NSS k vymezování nových zastavitelných ploch v územním plánu

Nejvyšší správní soud se znovu vyjádřil k požadavku na jistou střídmost při vymezování dalších a dalších nových zastavitelných ploch v územních pánech. Obcím lze rozhodně jen doporučit, aby se tímto názorem řídily, neboť dnes a denně v naší praxi vidíme, jak se po několika letech noví zastupitelé snaží otočit kurz výstavby, ale jen horko těžko k tomu hledají vhodné instrumenty. Při úvahách o tom, kde všude bude možno v obci stavět, zkrátka víc než kdy jindy platí, že méně znamená více, protože doplnit zastavitelné plochy je možné vždy, kdežto udělat z těch, co už byly k zastavění určené, plochy nezastavitelné, je velmi obtížné.

K posouzení potřebnosti vymezení zastavitelných ploch

Co konkrétně NSS řekl? Odkázal na svou předchozí poměrně stabilní judikaturu a doplnil: „Nejvyšší správní soud souhlasí s právním závěrem krajského soudu. Jak je vyloženo výše, zákonný požadavek na posouzení potřebnosti vymezení zastavitelných ploch vyplývá z § 18 odst. 4 stavebního zákona, který upravuje veřejný zájem na ochraně přírody, kultury a civilizační hodnoty území spolu s archeologickým, architektonickým a urbanistickým prostředím. Vymezení potřebnosti není pouhou formalitou, ale poskytuje odůvodnění vymezení nových zastavitelných ploch a představuje i další podklad, který slouží ke komplexnímu posouzení územního plánu a jím prováděných změn.

Stěžovatel I. se nedostatečně zabýval otázkou prokázání potřebnosti vymezení další zastavitelné plochy. Spokojil se totiž s pouhým konstatováním situace, přičemž o potřebnosti vymezení nové zastavitelné plochy, která „má umožnit rozvoj bydlení v řádu jednoho rodinného domu“, již ničeho neuvedl. Nejvyšší správní soud souhlasí se závěrem krajského soudu (bod [32] napadeného rozsudku), že se stěžovatel I. téměř nezabýval otázkou potřeby vymezení nové zastavitelné plochy a že tuto potřebu neprokázal (§ 55 odst. 4 stavebního zákona). Krajský soud rozhodl správně, že ‚odůvodnění změny č. 1 územního plánu odpůrce je proto nepřezkoumatelné pro nedostatek důvodů‘.“

Vymezení nových ploch musí být v územním plánu řádně odůvodněno

V odkazované rozsudku krajského soudu se píše: „.Odpůrce se ovšem v rámci odůvodnění změny č. 1 územního plánu otázkou prokázání potřeby nových zastavitelných ploch téměř nezabýval. Pouze na straně 20 k tomu uvedl, že „[l]ze konstatovat, že zastavěné území je účelně využíváno. Dochází k postupnému využívání vymezených zastavitelných ploch. Bylo aktualizováno zastavěné území. Nově vymezená zastavitelná plocha má umožnit rozvoj bydlení v řádu jednoho rodinného domu. Jedná se o využití pozemku souvisejícího s obytnou zástavbou.“

V rámci vypořádání navrhovatelovy námitky k tomu odpůrce dále uvedl, že „[v]yužití zastavěného území zejména ve stávajících plochách pro bydlení není zcela relevantní v konkrétním případě S., kde je zastavěné území centra sídla prakticky zcela využito a případný rozvoj je možný pouze v návaznosti na zastavěné území nebo využití jeho okrajových částí.“ Takovéto zdůvodnění považuje krajský soud ve světle shora uvedeného za zcela nedostatečné, neboť se vyjadřuje prakticky pouze ke vhodnosti zvoleného řešení. Jakákoli snaha o prokázání potřeby nových zastavitelných ploch v odůvodnění změny č. 1 územního plánu v podstatě absentuje.

Jak již krajský soud shora uvedl, nelze přehlížet existenci již stávajících zastavitelných ploch. Samotnou potřebu nových zastavitelných ploch je přitom nutné hodnotit ve vztahu k celému území regulovanému územním plánem a nikoli pouze jeho části (konkrétně městské části S.). Územní plán totiž představuje koncepční dokument, jehož cílem je sladit rozličné zájmy v rámci celého území obce (srov. § 43 stavebního zákona). Má-li územní plán tento účel plnit, pak i při jeho změnách je pro účely hodnocení potřeby nových zastavitelných ploch nutné zvažovat poměry území obce jako celku.

Pro úplnost krajský soud poznamenává, že územní plán odpůrce i před změnou č. 1 obsahoval desítky různých zastavitelných ploch, a to včetně ploch pro bydlení (viz strany 25 až 42 textové části územního plánu odpůrce). Jakkoli odpůrce při pořizování změny územního plánu již není dle aktuální právní úpravy povinen prokazovat nemožnost využít již vymezené zastavitelné plochy, z povahy věci musí vzít jejich existenci při vymezování nových zastavitelných ploch v potaz a zdůvodnit (prokázat), proč tyto plochy nepostačují, a je potřebné vymezení plochy nové. Na tom nic nemění ani tvrzení osob zúčastněných na řízení I) a II), dle nichž měl být dotčený pozemek coby zastavitelná plocha již vymezen v rámci dříve platného územního plánu. Aktuální územní plán (před přijetím nyní napadené změny č. 1) totiž se zařazením dotčeného pozemku do zastavitelných ploch nepočítal. I kdyby se tedy mělo v případě změny č. 1 územního plánu jednat o obnovu již dříve platného právního stavu, stále se jedná o změnu, na niž se vztahují požadavky stavebního zákona, a to včetně nutnosti prokázání vymezení nové zastavitelné plochy.“

 Podle rozsudku NSS ze dne 24. 3. 2023, čj. 2 As 332/2021 – 62 a podle rozsudku KS České Budějovice, čj. č.j. 61 A 18/2021-328, dostupné na www.nssoud.cz

 

Více nešich textů k problematice územního plánování najdete zde.