V § 130 odst. 1 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon (dále jen „stavební zákon“) se píše, že plánovací smlouvou je veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem.
V březnu jsme informovali o rozsudku Krajského soudu v Plzni, který dovodil, že pokud smlouvu o souhlasu se stavbou na obecním pozemku uzavře rada obce, je taková smlouva neplatná. A stejně tak je neplatná tehdy, pokud záměr smlouvu uzavřít nebyl v souladu s § 39 odst. 1 zákona o obcích předem zveřejněn. Nyní máme k dispozici aktuální stanovisko ministerstva vnitra, které výklad krajského soudu nepovažuje za obecně závazný a vymezuje se proti němu.
V rámci naší minisérie o plánovacích smlouvách podle zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon se dostáváme k ošemetné otázce: Má investor nárok na uzavření plánovací smlouvy? Pokud ano, v jaké situaci? Pojďme se podívat na paragrafy a judikaturu.
Novým článkem pokračujeme v naší minisérii věnované plánovacím smlouvám podle nového stavebního zákona. Tentokrát se zaměříme na rizika spojená se soudním přezkumem územně plánovací dokumentace vydané v podobě podle smluvních požadavků stavebníka.
V rámci naší minisérie o plánovacích smlouvách jsme se rozhodli dát prostor i obecnější teorii správního práva, neboť má pro smlouvy značný význam. Jak jsme již v prvním článku vysvětlili, plánovací smlouvy uzavírané podle stavebného zákona (č. 283/2021 Sb.) jsou smlouvami veřejnoprávními, což má na celou věc zásadní dopad a v některých situacích to může být pro nevhodně formulovanou smlouvu i fatální. Problémům mohou čelit zejména ty smlouvy, skrze které se obce budou pokoušet obchodovat s územními plány a za peníze investorů měnit regulaci podle předem nadiktovaných požadavků v rozporu s veřejnými zájmy.
Nová právní úprava veřejnoprávních plánovacích smluv přináší spoustu otázek. Jednou z nich je, jak přesně se bude postupovat, když si investor bude chtít koupit regulaci v územním plánu, která by vyhovovala jeho záměrům. Vzhledem k tomu, že umožnit obchodování s územními plány byl od počátku cíl nové právní úpravy, je výsledek skutečně žalostný a představuje velké riziko pro obce a ještě větší „příležitost“ pro nespokojené občany, kterým je developerský projekt trnem v oku.
Mnohé obce a města zatím netuší, jaké výzvy přinesla plná účinnost nového stavebního zákona od 1. 7. 2024 ve vztahu k uzavírání smluv s developery i běžnými stavebníky. Na některé otázky poskytnou odpověď až soudy, ale praxe se nezastaví a cílem tohoto příspěvku je tak poskytnout doporučení, jak postupovat již nyní.
Krajský soud v Plzni v rozsudku ze dne 20. prosince 2023 dospěl k poměrně překvapivým závěrům, když zrušil usnesení rady obce Chotíkov z listopadu 2021, kterým rada „schvaluje smlouvu o právu provedení stavby – Faltusův most dle návrhu Správy veřejného statku Magistrátu města Plzně.“ Co je na tom tak přelomového? To si řekneme v tomto článku.
Nový stavební zákon č. 284/2021 Sb., který bude pro oblast územního plánování podle jeho poněkud zvláštních přechodných ustanovení platit až od 1. 7. 2024, upravuje mimo jiné plánovací smlouvy. Ty označuje za veřejnoprávní, i když v naprosté většině případů smlouvy obcí s investory žádný veřejnoprávní prvek nemají, naopak obsahují jen soukromoprávní závazky.
Otázka: Mají občané právo nahlížet do smluv, které obec uzavřela s investory?