Nejvyšší správní soud o územních plánech rozhoduje často a tentokrát musel část územního plánu jedné obce zrušit (a taky zrušil rozsudek Krajského soudu v Praze, který obsahuje řadu argumentů pro omezování zastavitelnosti ploch), protože obec nebyla schopna vysvětlit, proč zrušila zastavitelnou plochu občanské vybavenosti a proč na jiné ploše zakázala realizovat stavby pro bydlení.

Potenciální přírůstek obyvatel z ploch, kde byla zrušena zastavitelnost, byl příliš malý

NSS pravil: „NSS přistoupil k hodnocení jednotlivých kroků testu proporcionality ve vztahu k cílům změny ÚP č. 2, které stanovila odpůrkyně. Jak již bylo uvedeno, omezením zastavitelných ploch na území obce lze jistě dosáhnout ochrany veřejné infrastruktury před přetížením i zamezit spekulacím s pozemky. Otázkou zůstává, zda zvolená kritéria pro výběr pozemků určených k vynětí ze zastavitelných ploch (popř. k omezení zastavitelnosti) vůbec umožňovala dosáhnout zvolených cílů. Podle NSS tomu tak není… ani při zohlednění všech ploch dotčených změnou ÚP č. 2 nemůže mít případný počet nových obyvatel a nové zástavby vliv na přetížení veřejné infrastruktury. Omezení zastavitelné plochy totiž dopadlo pouze na velmi malé území obce…

Potenciální přírůstek obyvatel na všech plochách, u kterých změna ÚP č. 2 omezila či vyloučila zastavitelnost, byl marginální vzhledem k celkovému počtu obyvatel, vymezeným zastavitelným plochám a kapacitám veřejné infrastruktury. Kritéria stanovená odpůrkyní tedy nemohou bez dalšího zabránit přetížení veřejné infrastruktury, resp. vést k hmatatelnému omezení dopadů na její kapacity Vyloučeno je zde také naplnění cíle sledujícího zamezení spekulacím s pozemky. Stěžovatelé se důrazně ohrazují před tím, že by spekulanty byli. Odpůrkyně sice v rozhodnutí o námitkách stěžovatelů uvádí nejednoznačný údaj, že změna funkčního využití byla provedena u ploch, jež „jsou předmětem spekulací“. Svůj výrok však odpůrkyně nijak nespecifikovala ani neprokázala. Naopak, v řízení před správními soudy sdělila, že označení „spekulant“ necílilo na žádného konkrétního vlastníka (tedy ani na stěžovatele), bylo pouze obecné a sloužilo k popisu zástavby v obci.“

Obec nevysvětlila, proč jiné pozemky nebyly změnou dotčeny

Důležitý pro obce je tento závěr soudu: „NSS připomíná, že v rozhodnutí o námitkách stěžovatelů odpůrkyně obsáhle popisuje důvody vzniku současné nevyhovující situace. Z tohoto odůvodnění neplyne, že by stěžovatelé k nyní řešenému nedostatku kapacit veřejné infrastruktury přispěli. Naopak jej podle odpůrkyně způsobil blíže nespecifikovaný „developerský trh“. Nosným argumentem odpůrkyně je zejména to, že pozemky stěžovatelů se nachází v lokalitě, která se nekontrolovaně vyvíjela. Protože na nich ještě není uskutečněna výstavba (která celou situaci v obci způsobila), lze u nich omezit zastavitelnost.

Jinými slovy, pozemky, které byly podle odpůrkyně předmětem spekulací a záměrů developerů, zůstaly zcela stranou regulace změny ÚP č. 2. NSS v obecné rovině připouští, že dynamický rozvoj obce, nacházející se v blízkosti hlavního města, je problematický. Je logické, že obce na něj musejí v rámci územního plánování reagovat. Zároveň je však třeba zmínit, že současný stav vznikl zejména přičiněním odpůrkyně. Již první senát v bodech 50 a 54 rozsudku čj. 1 As 81/2023-63 konstatoval, že odpůrkyně v minulosti nedůsledně regulovala svůj rozvoj. Tato skutečnost nemůže být nyní bez dalšího kladena k tíži stěžovatelům a vést k nepřiměřenému zásahu do jejich vlastnického práva.

Měly-li by skutečně být naplněny cíle změny ÚP č. 2, musela by dopadat na větší počet pozemků. Ostatně vyloučení pozemků, u kterých nebyla zahájena činnost směřující k výstavbě (zasíťování, rozdělení na jednotlivé stavební pozemky atd.), odporuje smyslu potřeby omezit výstavbu v co nejkratším možném čase, z důvodu tvrzeného akutního nedostatku veřejné infrastruktury. Z logiky věci omezení zastavitelnosti pozemků, u kterých nebylo započato s výstavbou (a ani nedošlo k jakékoliv její přípravě), nemůže vést k rychlému řešení problému s nedostatečnou kapacitou veřejné infrastruktury. K tomu by mohlo dojít naopak omezením výstavby na pozemcích, které jsou bezprostředně připraveny k výstavbě.

 Změna ÚP č. 2 přenesla veškeré negativní dopady spojené s omezením zastavitelných ploch v obci z důvodu nedostatečné kapacity veřejné infrastruktury pouze na tři výše uvedené plochy. Zde NSS považuje za nezbytné poznamenat, že sama odpůrkyně se aktivně účastnila předchozí výstavby. K nyní řešenému nežádoucímu stavu tedy nepochybně přispěla. Přesto jsou vlastníci pozemků v lokalitách Př. 6, Př. 7 a ZP 45 prakticky jako jediní nuceni nést negativní důsledky předchozí nedostatečné regulace výstavby ze strany odpůrkyně, která zanedbala své povinnosti stran péče o udržitelný rozvoj území obce. Stěžovatelé tak ve výsledku musí oproti ostatním vlastníkům přinést „zvláštní oběť“ ve prospěch veřejného zájmu. NSS shrnuje, že zásah do vlastnického práva stěžovatelů je nepřiměřený, neboť jsou nuceni jako jedni z mála nést negativní důsledky nedůsledného postupu odpůrkyně při územním plánování, a to ve prospěch veřejného zájmu.“

Závěr

Z toho plyne jediné ponaučení: když chcete omezovat zastavitelnost, je třeba do toho prostě „pořádně říznout“ a nežinýrovat se. Hlavně se obce nesmí dopustit tolikrát opakované chyby – omezit jen některé vlastníky a ostatním vyhovět. Škoda jen, že NSS nevysvětlil, jak ve světle některé jeho jiné judikatury má obec zrušit zastavitelnost těm, kdo vyvíjí dlouhodobou aktivitu směřující k výstavbě… nebo snad změní přístup a nebude už těmto vlastníkům poskytovat ochranu a naopak dá obcím větší jistotu, když budou „chtít zachránit, co se dá“? Je faktem, že někdy NSS hájí vlastníky zuby nehty a jindy k ochraně vlastnických práv před NSS nepomůže ani nepravomocné společné povolení. Třeba by konečně mohlo dojít ke skutečnému sjednocení judikatury.

Obec se se svým územním plánem dostala k soudu i ve sporu s jinými vlastníky. O tom jsme psali zde.

 

Podle rozsudku NSS čj. 10 As 251/2023 – 71, ze dne 27. 9. 2024