsahovat konkrétní podmínky, aniž by musely současně využívat prvků regulačního plánu.

V tomto článku je citováno z rozsudku NSS ze dne  8. 12. 2021, č.j. 10 As 139/2021 – 53.