Nejvyšší správní soud rozhodoval o osudu územního plánu jedné malé obce, která stanovila přísnější pravidla pro ochranu nezastavěného území než stavební zákon.

Územní plán může být přísnější než obecný režim stavebního zákona

NSS konkrétně řekl: „Z § 18 odst. 5 stavebního zákona vyplývá, že aby záměry uvedené v tomto ustanovení nebylo možné v nezastavěném území umisťovat, musí je územně plánovací dokumentace vyloučit výslovně. Regulace v územním plánu přitom může být přísnější než obecně povolený režim v § 18 odst. 5 stavebního zákona… Tohoto oprávnění odpůrkyně v územním plánu využila, když pro umístění staveb vyjmenovaných v § 18 odst. 5 stavebního zákona na plochách NZ v nezastavěném území… nad rámec zákonných požadavků stanovila následující kumulativní podmínky:

  • záměr bude zřízen v rozsahu nezbytně nutném,
  • nelze jej při zachování efektivity zřídit v rámci zastavěného území, – a významným způsobem nenaruší zvláště chráněná území.

Při posuzování souladu záměru s charakterem nezastavěného území je tedy třeba vycházet ze skladby funkčních ploch a z cílů a úkolů územního plánování. Ochrana nezastavěného území je přitom veřejným zájmem a jedním z cílů územního plánování… m. Stavební úřad je povinen při rozhodování o umístění takových záměrů postupovat obzvlášť obezřetně a při své úvaze o přípustnosti záměru zohlednit ochranu nezastavěného území a přírodních hodnot, jakož i další cíle a úkoly územního plánování (§ 18 a 19 stavebního zákona).

S ohledem na výjimečný charakter umísťování záměrů v nezastavěném území dle § 18 odst. 5 stavebního zákona bez jejich vymezení v územně plánovací dokumentaci je třeba též trvat na tom, aby stavební úřad zvážil, zda umísťovaný záměr je potřebný mj. i z hlediska zájmů sledovaných stavebním zákonem. Zde je tedy nutno vyhodnotit, zda potřeba umístění konkrétního záměru v nezastavěném území navrženým způsobem převáží nad veřejným zájmem na ochraně daného nezastavěného území, popř. zda není možné záměr realizovat jiným způsobem, který by byl k nezastavěnému území a hodnotám území uvedeným v § 18 odst. 4 stavebního zákona šetrnější (požadavek minimalizace zásahů do nezastavěného území).“

Podle NSS byla regulace dostatečně konkrétní

K otázce, zda je regulativ určitý, NSS pravil: „Doplňující podmínky pro umístění staveb podle § 18 odst. 5 stavebního zákona jsou určité a odpovídající požadavku na minimalizaci zásahů do nezastavěného území (jak je popsán výše). Jejich smyslem je zjevně snaha o eliminaci záměrů, které by svými dispozicemi bezúčelně zabíraly nezastavěné území (kritérium „nezbytně nutného rozsahu“) a které by bylo možné za srovnatelných podmínek umístit jinde v zastavěném území (kritérium „zachování efektivity“).

Krajský soud v této souvislosti správně poznamenal, že sama stěžovatelka ostatně významu těchto podmínek jistě rozumí, neboť v průběhu správního řízení namítala, že tato kritéria je třeba vykládat ve vzájemné souvislosti s tím, že stavební záměr není vzhledem k prostorovým limitům (ochranné pásmo vedení vysokého napětí) a kapacitě stávajícího hlavního skleníku navrhován na celém pozemku parc. č. 849/6, ale pouze na jeho části (str. 7 vyjádření ze dne 22. 11. 2023). Neobstojí tudíž ani související tvrzení stěžovatelky, že by míra neurčitosti těchto pojmů dosahovala takové intenzity, že by ji nebylo vzhledem ke konkrétním skutkovým okolnostem možné překlenout.“

Uvedená citace pěkně ukazuje, jak se často stavebníci (a jindy obce) samy chytí do pasti. Před stavebním úřadem je zkrátka třeba si dávat pozor na jazyk, jinak se vše, co řeknete, může snadno obrátit proti vám.

NSS ještě dodal: „Nicméně je pravdou, že užití specifikovaných pojmů klade na správní orgány zvýšené nároky v realizační fázi územního plánování, např. při rozhodování o společném povolení… Teprve v této fázi je úkolem správních orgánů vyložit tyto pojmy ve vztahu ke konkrétnímu posuzovanému záměru s přihlédnutím k jejich obecnému jazykovému významu, kontextu užití a účelu úpravy, v níž se objevují… Užití těchto pojmů však samo o sobě nezakládá nesrozumitelnost příslušné části územního plánu či prostor pro libovůli správních orgánů.“

Rozsudek NSS ze dne 14. 3. 2025, čj. 5 As 175/2024 – 40.

Více našich textů k územnímu plánování najdete zde.