Novým článkem pokračujeme v naší minisérii věnované plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona. Tentokrát se zaměříme na rizika spojená se soudním přezkumem územně plánovací dokumentace vydané v podobě podle smluvních požadavků stavebníka.

Stavební zákon a obchody s územním plánem

Stavební zákon v § 131 odst. 1 písm. b) praví, že se v plánovací smlouvě může obec nebo kraj (v tomto textu zůstaneme pouze u obcí, neboť ty budou nepochybně plánovací smlouvy o územně plánovací dokumentaci uzavírat nejčastěji) zavázat k tomu, že učiní kroky k vydání územně plánovací dokumentace, v případě, že záměr nelze uskutečnit bez předchozího vydání územně plánovací dokumentace.

Protože je proces pořizování územně plánovací dokumentace přísně formalizovaný a jeho výsledkem je mocenský akt veřejné správy – opatření obecné povahy, které je přezkoumatelné jak krajským úřadem (přezkum upravuje zákon č. 500/2004 Sb., správní řád), tak soudem (podle zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní, musí být především vyjasněno, k čemu se vůbec může obec zavázat, aby výsledkem nebylo nezákonné opatření obecné povahy. Je tedy třeba si říci, jaké kroky směřující k vydání územně plánovací dokumentace může obec učinit a zda je vůbec vhodné, aby investor obci za výkon veřejné správy v jeho prospěch poskytoval plnění, ať už v penězích, nebo v naturáliích (§ 131 odst. 3 písm. e) stavebního zákona).

Přezkum územního plánu soudem

Soud zpravidla při přezkumu územně plánovací dokumentace (podle toho, jak vypadá návrh na zrušení opatření obecné povahy nebo jeho části) řeší několik otázek. Nejčastěji se zaměřuje na to, zda:

  1. byla dodržena procesní pravidla stanovená pro pořizování územně plánovací dokumentace;
  2. je územně plánovací dokumentace v souladu s právními předpisy, stanovisky dotčených orgánů a zda je dostatečně odůvodněna;
  3. zda je přiměřená z hlediska zásahů do vlastnických práv.

Vzhledem k tomu, že proti územně plánovací dokumentaci může brojit nespokojený soused plánovaného záměru, spolek nebo třeba sousední obec dotčená developerským projektem, vyplatí se už při sepisování smlouvy přemýšlet nad tím, jestli je vůbec možné, aby zaplacená změna územního plánu obstála u soudního přezkumu.

Kdy a jak mohou zastupitelé do územního plánu zasahovat

Potíže mohou vyvstat různé. Pokud jde o proces, musí si zastupitelé dát zejména pozor na to, že činnosti v rámci územního plánování jsou rozděleny mezi několik hlavních aktérů.

  • Pořizovatele, který vykonává přenesenou působnost a skrze plánovací smlouvu nesmí být jeho činnost nijak ovlivněna a zastupitelé mu nesmí dávat žádné direktivy a pokyny kromě několika málo možností daných jim stavebním zákonem:
  • 49 odst. 3: Nedojde-li mezi pořizovatelem a určeným zastupitelem ke shodě, je pro pokračování v pořizování územně plánovací dokumentace z hlediska souladu návrhu s nadřazenou územně plánovací dokumentací, s právními předpisy a se stanovisky nadřízeného orgánu územního plánování a dotčených orgánů rozhodující řešení navržené pořizovatelem, v ostatních případech řešení navržené určeným zastupitelem.
  • 90 odst. 2: Schvalující orgán v odůvodněných případech nebo z podnětu dotčeného orgánu uloží v zadání zpracování variantního řešení návrhu územně plánovací dokumentace. Nesouhlasí-li schvalující orgán s předloženým návrhem zadání, vrátí předložený návrh pořizovateli se svými pokyny k úpravě a k novému projednání, nebo návrh zamítne.
  • 99: (1) Určený zastupitel může předložit zastupitelstvu návrh výběru nejvhodnější varianty a návrh vyhodnocení připomínek uplatněných k návrhu územně plánovací dokumentace k projednání.
  • (2) Předloží-li určený zastupitel návrhy podle odstavce 1 na jednání zastupitelstva, zastupitelstvo je projedná ve lhůtě 60 dnů. Neprojedná-li zastupitelstvo návrhy ve lhůtě podle věty první, platí, že s nimi souhlasí.
  • (3) Nesouhlasí-li zastupitelstvo s návrhy podle odstavce 1, vrátí je určenému zastupiteli se svými pokyny k úpravě, v opačném případě je vezme na vědomí.
  • (4) Pokyny zastupitelstva nesmí být v rozporu s právními předpisy, se stanovisky dotčených orgánů nebo s výsledkem řešení rozporů a s nadřazenou územně plánovací dokumentací.
  • (5) Určený zastupitel předá pokyny k úpravě návrhů podle odstavce 1 bezodkladně pořizovateli. Pořizovatel v součinnosti s určeným zastupitelem zajistí úpravu návrhů podle pokynů zastupitelstva.
  • 104 odst. 2: Schvalující orgán schválí výběr nejvhodnější varianty, obsahuje-li ji předložený návrh, a vydá územně plánovací dokumentaci po ověření, že není v rozporu s požadavky uvedenými v odstavci 1 písm. a) a b) a nadřazenou územně plánovací dokumentací. Nesouhlasí-li schvalující orgán s předloženým návrhem, schválí pokyny k úpravě územně plánovací dokumentace, které předá pořizovateli, nebo návrh zamítne a ukončí tím její pořizování.

 

  • Dotčené orgány, které v souladu s § 54 uplatňují v procesu pořizování územně plánovací dokumentace stanoviska, která nejsou rozhodnutím ve správním řízení a jejichž obsah je závazný pro pořizování územně plánovací dokumentace, územních opatření nebo vymezení zastavěného území, není-li při řešení rozporů stanoveno jinak.
  • Zastupitelstvo obce, které rozhoduje jak o pořízení územně plánovací dokumentace (zde myšleno i změny, resp. nejdříve o podnětu na pořízení změny, nejde-li o podnět jiného subjektu), dále pak o návrhu zadání, o výběru varianty a následně zejména o vydání nebo nevydání územně plánovací dokumentace. Možnosti, jak může zasahovat do procesu pořizování územně plánovací dokumentace jsou uvedeny výše.

V čem může být problém

Z uvedeného je patrné, že ingerence zastupitelstva, tj. obce do procesu územního plánování není příliš velká. Pokud by se tedy stalo, že by požadavek investora na změnu územního plánu byl zcela nereálný, neboť by se dostal do příkrého rozporu s veřejnými zájmy hájenými dotčenými orgány (kupř. vymezování zastavitelných ploch na cenných zemědělských půdách nebo rozpor ochranou přírody a krajiny), pak obec „nesvede“ nic a nemůže vydat územně plánovací dokumentaci podle požadavků investora. Na to je třeba při formulaci smlouvy myslet.

Navíc mohou být nezákonná i některá řešení, která by sice investor uvítal, ale budou v rozporu kupř. s § 108 odst. 4 stavebního zákona, neboť podle tohoto ustanovení lze změnou územního plánu vymezit další zastavitelné plochy pouze na základě prokázání potřeby vymezení nových zastavitelných ploch. V praxi se mnohokrát stalo, že se obec pokusila nové plochy vymezit, ale v odůvodnění územního plánu vůbec nebyla schopna vysvětlit, jestli uvedenému požadavku dostála, což nakonec vedlo ke zrušení problematické změny soudem kvůli její nezákonnosti.

Závěr: méně zasahující jsou odkládací podmínky

Je samozřejmě otázkou, jak to udělat, aby se „vlk nažral a koza zůstala celá“. Doporučit lze v podstatě pouze jeden jediný postup – obec se nesmí zavázat k tomu, že vydá územní plán v určité podobě a je naprostým nesmyslem, aby jí stavebník poskytoval jakékoliv plnění za to, že samospráva uskuteční výkon veřejné moci určitým způsobem. Kdepak. Obce by se spíše měly držet praxe osvědčené už v soukromoprávních smlouvách, které se uzavíraly před účinností nového stavebního zákona. Do smluv lze dávat vhodně formulované odkládací podmínky, ze kterých plyne, co se bude dít, když dojde ke změně územního plánu řádným postupem proběhlým v souladu se stavebním zákonem bez jakéhokoliv pokoutného ovlivňování celého procesu ze strany zastupitelů.

Znamená to, že ve smlouvě může být kupř. závazek investora poskytnout finanční plnění na rozvoj veřejné infrastruktury v obci tehdy, pokud bude vydána změna územního plánu, která mu realizaci záměru umožní. Nedoporučujeme, aby si obec nechávala platit za nějaké zhodnocování pozemků a podobné záležitosti, ze kterých může být tak leda dovozeno, že docházelo k ovlivňování výkonu veřejné správy.

Smlouvy s investory se dají dělat velmi dobře, kvalitně a ve prospěch obcí a jejich občanů, jen je třeba se držet toho, že územní plán je mocenský akt, jehož obsah by neměl být na prodej. V naší advokátní kanceláři vám se sepsáním takové pořádné plánovací smlouvy rádi pomůžeme.

Nutno na závěr zdůraznit, že definitivní rozřešení otázek nastolených v tomto článku samozřejmě přinesou až soudy.

Aktualizováno 26. 9.  2024: Naše další články série o plánovacích smlouvách: