Při přípravě na právní pomoc s územním plánem pro jednoho z našich klientů z řad obcí jsme se blíže zaměřili na judikaturu k § 18 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon a narazili jsme na jeden velmi výrazný rozpor, který skvěle ilustruje to, jak obtížné pro právníky někdy je dát dobrou radu, na kterou může být 100% spoleh. Vedle toho obě kauzy výborně poukazují na názorovou rozháranost judikatury, která bohužel není žádnou výjimkou.

Případ č. 1. plot v nezastavěném území nepostavíte!

Lidé, kteří vlastnili pozemek v nezastavěném území, ho chtěli oplotit (betonovým plotem). Úřady ani soudy jim to neumožnili. Hlavním důvodem bylo, že většina jejich pozemku byla v územním plánu zahrnuta do nezastavěného území typu „plochy krajinné“, se způsobem využití definovaným jako „plochy zeleně sídelní“.

NSS v této kauze řekl: „Z citovaného ustanovení vyplývá, že v nezastavěném území lze umisťovat pouze taxativně vyjmenované kategorie staveb, zařízení a jiných opatření, a to navíc pouze pokud jsou v souladu s charakterem území. Poslední věta tohoto ustanovení uvedené pravidlo dále kvalifikuje tak, že dotčené záměry lze v nezastavěném území umisťovat v případech, kdy je územně plánovací dokumentace z důvodu veřejného zájmu výslovně nevylučuje. Z příkladmého výčtu technických opatření a staveb pro účely rekreace a cestovního ruchu, jejichž umístění je v nezastavěném území přípustné, pak lze dovodit, že se jedná pouze o případy tzv. nepobytové rekreace… K uvedenému je vhodné dodat, že při posuzování souladu záměru s charakterem nezastavěného území je třeba vycházet ze skladby funkčních ploch a z cílů a úkolů územního plánování. Ochrana nezastavěného území je přitom veřejným zájmem a jedním z cílů územního plánování.“

NSS pak ještě doplnil: „Ani předmětné oplocení pak nelze samo o sobě považovat za stavbu (příp. technické opatření) zlepšující podmínky využití daného nezastavěného území pro účely rekreace a cestovního ruchu. Užitý pojem „rekreace“ totiž nelze chápat v tom smyslu, že by daná plocha mohla sloužit výhradně k „rekreaci“ vlastníků pozemku na jejich soukromé – tzn. od ostatního území nepropustně oddělené – zahradě. O tom svědčí především demonstrativní výčet těchto staveb a technických opatření obsažený v § 18 odst. 5 stavebního zákona, který zahrnuje cyklistické stezky, hygienická zařízení a ekologická a informační centra, tedy stavby a opatření zlepšující podmínky pro rekreaci veřejnosti. Lze proto konstatovat, že oplocení dané plochy by podmínky využití nezastavěného území naopak zhoršovalo, resp. by jeho využití k rekreaci a cestovnímu ruchu dokonce vylučovalo.“

Soud se nevyjádřil k tomu, že by umístění plotu z důvodu veřejného zájmu vylučoval sám územní plán, ten za přípustné považoval mj. tyto stavby: plochy zahrad, sadů, neoplocených předzahrádek rodinných domků, pobytové louky. Neoplocené měly být pouze předzahrádky, u zahrad nic takového územní plán nestanovil. Krajský soud ale tvrdil, že betonový plot nemůže být vhodným oplocením zahrady: „Krajský soud neshledal důvodnou ani námitku žalobců, že pokud je na plochách zeleně sídelní přípustné zřízení soukromé zahrady, pak s jejím zřízením souvisí i zřízení oplocení, které je podmíněně přípustnou nevyjmenovanou stavbou na ploše zeleně sídelní, jednoznačně související s funkcí hlavní nepřekračující cca 20 % celkové výměry zeleně. Územním plánem stanovené podmíněně přípustné využití ploch zeleně sídelní je totiž nutno vykládat „jako bližší určení možností na dané ploše, které musí respektovat limity stanovené pro využití nezastavěného území“. Žalobci v rámci řízení před správními orgány netvrdili ani nedokládali, že na předmětném pozemku hodlají umístit zahradu či sad. Podle krajského soudu je možné připustit, že v případě zřízení zahrady či sadu může vzniknout odůvodněná potřeba oddělení takového prostoru od ostatní plochy zeleně z hospodářských důvodů, ale k tomu jsou právě určeny podmíněně přípustné stavby vymezené v charakteristice nezastavěného území. Dva metry vysoký betonový plot však nelze považovat za dočasnou stavbu pro zemědělské účely ve smyslu tohoto vymezení.“

Co jiného než zahrada, za plotem mělo být, těžko říct. Soud o tom měl jistě svoji představu, patrně mohlo jít o výběh tyranosaura.

Podle rozsudku NSS čj. 3 As 312/2017 – 26 ze dne 8. 11. 2019.

 

Případ č. 2: patrovou restauraci, stáj a kdeco dalšího si klidně postavte

Druhý případ, který NSS řešil, se také týkal jiné výstavby v nezastavěném území, kdy tam měl vyrůst jezdecký klub, jehož hlavní dominantou měla být kompaktní čtvercová budova o délce stěn 65 m určená pro chov sportovních koní. Součástí této budovy měly být stáje pro 22 koní, sklad sena, sklad chovatelské techniky, vnitřní jízdárna, zázemí pro jezdce a návštěvníky a restaurace – výletní hostinec. Stavba měla být jednopodlažní, pouze nad restaurací dvojpodlažní. Okolo budovy měly být dále umístěny tři venkovní jízdárny (zpevněné plochy), minizoo, vrt (studna), další menší objekty související se zásobováním vodou (přípojky, kanalizace, nádrž, zasakovací objekty) a oplocené pastviny. Součástí areálu měla být dvě parkoviště s kapacitou celkem 30 parkovacích míst. Záměr jezdecké stáje Srpek byl umístěn podle územního plánu do plochy rekreace v krajině, která je současně rozvojovou plochou změn v krajině.

NSS řekl, že je to v pořádku. Do nezastavěného území taková výstavba patří. Jaké měly soudy argumenty?

Krajský soud k souladu s § 18 dost. 5 stavebního zákona řekl, že se záměr se nachází v nezastavěném území a vztahují se na něj tedy požadavky § 18 odst. 5 stavebního zákona. Podle konstantní judikatury platí, že aby některý ze záměrů obsažených v tomto ustanovení nemohl být v území vůbec umístěn, musela by ho příslušná územně plánovací dokumentace výslovně vyloučit. Územní plán města Kuřim umisťování záměrů obsažených v § 18 odst. 5 stavebního zákona v dané ploše nevyloučil.

NSS na to navázal a k souladu záměru s § 18 odst. 5 řekl: „Při posuzování souladu záměru s charakterem nezastavěného území je tedy třeba vycházet ze skladby funkčních ploch a z cílů a úkolů územního plánování… Lze shrnout, že územní plán představuje vyjádření veřejného zájmu na určitém uspořádání vztahů v území a jako takový zahrnuje rovněž veřejný zájem na ochraně přírody, což je vyjádřeno např. limitací určitých druhů staveb, jejich počtu apod… Město Kuřim si v územním plánu samo stanovilo, že chce do daného území umístit stavby pro chov koní, což nelze pokládat za nepřiměřené ani příliš vybočující z obecných zákonných požadavků na ochranu nezastavěného území. Jedná se o rekreační území v blízkosti chatařské oblasti, ležící západně od rybníka Srpek vedle železniční trati. Stěžovateli lze přisvědčit, že dojde k poměrně výraznému zásahu do území u rybníka Srpek a pravděpodobně vskutku část lidí, kteří v současné době využívají území k pěší turistice či cyklistice, bude nucena cestovat za touto aktivitou dál. “

Závěr NSS zněl: „Lze tedy shrnout, že stavební záměr jezdeckého klubu je částečně stavbou pro zemědělství (stáje a další prostory pro péči o koně) a částečně je složen z technických opatření a staveb, které zlepší podmínky pro využití pro účely rekreace a cestovního ruchu (restaurace, jízdárny, parkoviště). Takový stavební záměr je v souladu s územním plánem i s požadavky § 18 odst. 5 stavebního zákona.“

Podle rozsudku NSS ze dne čj. 9 As 111/2023 – 63, ze dne 5. 12. 2023. Dostupné z https://www.nssoud.cz/

Závěr: NSS umí navařit pořádný guláš

Takže si to shrňme – oplocení pozemku, který by nepochybně byl zahradou, nemůže být stavbou pro zemědělství, navíc by takový plot bránil veřejnosti ve využití ploch k rekreaci, ale výstavba obřího komplexu exkluzívního jezdeckého klubu, kvůli kterému se holt obyčejní lidé mají jet rekreovat o něco dál, ničemu nevadí a najisto to stavba pro zemědělství je.

Pak se divte, že vám žádný právník není ochoten říct nic konkrétního.

 

Více našich článků k problematice územního plánování zde.