V rozsudku z konce února 2025 se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zda za škodu a jinou újmu ve smyslu § 23 odst. 4 zákona o vyvlastnění lze považovat náklady, které vyvlastňovaný v reakci na podání žádosti o vyvlastnění vynaložil na právní zastoupení a na znalecký posudek.
Plánovací veřejnoprávní smlouvy podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (stavební zákon) musí vždy schvalovat zastupitelstvo (§ 132 odst. 1 stavebního zákona). Děje se tak klasickým usnesením, kterým se schvalují i jiná právní jednání obce. Na základě takového usnesení ještě nedošlo k uzavření smlouvy, k tomu bude potřeba ještě dalšího navazujícího jednání starosty, který zastupuje obec navenek a projevuje její vůli. Tím teprve bude smlouva uzavřena.
Každá obec, ve které se hodně staví, zná velmi důvěrně trable, které z toho plynou: chybí místa ve školkách, nedostačuje kanalizace ani vodovod, schází zeleň a vůbec veřejná prostranství, není dost komunikací ani chodníků. Tyto problémy je možné z velké části eliminovat skrze dobrou regulaci v územním plánu, kdy je třeba buď sáhnout k úplnému zrušení zastavitelných ploch nebo ke zpřísnění regulace. Obce se v takových situacích bojí změnit územní plán, protože nad nimi visí hrozba milionových náhrad za tzv. zmařené investice. Obavy jsou přitom často zbytečné, protože investoři nesplní náročné podmínky stavebního zákona.
Prezentaci Venduly Zahumenské ze semináře Hrozí obci náhrada za zklamaná očekávání investorů? najdete ke stažení zde.
Pokud dojde na spor mezi obcí a investorem o náhradu škody za změnu územního plánu, kvůli které není možné realizovat původní záměr, vyvstane vždy jedna důležitá otázka – jak se vůbec dá dokázat, jaká škoda vznikla?
Brno s velkou slávou pořídilo nový územní plán. Prohlédnout si ho v celé jeho kráse můžete zde. Problém je, že v Brně běží celá řada řízení před stavebními úřady, a to pro záměry, které byly souladné se starým územním plánem, ale s tím novým už nebudou. V takovém případě nezbude stavebnímu úřadu nic jiného než žádost zamítnout, pokud nebude možné záměr uvést do souladu s územním plánem.
Obce si mnohdy neuvědomují, že by měly dobře promýšlet, jakou regulaci vloží do územního plánu. Pokud totiž omezí vlastníky nad přiměřenou míru třeba tím, že na jejich pozemcích vymezí veřejně prospěšnou stavbu pro dopravní infrastrukturu, aniž by došlo v rozumné době k vyřešení majetkoprávních poměrů, může být takový zásah do vlastnictví hodnocen soudy jako problematický a vlastníci se mohou u soudu domoci specifického druhu náhrady. Případem se zabýval Nejvyšší soud a v tomto textu se budeme věnovat jeho rozhodnutím (věc řešil opakovaně) v dané kauze.
Když pořizujete nový územní plán nebo jeho změnu, které zasahují do vlastnických práv více, než je investorům libo, dříve nebo později se objeví námitky spojené s výhružkou milionových náhrad škody za zklamaná legitimní očekávání, že se na pozemcích bude stavět v maximálním rozsahu. Řada obcí se zalekne a raději ustoupí, ačkoliv to v řadě případů není nutné, protože jde o výhružky plané.
Již v rozsudku z 5. března 1996 se tehdejší Soudní dvůr EU zabýval předběžnými otázkami, které se týkaly výkladu zásady odpovědnosti státu za škody způsobené jednotlivcům v důsledku porušení práva Společenství, které lze tomuto státu přičíst. Máme za to, že s ohledem na množství norem, které EU přijímá, je na místě si tyto závěry připomenout.
Okresní soud Praha – východ řešil případ jedné středočeské obce, se kterou se roky soudí zklamaný investor, protože nemohl vybudovat residenční výstavbu na pozemcích, které původně zakoupil jako zastavitelné. Obec ale vydala stavební uzávěru a pak změnila územní plán, čímž stavební činnost znemožnila. Developer nicméně tuto změnu regulace v územním plánu úspěšně napadl u správního soudu a tím začala celá stomilionová anabáze. Nyní soud rozhodl ve prospěch obce a žalobu o stomilionovou náhradu zamítl.