Otázka: Naše obec zvažuje, že by zrušila zastavitelnost u plochy na okraji katastru. Uplynulo už více než 5 let od vydání stávajícího územního plánu, který plochu vymezil jako zastavitelnou. Současně ale byla výstavba podmíněna zpracováním územní studie a ta byla pořízena až před třemi lety. Hraje to z hlediska rizika hrazení náhrad vlastníkovi nějakou roli?
Otázka: Jaká je maximální doba trvání stavební uzávěry?
Nejvyšší správní soud rozhodoval o jedné stavební uzávěře, proti které se bránil nespokojený investor toužící realizovat na plochách pro výrobu lakovnu. Vzhledem k tomu, že ve sporu vyhrála obec, je důležité citovat pár soudcovských myšlenek, neboť z nich mohou těžit i mnohé jiné samosprávy. Problémem obcí totiž je, že se stavebních uzávěr nebo změn územních plánů často bojí zcela zbytečně, a tak nemůže být nikdy na škodu podpořit jejich sebevědomí a úsilí o kvalitnější život pro občany.
V rámci přípravy jednoho návrhu na zrušení územního plánu jsme našli zajímavý judikát z dílny Krajského soudu v Praze (jak taky jinak, tento soud obecně rozhoduje v oblasti územního plánování docela dobře). V popisovaném případě se bránili vlastníci pozemků, které doposud byly zastavitelné a určené pro výstavbu rodinných domů proti tomu, že obec jejich pozemky jednoduše vrátila do nezastavěného území jako zemědělskou půdu.
Vlastníci se někdy dozví až příliš pozdě o tom, že jim územní plán zasáhl do jejich představ o využití pozemků. Namísto vysněných parcel mají jen pole a kvůli tomu, že se včas nezapojili do procesu územního plánování taky značně omezený přístup k soudu. Obvykle v takové situaci bývá poslední záchranou tzv. incidenční přezkum územního plánu, kdy je třeba územní plán napadnout spolu s žalobou proti rozhodnutí stavebního úřadu (resp. proti rozhodnutí o odvolání).
Nejvyšší správní soud řešil územní plán dalšího středočeského města a potvrdil rozsudek Krajského soudu v Praze, který část předmětného opatření obecné povahy zrušil. Soudu se nelíbilo vymezení ploch pro zemědělství, veřejnou dopravní infrastrukturu ani ploch přírodních na soukromých pozemcích namísto dřívějšího určení pozemků k zastavění (realizováno mohlo být bydlení nebo provozovny výroby a služeb). Podle soudu samospráva opět pochybila v odůvodnění, jak jinak. Je téměř nepochopitelné, proč k této stále se opakující chybě dochází.
Jedna obec vymezila v územním plánu zastavitelnou plochu veřejného prostranství. Dotčená vlastnice (sousedka oné plochy) tvrdila, že jí to znemožní, respektive ztíží, zemědělské podnikání na sousedních pozemcích a že možnost využití sporné plochy pro dětská hřiště, otevřená malá sportoviště včetně technického zázemí, stánkový prodej a zastávky nepochybně povede ke zvýšení hluku a dopravního zatížení v lokalitě, ztrátě soukromí navrhovatelky a její rodiny, a tím k podstatnému snížení pohody a kvality bydlení.
O tom, že jsme u Krajského soudu v Praze obhájili stavební uzávěru našeho klienta z řad obcí ze středních Čech, jsme už psali. Teď nám dal za pravdu i Nejvyšší správní soud. Pro ostatní samosprávy, které se také kvůli výstavbě potýkají s neudržitelnými dopady na infrastrukturu, vyzdvihujeme závěr, že pokud do uzávěry uvedou skutečné důvody a problémy, se kterými se potýkají, měli by před soudem uspět.
Když pořizujete nový územní plán nebo jeho změnu, které zasahují do vlastnických práv více, než je investorům libo, dříve nebo později se objeví námitky spojené s výhružkou milionových náhrad škody za zklamaná legitimní očekávání, že se na pozemcích bude stavět v maximálním rozsahu. Řada obcí se zalekne a raději ustoupí, ačkoliv to v řadě případů není nutné, protože jde o výhružky plané.
V nálezu sp. zn. IV.ÚS 362/22 se ústavní soud zabýval otázkou, zda je na základě ustanovení vodního zákona možné požadovat pouze jednorázovou náhradu za omezení vlastnického práva, nebo jestli do úvahy přichází také požadavek na opakující se plnění. Závěry Ústavního soudu lze přitom do určité míry zobecnit.